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无借名买房协议,法院如何认定借名买房事实?
发布日期:2020-09-21    作者:靳双权律师

一、基本案情
原告李慧杰、王磊诉称:二原告系夫妻关系,原告李慧杰与被告李智杰系同胞姐妹,二被告系夫妻关系。大约在2009年,某某公司给原告夫妻分配了位于北京市房山区某某房屋一套,价格155259元。因当时无钱支付,原告向被告借款150000元用于购买上述房屋。交房后,因当时原告有地方居住,被告表示先由他们居住,待原告孩子大点再将房屋腾退给原告。现在原告孩子已成年,原告曾跟被告交涉多次,让被告腾退房屋,但二被告以种种理由拒绝搬出,影响了原告生活和居住权利,故诉至法院,请求法院判令被告限期腾退归我所有位于北京市房山区某某房屋。
被告李智杰、张强辩称:2003年5月,二原告曾向二被告借款1万元。2007年上半年,二原告找到二被告称单位有集资建房的名额让被告购买,1万元借款转为转让费,二被告表示同意。购房所有手续包括交纳房款及选房都是原告和被告一起去的,由原告签字,被告办理所有事宜。该房屋自2007年10月至今由被告装修并居住。当时,因原告必须腾退原有的两间平房才有资格购买涉案房屋,办理退房手续的5000元也是被告出的。现该房屋办理了所有权证并且通了地铁,目前房价上涨,原告私自毁约,属于不诚信行为,双方之间是借名买房纠纷,故请求驳回原告的诉讼请求。
二、法院查明
李慧杰与王磊系夫妻关系,李慧杰与李智杰系同胞姐妹,李智杰与张强系夫妻关系。
2007年10月,王磊与某某公司签订认购合同,约定王磊购买某某房屋,房价款155259元。二原告与二被告共同办理的购房手续。2007年10月19日房屋交付后,由李智杰、张强进行装修并使用至今。2017年3月2日,涉案房屋办理了不动产权登记,权利人登记为李慧杰。2018年6月9日,李慧杰、王磊找到李智杰、张强,要求要回房屋并称给李智杰、张强30万元补偿,双方未能达成一致。
李智杰、张强主张双方之间系借名买房,王磊获得购房资格后,向其转让了购房指标,并就此提供了2007年的缴款通知书、入住通知书、收楼须知、房款发票、维修基金印花税收据等材料原件。李慧杰、王磊不认可双方系借名买房关系,解释称因买房向被告借款15万元,故将相关票据交给被告。对于李智杰、张强持有的腾空原住房协议、押金收据,李慧杰、王磊以记不清为由未能给予解释。
李慧杰、王磊在庭审中提交了2013年11月1日签订的集资建房销售合同、房款发票(复印件)、2015年7月29日补打的维修基金收据、2017年10月14日签订的采暖合同、不动产权证书等。被告对于上述材料的真实性认可,但称集资建房销售合同系办理房产证书时原告拿走,后来未能要回。
本案审理中,经本院释明,李智杰、张强未提出反诉。
三、法院判决
驳回李慧杰、王磊的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为:李慧杰、王磊以涉案房屋所有权人身份要求排除妨害,李智杰、张强辩称双方系借名买房关系,故本案首先应确认双方之间是否存在借名买房关系。本案双方并未签订书面的借名买房协议,李智杰、张强为证明双方存在事实上的借名买房关系,提供了2007年的房款发票等证据,以上证据与交房后李智杰、张强对房屋进行装修居住情况形成了比较完整的证据链,与被告辩称的借名买房能够相互印证。李慧杰、王磊反驳称,其与李智杰、张强系借款关系,系将房屋借给李智杰、张强居住,但就借款15万元的事实未向法院提供证据。原告在向李智杰、张强要房屋时,也未提及借款一事。
李慧杰、王磊在庭审中提交的集资建房销售合同、维修基金收据、采暖合同、不动产权证书等均非2007年购买房屋时形成的材料,不足以证明其主张成立,且不能就李智杰、张强持有购房发票、维修基金及印花税收据、腾空原住房协议、押金收据等作出符合逻辑与一般常理的解释。故李慧杰、王磊作出的反驳主张,法院不予采纳。结合在案证据及双方当事人的陈述,足以使法院确信并认定双方之间存在借名买房关系。李智杰、张强占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系,并非无权或非法占有。鉴于此,双方之间应先解决借名买房的问题,在该问题未解决的情况下,李慧杰、王磊要求李智杰、张强腾退房屋的诉讼请求,法院不予支持。另需指出,原告与被告系亲属关系,双方应本着诚实守信、友好协商的原则处理双方争议,以构建和谐稳定的家庭社会关系。

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