商品房的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，认定为商品房买卖合同
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告岳某诉称：A房地产公司与B房地产公司系合作开发。2007年10月11日，岳某与A房地产公司签订涉诉房屋购房协议，岳某以395200元购买A房地产公司开发的涉诉房屋，岳某已将房款全部付清。2012年，A房地产公司又将房屋安置、出售给了张某，导致岳某无法取得房屋，合同无法继续履行。请求判令：1.解除岳某与A房地产公司签订的《购房协议》;2.A房地产公司、B房地产公司返还岳某购房款395200元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息(自2007年10月11日至返还之日止);3.A房地产公司、B房地产公司赔偿房屋差价损失1076300元，以及之前起诉案件的诉讼费14456元;4.A房地产公司、B房地产公司赔偿购房款一倍的损失395200元。
二、被告辩称
被告A房地产公司辩称：B房地产公司与A房地产公司系合作开发。陈×作为材料供应商，将A房地产公司允许其销售顶账的楼房出售给岳某，A房地产公司根据陈×的指示与岳某签订购房协议，陈×实际收取了购房款，陈×向A房地产公司出具了借条，陈×未履行与A房地产公司的材料供应义务。因回迁问题，涉案楼房回迁安置给张某，并给其办理了入住手续。岳某签订购房协议时系预约合同，需要签订正式的商品房买卖合同，A房地产公司未取得预售许可证，故销售行为无效。还款及赔偿责任应该由陈×承担，故不同意岳某的诉讼请求，一并请求追加陈×作为第三人参加诉讼。
B房地产公司辩称：B房地产公司与岳某未签订购房协议，岳某与B房地产公司没有合同关系。B房地产公司与A房地产公司系联营合作关系。B房地产公司依据联合开发改造协议承担商品房销售中开具发票、协助业主办理产权注册登记手续责任，不承担其他责任，不同意岳某的诉讼请求。
三、审理查明
2005年10月7日，A房地产公司与B房地产公司签订联合开发改造北京市密云县宾阳西里三期工程协议书。2007年10月11日，岳某(买受人)与A房地产公司(出卖方)签订《购房协议》，该协议约定：“认购涉诉房屋，建筑面积98.80平米;认购房产总价395200元;备注：3.签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废;4.房屋每平米4000元;5.房屋全款一次性付清，由陈×收走”等内容。同日，收款人陈×为岳某出具收据，A房地产公司在收款单位公章处加盖公章。2012年7月18日，B房地产公司与被拆迁人张某签订补充协议约定：“乙方(张某)回迁安置在涉诉房屋”等内容。张某交纳了相关费用后于2012年7月入住该楼房。
另查一：A房地产公司提交借条一张，内容为“今借到A房地产公司房款456456元，借款人陈×，2007年11月12日”，佐证其与陈×之间的借款关系，岳某对借条的真实性与证明目的不予认可。A房地产公司申请追加陈×为本案第三人参加诉讼，并申请对岳某持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定，在开庭陈述中，A房地产公司曾自认加盖公章。
另查二：法院依法到密云县住建委查询，涉案宾阳西里小区×号楼确未取得预售许可证明，但该楼已于2012年8月2日完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表。
四、法院判决
北京市密云区人民法院经审理判决如下：一、解除岳某与北京A房地产开发有限公司签订的《购房协议》;二、A房地产有限公司于判决生效之日起七日内返还岳某购房款三十九万五千二百元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，自二○○七年十一月十二日起至返还之日止;三、A房地产公司于判决生效之日起七日内赔偿岳某房屋差价款一百零七万六千三百元;四、A房地产公司于判决生效之日起七日内赔偿岳某二十万元;五、驳回岳某的其他诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
合同具有相对性，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在商品房买卖合同中，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。岳某与A房地产公司签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效;该协议虽属于商品房认购协议，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且A房地产公司已经按照约定收受了购房款，故该《购房协议》应当认定为商品房买卖合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，A房地产公司的合作方B房地产公司将涉诉楼房另行安置给被拆迁人张某并为其办理了入住手续，导致岳某的合同履行不能，A房地产公司构成根本违约，应当承担违约责任，故岳某要求解除合同、A房地产公司返还购房款及利息并赔偿房屋差价损失的诉讼请求理由正当，证据充分，应当支持。
但岳某要求A房地产公司赔偿购房款一倍的损失395200元之请求明显过高，以岳某实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。B房地产公司未与岳某形成合同关系，故岳某要求其承担民事责任无事实及法律依据，法院不予支持。对于A房地产公司认为其将涉诉楼房顶账给案外人陈×，后其根据陈×的指示与岳某签订购房协议，购房款由陈×实际收取，故退还房款及赔偿的责任应由陈×负担，并要求追加陈×为第三人的辩解意见，因涉诉楼房系经A房地产公司同意，由陈×以出卖所得抵顶材料款，此行为并不能改变合同双方之间产生的房屋买卖合同的性质，A房地产公司作为合同相对方，理应对此承担责任，故其该项辩解意见，不应支持。
A房地产公司申请对岳某持有的协议和收据加盖的公章真伪性进行鉴定之辩解，因该事实已经A房地产公司亦曾自认加盖公章，故法院不予支持。对于A房地产公司认为与岳某签订的《购房协议》系预约合同，尚需签订正式的商品房买卖合同予以确认，且无预售许可证书，购房协议无效的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，《宾阳西里小区购房协议》被认定为商品房买卖合同，出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持，涉案宾阳西里小区×号楼确未取得预售许可证明，但该楼已于2012年8月2日完成工程竣工验收手续，并依法取得工程竣工验收备案表，故该项辩解意见，无事实及法律依据，不应采纳。
