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房屋买卖中买房已交付定金 买方可以要求双倍返还定金吗
发布日期:2021-01-14    作者:杨谦律师

案例简介:签订定金合同后拒绝履行,是否承担违约责任
       2013年10月9日,原告经上海XXX不动产中介公司介绍,购买被告名下的位于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),总房价为人民币355万元(以下币种同),原告当场支付了10万元的定金,并约定一个星期后签订房屋买卖合同。原告随即向亲戚朋友筹借170万元,准备支付第一、二期房款。双方通过中介约定在10月19日签订购房协议时,被告突然提出原告应在当年11月2日支付其余的175万元房款,原告表示时间太紧能否宽限到11月30日前支付,被告表示不同意,故双方未能签订房屋买卖合同。之后原告通过电话、发函等多种方式试图约谈被告,但未果。原告认为,被告已经收取了原告支付的定金10万元,就应当履行义务,与原告签订正式的房屋买卖合同,具体问题可以协商解决,但被告反悔不想出售房屋给原告,并将房屋另售他人,根据规定被告应双倍返还定金给原告,故原告起诉,要求:1、判令被告双倍返还原告定金20万元;2、本案诉讼费由被告承担。被告史某辩称,不同意原告诉请,因为双方未能签订正式房屋买卖合同,系原告违约造成的。 
       法院判决:违约非双方原因所致,判决被告返还原告定金 
       经审理查明,原告与被告签订的《房地产买卖居间协议》作为此后双方签订上海市房地产买卖合同的预约,可见买卖系争房屋系当事人真实意思表示。原告支付了定金,原、被告双方亦均按约定时间至中介处商谈签订正式的房屋买卖合同,但就房屋买卖合同中的付款时间、付款金额等主要条款,根据双方提供的现有证据,双方并未能够协商达成一致。至于被告陈述的其与原告已经就最晚于2013年11月2日前付清全部房款的条款达成口头协议,但对此无证据支持,故本院不予采信。因此,导致房屋买卖合同最终未能签订成功,并非双方违约所致,故被告应返还原告支付的定金,对原告要求被告按定金罚则承担违约责任的请求,本院不予支持。 
       律师说法:买方可以要求双倍返还定金吗? 
       所谓定金合同,顾名思义,就是约定以后要订立相关联的另一个合同,为了交易的顺利进行,买受人先行支付一定的定金作为担保。因此,在房产交易过程中,我们通常会先订立一个居间协议并支付一定数额的定金,并约定签订房屋买卖合同的的相关事宜。违反了定金合同,可能违约方会承担与定金相关的违约责任。违反定金合同通常表现为,因一方过错而致使房屋买卖合同不能顺利签订,致使房屋买卖合同不成立,房屋不能继续交易。房屋买卖不能继续交易,则违背双方之前的真实意思表示,导致买卖行为终止,其行为违反了当事双方真实交易的初衷,这样就会使守约方遭受损失,从而破坏正常的交易秩序。如果在交付定金之后,一方违约,违约方将会受到定金罚则的规制;如果非当事双方的原因而违约,则收受定金的一方返还交付定金的一方定金,之后的房屋买卖合同将终止。因为定金合同为预约合同,仅对将来顺利缔结房屋买卖合同的真实意思表示,而非为交付标的物实现交易。因此,违反定金合同的赔偿,仅限于赔偿机会损失(信赖损失),而不包括可得利益(履行利益)的损失。
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