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购买的商铺因为一房二卖无法交付可以主张解除合同
发布日期:2021-01-25    作者:靳双权律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
   原告诉称原告张三向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《商铺定购合同书》;2、请求二被告返还原告购买商铺款240125元;3、请求被告赔偿原告逾期返款期间的利息损失134470元,以上两项共计374595元;4、本案诉讼费用由被告承担;事实与理由:2010年3月8日,原告与李四签订世《认购协议书》一份,约定原告购买由李四开发的位于A市一号商铺。原告已于2010年3月8日付清全部房款240125元。买卖协议签订后,原告多次催促被告签订商品房买卖合同并交付房屋,但被告不签订合同、不交房也不予以退款,并于2012年1月5日给予《答复》一份,承诺自2012年1月5日起30个工作日内,如不签订网上备案合同,就立即给原告退房,并按约定承担违约责任。因被告承诺的期限已过,故原告诉至法院,提出本案诉请。
   被告辩称被告李四辩称,原告所述部分与事实不符,李四与被告M公司之间是房屋买卖合同关系。涉案商铺是在某商业区B座,是李四与其合伙人王五于2009年从被告M公司处购买,欲用于经营购物中心,故2010年李四注册登记了购物中心。A座是一个整体商业区,里面的小商铺可以办理产权证。因此李四在注册购物中心后便开始对外销售小商铺,原告购买涉案商铺时知晓其是二手买卖房屋,购买之后再将房屋出租给购物中心,投资购买该商铺收取租金,因此之后原告又与购物中心商铺定购合同书,将涉案商铺交给购物中心,并授权其全权代为招商、出租及管理。该房屋至今未能办理产权证是因为被告M公司一房二卖导致,应当由被告M公司承担责任。二、被告M公司欺诈性的“一房二卖”是造成本案的直接原因,李四并无过错且也是受害人。包含涉案商铺在内的李四购买的A座商业区无法取得所有权是因被告M公司欺诈性的“一房二卖”行为造成。与李四有同样购房经历的案外人赵六已经通过诉讼程序确认被告M公司的这一过错行为,李四不仅向被告M公司支付了8500万的购房款,更是向原告包括所有已售商铺的购房人支付了两至三年的房屋租金,造成其巨大的经济损失,更因此事李四被很多购房人起诉以至于现在被纳入失信人名单,民事行为受到各种限制,相比较而言李四才是最大的受害者。因此,涉案房产无法取得产权证无法实际交付是因为被告M公司“一房二卖”欺骗性行为造成,李四并无过错。李四保留向M公司主张相应的权利。三、关于本案购房款及利息和违约金请求。原告购买涉案商铺后给付了其两年的返租租金32048元,原告并无实际损失,故无权主张利息及违约金请求。涉案房产无法办理产权证,购物中心无法开业均是因为被告M公司欺诈性的“一房二卖”行为导致,故被告M公司应当承担相应的法律责任,李四不承担给付责任。综上所述,请求法院在查明案件事实的基础上依据证据材料认定被告李四与M公司之间的房屋买卖合同关系,被告M公司应当因自身的过错行为承担相应的法律责任,李四不应不承担任何给付责任。被告M公司辩称,一、M公司与张三没有直接的合同关系。M公司从未直接或间接的与原告张三签订过任何合同或协议,双方不是合同相对人。张三交付的购买商铺款项是交到购物中心的账户,2010年1月28日李四以个人名义向工商局申请注册购物中心,是被告李四收取原告的费用,M公司没有收取购房款,故不应承担返还购房款及利息的责任,张三起诉M公司没有事实及法律依据。因双方不是合同相对方,故原告要求的合同违约金损失赔付与M公司无关。二、原告全部诉讼请求均已过诉讼时效,根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条对诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据原告所提供证据2012年李四出具的文书,距今已经五年时间,且原告并无中止,中断,延长事由的,请求判决驳回其诉讼请。 
