《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
近期，李艳辉律师代理的一起商品房预售合同纠纷案，经烟台仲裁委员会审理，现已经结案。
案情经过：申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为201XXXX0084根据合同约定，申请人购买被申请人位于海阳市海鑫中路南凤凰路西的风阳家苑西区3幢3单元502号房屋，建筑面积87.93平方米，总价款393471元。付款方式及期限为，申请
人于2013年12月20日前支付房价款23471元，剩余37000元以按揭的方式于2014年1月20日前付清。合同第八条约定“出卖人应在2016年6月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期。限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款0.5%赔偿买受人损失”。合同签订后，申请人依约履行了付款等相关义务，但被申请人直至2016年11月4日才向申请人交付房屋钥匙。直至仲裁之日，被申请人因自身原因仍未能为申请人办理房屋产权证书，已经构成根本违约。申请人多次与被申请人协商退房事宜，均未果。为维护申请人的合法权益，遂依法申请仲裁申请人请求:1。请求依法解除申请人与被申请人签订的合同编号为201XXXX0084的《商品房买卖合同》；2。请求依法裁决被申请人返还购房款493471元及相关利息114541.835元(利息计算方式：①以首付款23471元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年9月12日计算至款项付清之日止，截止2019年12月12日共计8801.625元；②以按揭贷款47000元的利息自2014年1月9日开始，按照申请人每月向按揭贷款银行正常偿还的贷款利息计算至款项付清之日止，截止至2019年12月10日已还贷款利息108340.21元)，后续的利息
计算至款项实际付清之日止；3。请求裁决被申请人返还申请人装修费用1500元；4。请求裁决被申请人支付申请人违约金7869.42元；5。被申请人承担仲裁费。
烟台仲裁委员会受理后，适用简易程序审理了此案。
关于本案的焦点：
(一)关于本案合同的效力
仲裁庭认为:双方当事人于2013年9月12日签订的《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应当作为确定本案双方当事人相关权利义务的依据
(二)关于申请人的仲裁请求
之日止，載止至2019年12月10日已还贷款利息108340.21元)，后续的利息计算至款项实际付清之日止的仲裁请求。仲裁庭认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问題的解释》第十八条、十九条及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，因被申请人违约致合同解除后，申请人有权要求被申请人返还购房款及利息
(1)关于房款的本金，申请人已经向被申请人支付首付款23471元、按揭贷款370000元，共计393471元，被申请人应予返还。
(2)申请人主张要求支付首付款23471元和按揭贷款370000元的利息。仲裁庭认为，申请人请求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按照年息6％计算首付款利息没有法律依据，首付款利息以中国人民银行同期的贷款基准利率进行计算更为合理，以首付款23471元为基数，自2013年9月12日计算至2019年12月12日共计282天，首付款利息为7935.53元
(3)申请人主张按掲贷款370000元的利息自2014年1月9日开始，載止至2019年12月10日已还贷款利息108340.21元，后续按照申请人每月向按揭贷款银行正常偿还的贷款利息计算至款项付清之日止的仲裁请求
仲裁庭认为:申请人已偿还的银行利息，属于申请人的损失范围，被申请人应予返还，2019年12月10日之后至被申请人购房款还清之日止，申请人继续偿还的贷款利息应由被申申请人承担。
1。关于解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》
仲裁庭认为：被申请人于2016年11月4日向申请人交付
了房屋，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，
被申请人应当在申请人接收房屋后360天内，即2017年10月
31日前，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案
但由于被申请人的原因，涉案房屋未通过综合验收，致使申请
人无法取得房屋所有权登记，依据《最高人民法院关于审理商
品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条
“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过
年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，
买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，申
请人请求解除与被申请人签订的《商品房买卖合同》，符合法
律的规定，仲裁庭予以支持。关于被申请人主张申请人的请求
超过仲裁时效的抗辩理由，仲裁庭认为：申请人请求解除合同
所依据的理由，是被申请人逾期超过一年未办理产权登记，因
此仲裁庭对被申请人仲裁时效的抗辩理由不予采纳。
裁决结果：
（1）解除申请人与被申请人之间于2013Ian9月12日签署的《商品房买卖合同》
（2）被申请人返还申请人购房款393471元，返还申请人已经支付的贷款利息108340.21元，并承担自2019年12月10日1起至购房款还清之日止的贷款利息；
（3）被申请人支付申请人首付款的利息损失7935.53元，并以首付款23471元为基数，自2019年11月13日起至购房款还清付清之日止，按全功银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息损失。
