逾期办证违约责任的认定 ---林某诉某地产公司商品房预售合同案
逾期办证违约责任的认定
---林某诉某地产公司商品房预售合同案
案情介绍
2006年12月11日，原、被告双方分别签订了两份商品房买卖合同，合同约定被告将坐落于“祥店、刘厝旧村改造项目”E地块L型商场1跃2层123单元和122单元两套商品房出售给原告；该两套商品房合同建筑面积皆为124.731平方米，每平方米售价为17500元，房价款均为2182793元，总计4365586元；合同还约定，在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，据实结算房款；被告应在2007年8月30日前交房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日支付原告已付房价款万分之五的违约金；被告应当在商品房交付使用后270天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按原告已支付的房价款为基数，按同期银行贷款利率支付逾期期间的违约金。两份合同的《补充协议》均约定，合同项下事宜的通知，除采用书面方式外，也可采用在《厦门日报》或《厦门商报》上刊登通知的方式通知，采用登报方式通知的，通知自登报之日起3日内即视为送达；买受人最迟于商品房交付之前提供办理产权证所需的全部资料及缴纳契税，……若因商品房产权登记面积与合同约定面积之间存在差异导致房价款调整的，契税金额相应调整，买受人应于接获出卖人书面通知后三日内前往出卖人处办理契税调整手续；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中，“实际交付之日”是指出卖人依照买受人在合同书中载明的通信地址或者书面通知变更的通信地址发出书面交房通知的当日。原告于2006年12月29日向被告付清了上述两套房屋的购房款，共计4365586元，被告也开具了相应的销售发票。
2010年4月2日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在收到律师函后三日内备齐应由其提供的产权登记材料（包括开具红字退款发票），协助办理产权登记，并支付逾期交房违约金、面积差价款及逾期办证违约金等。该函已于当日寄达被告。
2010年5月4日，原告将被告诉至原审法院，［案号（2010）湖民初字第1428号］，请求判令：1、被告立即返还房屋面积差价款合计90335元及逾期付款利息（自2010年4月10日起按同期银行贷款利率计至实际付款之日止，暂计为200元）；2、被告向原告支付逾期交房违约金合计430010元；3、被告向原告支付逾期办证违约金（自2008年12月11日起按同期银行贷款利率计至实际办理房屋权属登记之日止，暂计326545.7元）。在该案审理过程中，原、被告双方确认可以顺延工期的天数合计38天。另外，被告确认在2010年4月2日当天收到原告寄送的上述律师函。之后原告申请撤诉，依法获得准许。撤诉裁定于2010年10月9日送达双方。
2012年1月9日，被告向原告开具红字退款发票，金额合计90335元。2012年1月19日，原告取得祥店、刘厝旧村改造项目E地块L型商场1跃2层123单元的产权证，2012年1月20日，原告取得祥店、刘厝旧村改造项目E地块L型商场1跃2层122单元的产权证。
原告于2012年9月27日提起本案诉讼，诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金342698.5元（自2007年8月31日计至2008年3月12日，扣除38天，合计157天，按照已付购房款4365586元的日万分之五计算）；2、被告向原告支付逾期办证违约金798550.6元（自2008年12月11日计至2012年1月9日，按照2008年12月11日中国人民银行三至五年期贷款利率5.94%计算）。
另查明，在原告陈某诉被告该房产公司、某投资公司商品房销售合同纠纷一案中［案号（2010）湖民初字第3092号］查明如下事实：2008年3月17日，某投资公司向祥店、刘厝旧村改造项目E地块L型商场各业主出具一份《承诺与担保书》，主要内容为：某房产公司已明确将按照合同约定的条款在业主交房叁个月内核算清楚并进行理赔……某投资公司愿做如下承诺并给予担保，如若某房产公司未能在上述时间内核算出具体的逾期交房赔偿金及进行理赔，将由某投资公司全权负责按照《商品房买卖合同》中约定的条款于2008年7月1日前为各业主理赔。现该案已经发生法律效力。
案例评析
本案双方当事人争议的焦点在于：
一、原告诉求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
原审认为，首先，逾期交房违约金的金额。被告于2008年3月12日书面通知原告于2008年3月15日、3月16日办理交房手续。根据约定，逾期交房违约金按日计付，计算截止日为被告按合同中载明的通信地址或者书面通知变更的通信地址发出书面交房通知的当日。在（2010）湖民初字第1428号案件庭审过程中，双方确认可以顺延工期的天数合计38天，因此被告逾期交房的天数为157天。按照约定的计算标准，讼争房产的逾期交房违约金合计342698.5元。被告主张合同约定的计算标准过高，但是该标准并未超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，因此原审法院对被告该项主张不予采纳。