   本院查明2007年10月15日、2008年1月8日,M公司与H公司分别签订了《购买商业用地的协议》及《购买商业用地的协议一》,约定M公司将地块出售给H公司开发建设,并依据M公司授权,由H公司刻制“项目部”公章、财务专用章、合同专用章共三枚。因M公司与F公司在履行合同过程中产生争议,F公司认为M公司违反约定未按合同约定正式交付房屋,私自出售应由F公司出售的房屋,并拒不给F公司办理相应的土地过户手续向A市中级人民法院提起诉讼。经A市中级人民法院审理并于2011年6月3日作出民事判决,判决:一、F公司与M公司签订的《购买合同》及《补充协议》合法有效,双方应继续履行;二、M公司于判决生效后15日内将购物中心(建筑面积为64512.76平方米)交付给F公司;M公司不服判决,向高级人民法院提起上诉,该院于2010年5月11日作出(终字第81号民事判决,判决:一、撤销A市中级人民法院第18号民事判决书。二、M公司于判决送达15日内给付F公司610万元及利息;三、驳回M公司的其他上诉请求;四、驳回F公司的其他诉讼请求;五、驳回M公司的其他反诉请求。F公司不服高级人民法院二审判决,向最高人民法院申请再审,最高人民法院于2012年12月15日做出民事判决,判决:撤销高级人民法院民事判决;二、维持A市中级人民法院第18号民事判决第一项;三、撤销A市中级人民法院18号民事判决第二项。2012年7月10日,M公司奥林商业区项目部与王五、李四签订商铺买卖协议,约定将包含原告购买商铺在内的2061个小商铺出售给王五、李四,并约定“以前所签《参建协议》全部作废”。再查明,包括本案商铺在内的整个G区A座经F公司申请查封,但M公司出售给李四的所有A座商铺全部已经以商品房买卖合同(网签合同备案)在A市房产局备案,故包括本案商铺在内的整个G区A座处于空置闲置状态,无法交付,无法办理产权证。M公司与F公司之间的争议仍未处理完毕。 
   裁判结果一、解除原告张三与A市购物中心2010年9月27签订的《商铺定购合同书》;二、被告李四、被告M公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告张三交纳的购房款240125元,并给付原告利息损失三、驳回原告张三其他诉讼请求。 
   律师点评:原告与购物中心(李四为该购物中心个体业主)签订了《商铺定购合同书》的事实存在,且合同已经部分履行,原告交付了全部房款,被告李四向原告支付过租金。因本案涉诉房屋存在纠纷,无法按约定期限办理产权转让手续,被告李四承诺如不能在2012年5月1日前为买方办理产权手续,买方可以要求退房,后被告未能在该时间内为原告办理产权登记,导致原告诉至法院。对上述事实各方当事人没有争议,法院依法予以确认。因协议解除的条件已经成就,原告在本案直接请求故对原告要求解除双方签订的《购物中心认购协议书》的诉讼请求,法院予以支持。因协议解除,购物中心(即李四)收取原告的商铺购买款应当予以返还,并支付占用期间的相应利息,原告请求的违约金法院不应再予以支持。关于M公司是否与李四承担连带责任问题。从查明的事实看,本案涉及的商铺所在房屋系M公司与F公司之间签订合同,由F公司提供设计方案和图纸,M公司负责开发建设,建成后,整体销售给F公司。而在M公司履行与F公司协议过程中,M公司又与H公司签订《购买商业用地的协议》及《购买商业用地的补充协议》,双方约定由H公司出资,并由M公司向A市人民政府办理国有土地使用权转让手续,且M公司授权H公司成立“商业区项目部”负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售,并独自承担投资开发风险。同时双方还约定M公司按照实际销售额提取2.5%的管理费。法院认为,通过双方约定,M公司与H公司之间实际已经形成商品房合作开发关系。而H公司于2007年10月15日与M公司签订协议后,于2007年10月20日,又与T公司、Q公司签订《合作协议》,三方约定购买商业用地事宜具体合作方式。T公司出资4千万元,H公司出资3千万元,Q公司出资2千万元,并约定将出资款汇到H公司账户,由H公司统一与M公司签订购置协议,且三方还约定共同组建项目部,项目经理由Q公司担任,项目副经理、财务会计由H公司担任,项目副经理、财务出纳由T公司担任,项目实施主要由Q公司负责,每月召开一次投资人会议,重要事项由投资人会议研究决定。通过该上述合作协议能够认定,H公司、Q公司、T公司作为一个整体并由H公司作为三家企业的代表与M公司签订协议后,由该M公司与上述三家企业共同进行了案涉房屋的开发销售。2008年4月10日M公司出具的《授权书》可以认定M公司与H公司已经开始实际履行双方签订的协议内容。李四作为T公司的监事,其于2010年1月28日以个人名义向A市工商局申请注册购物中心,并于2010年2月向原告销售商铺,对于李四的销售行为合作各方均明知且没有异议,应视为M公司及合作各方为履行合作协议,以李四的名义设立了购物中心,该中心对外从事的与合作相关的民事行为,应由合作各方共同承担责任。故对原告要求M公司承担返款责任的诉讼请求,法院予以支持。至于M公司与合作各方之间的权利义务关系,不属于本案处理范围,法院不予处理。另外,M公司将房屋的产权转移到李四等人名下的行为,应视为履行合作协议的行为,二被告主张存在买卖关系证据不足,法院不予支持。综上所述,法院的判决是正确的。

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