其次，逾期交房违约金诉讼时效期间的起算时间。合同约定被告应在2007年8月30日前交房，但是被告直至2008年3月12日才向原告发出交房的通知。因2008年3月12日之前被告的违约行为处于持续状态，只有到该持续状态终了，被告通知交房之后，原告才有可能知道被告逾期的天数以及自己所受的损害，因此诉讼时效期间应自2008年3月12日起算。被告主张诉讼时效自2007年8月31日起算依据不足，不予采纳。
再者，本案是否存在诉讼时效中断的情形。虽然《承诺与担保书》是某投资公司发给业主的，但是对于其中“某房产公司已明确将按照合同约定的条款在业主交房叁个月内核算清楚并进行理赔”的内容，被告在（2010）湖民初字第3092号案件中并未提出异议，表明该担保书并非某投资公司单方面的承诺，被告也同意按照合同约定的条款在业主交房三个月内核算清楚并进行理赔。被告该项承诺导致诉讼时效期间中断，并且诉讼时效期间应自被告承诺的履行期限届满之次日重新起算。本案中，原告未在被告指定的期限内与其办理交房手续，但是原告于2010年4月2日向被告寄送了律师函，要求其支付逾期交房违约金，表明原告已经知道权利被侵害的事实，诉讼时效期间自2010年4月2日起重新计算。2010年5月4日，原告将被告诉至原审法院，再次向其主张权利，导致诉讼时效期间的又一次中断，诉讼时效期间于撤诉裁定送达之日即2010年10月9日起重新计算。现原告于2012年9月27日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间。因此被告提出的时效抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。被告依法应当赔偿原告逾期交房违约金342698.5元。
二、原告诉求的逾期办证违约金有无事实和法律依据。
原审认为，1、被告同意以4365586元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付自2008年12月11日起至2009年6月29日止，合计201天的逾期办证违约金，与法不悖，原审法院予以照准。2008年12月11日，中国人民银行6个月至1年期的贷款利率为5.58%，故该期间的逾期办证违约金为134147元（4365586*5.58%/365*201=134147）。2、被告应否支付2009年7月1日起至2012年1月9日期间的逾期办证违约金。根据土地房屋产籍调查表，讼争房产的实测面积与合同面积存在误差，被告理应向原告退还多收的购房款。虽然被告之前已经向原告开具了全额发票，并且也向有关部门提交了项目初始登记的资料，但是在面积出现误差时，向原告开具红字退款发票亦是被告的法定义务。而且该义务的履行虽然不影响原告办理产权证，但是将影响到原告所应缴纳的房产契税的金额，因此红字退款发票与办理产权证之间是有关联的，也属于被告在协助原告办理产权证的过程中应当提供的资料。合同补充协议也约定“若因商品房产权登记面积与合同约定面积之间存在差异导致房价款调整的，契税金额相应调整，买受人应于接获出卖人书面通知后三日内前往出卖人处办理契税调整手续”。被告于2009年8月24日发出《关于祥店、刘厝旧村改造项目E地块L型商场办理产权证通知》，要求业主领取土地房屋产籍调查表。原告也实际上收到被告交付的土地房屋产籍调查表，但是原告并没有依照上述约定在三日内前往被告处办理契税调整手续，而是到2010年4月2日才向被告发出律师函，要求其在收到律师函的三日内开具红字退款发票。被告确认于当日收到律师函，故其应于2010年4月4日前向原告开具相应的红字退款发票。但是被告逾期没有办理，直至2012年1月9日才履行该项义务，导致原告无法在2012年1月9日之前以真实的交易价格办理产权证，被告存在违约行为。但是合同并没有约定被告逾期开具红字退款发票的违约责任，故原审法院酌定以被告应退还的购房款90335元为基数，自2010年4月5日起，按照同期银行贷款利率计至2012年1月9日止为宜。2010年4月5日中国人民银行一至三年期贷款利率为5.40%，因此被告应当支付原告该期间的逾期办证违约金8620元（90335*5.40%/365*645=8620）以上两项合计142767元（134147+8620=142767）。原告诉求自2008年12月11日起计付逾期办证违约金至2012年1月9日止，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第173条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告某房产公司应于判决生效之日起十日内支付原告林某逾期交房违约金342698.5元；二、被告某房产公司应于判决生效之日起十日内支付原告林某逾期办证违约金142767元；三、驳回原告林某的其他诉讼请求。
管理建议
一、在实际交易过程中要特别注意交房时间，尽量在双方约定的时间内交房并办理好相关手续，保存好相关证据材料；
二、在与买方签订合同时，尽量减少对逾期交房违约金的约定，避免不必要的损失，出现逾期交房情形时尽量与买方协商沟通；
三、保管好因不可抗力等原因而导致逾期交房的证据，以便保护我方的合法权益。
