李某与吴某看中一处二手房，经与卖方郭某接触，了解到此房屋为某市职业学校为员工所建，碍于各种原因，现仍未办理权属证书，但郭某提供了其与职业学校签订的购房合同及付款凭证。其购房合同上由郭某自己签订，并表示待权属证书能够办理之后配合其办理更名手续，将权属登记至李某和吴某名下。因李某与吴某购买此处房屋系熟人解释，知悉郭某已经结婚的事实，故而对于其配偶一直未出面表示了异议，但其得到郭某的回答是：“这房子一直就是我自己购买、签约办理手续，再说我对象那人只要拿到钱就行，这些事从不过问的。”因是熟人介绍，李某和吴某遂与郭某签订了房屋买卖合同并支付了全款，随后郭某将房屋交付并配合其办理了水电燃气等过户手续。李某与吴某经装修后入住该房屋一年半后，郭某妻子孙某这才寻上门来，声称当初郭某卖房未经其同意，系无权处分，主张合同无效，意欲起诉李某和吴某。
        那么此房屋买卖合同之效力究竟应如何认定呢？是否如孙某所言因郭某无权处分而无效呢？可以说在实务中夫妻一方处分共有房屋的情形还是较为普遍的，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”此司法解释出于保护交易秩序，维护交易相对人利益之考虑，认定对于交易双方意思表示真实的合同，纵使无权处分亦不影响买卖合同之效力。然而在司法实践中，出于对夫妻另一方利益与购房人利益的平衡，以及对于合同效力影响的诸多因素考量。“同案不同判”现象十分常见，故而针对本案情形，断然认定合同有效或无效皆有失武断。笔者以为针对此类夫妻一方处分共同共有房屋情形，虽然案情各不相同，但仍能从其中剥离出一些相似甚至一致的因子，在综合评价这些因子之后，无论是自夫妻一方利益与购房人利益均衡角度，还是自直接关乎合同效力的角度，皆能得到一个最终判断合同效力的标准。至于影响合同效力的因子笔者自直接影响合同效力的因素和影响利益平衡的因素分析，因利益之间的平衡亦影响最终司法机构认定合同效力，若维护夫妻一方利益对于损害购房人利益较大的，那么判决合同无效显然便不如维护合同效力更能有利于维护稳定。

自影响合同效力因素分析 

        其一，双方意思表示，此为合同效力之基础，倘若双方自始便无购房之意思，如签订房屋买卖合同意在担保债务之履行，那么房屋买卖合同，获得房屋权属并居住的意思便不能体现在购房合同之中。法院在依据《买卖合同解释》认定无权处分不影响合同效力之时，亦是在首先考量交易双方意思表示真实前提之下做出的裁判。 

        其二，买受人之注意义务，即买受人在签订买卖合同之前是否尽到了应尽的注意义务，针对房屋买卖，房屋之权属状况自然应属于其必先注意之事项，而这种注意，法律并未明确采何种形式，如必须经严格的调查取证，确定是出卖方夫妻共有亦或是一方单独所有，此种注意有实质调查之意味。而与之相对的则为形式上的注意，如要求对方提供权属证书，以权属证书之产权人获知权利主体，更严谨者可通过调取产权人登记簿之登记档案的形式查证。而实践中比较惯常的作法便是要求当事人提供权属证书，一则因调取产权档案在实务中多有阻碍，据笔者了解，很多权属登记机构针对利害关系人调取档案的情形并不配合，而且采用其他调查取证方式多不经济，易加重当事人负担，而依据惯常交易习惯，权属证书已经成为当事人拥有产权的标志，虽然物权法规定登记簿的效力要高于证书，但鉴于民众对于证书的认可，在全国不动产统一登记逐步展开过程中，证书之发放仍未废止，且保留了这一习惯，可见采查看证书的方式尽注意义务完全满足一个合理交易相对人的交易习惯。然而本案之中，鉴于所涉标的尚未办理权属证书，而当事人判断其权利归属的凭证也仅有合同及房款支付凭证，其上皆为夫妻一方郭某。此外，买受人尚询问了其夫妻是否同意处分之问题，而郭某之回答亦表达了其具有处分权利，此种类似承诺性质答复在心理上为买受人形成了一种相信其具有处分权限的表象。可以说提及异议之夫妻另一方其主张合同无效的角度无非为无权处分及无权代理，然而无论从无权处分之善意角度以及无权代理之表见代理的构成角度，买受人可谓皆无恶意。加之熟人介绍，中间人对于买卖双方皆为熟知，中间人亦表示郭某之单独处分符合其家庭惯常的处事风格。如此更加强化了买受人对出卖人处分的信任。

当事人利益平衡因素 

        其一，合同之履行情况，合同是否顺利履行，价款是否已经支付，房屋是否已经交付等，这些因素虽非影响合同效力之因素，但对于当事人之间利益之平衡却极为关键，试想合同若刚刚签订尚未履行，那么对于交付双方而言，想要回复到合同未签订之状态并不困难。然而如本案中，当事人已经装修入住一年半，且各种水电暖已然办理过户，这一年半时间中房价之涨跌尚且不论，假设判决合同无效，则后续之责任承担势必影响当事人利益。此种利益之损失与夫妻另一方之利益损失的权衡则可能成为影响最终裁判的关键。 

        其二，持异议夫妻一方提异议之时间，以惯常习惯而言，夫妻一方对于较为重大事项的处理，除非隐瞒极深或自始夫妻一方并不知情，那么另一方在长达一年半的时间之内并未提出异议，可见其对于丈夫郭某卖房的事实应是知悉的，若夫妻另一方不能提供证据证明其此段时间内确不知情，那么其理应承担以惯常习惯认定其知情的风险。 

        笔者认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第十一条第二款已经为持异议一方夫妻提供了救济途径，其规定：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”可见倘若因一方处分对夫妻一方造成损害，继而造成离婚的，可要求进行赔偿，倘若未造成离婚，出卖房屋之所得亦已转化为夫妻共有财产，于夫妻一方并无过多损失。而对于合同已经履行，尤其是购房人已然装修居住的情形，解除合同，返还房屋，当事人装修损失，房屋潜在升值损失等，这些损失确是切实发生的，那么这两者之间的利益权衡实则将在法官心中形成自由心证，对于合同效力之认定必然将产生一定影响。 

        此外值得注意的是《婚姻法解释三》第十一条第一款之规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”有观点以此条为理由，认为倘若买受人购买了夫妻一方处分的共有房屋，纵使其为善意并支付了合理对价，但其未办理产权登记的，仍不构成房屋之善意取得条件，亦不能满足司法解释规定的得到法院支持的条件。但是笔者以为，此条规定本身便存在一个前提条件，首先其所涉标的房屋为存在于登记簿中的不动产，其满足物权公示的条件，故而相对之买受人能够通过登记簿或权属证书之记载或者其权状况，并获得将来物权登记之期待。然而现实中许多未被记载入登记簿中不动产，其买卖情形大量存在，虽然《城市房地产管理法》明确规定未办理权属登记的房屋禁止买卖，但因其管理性规范之性质，其对合同效力并无影响，故而，权属登记是否完成应视为《婚姻法解释三》此条所规定的一种特定情形，其并未囊括所有买卖房屋的情形，亦不能将其扩大适用在所有买卖房屋合同之上。合同效力认定应本着利益权衡和交易秩序稳定之考量，权属登记作为合同最终履行的一个目的，其虽具有决定性和终局性，但若由其决定合同效力，便难免会陷入一叶障目之危险。 

        针对本案例，笔者之观点认为亦坚持合同效力有效，如此更有利于保护交易秩序和维护买受人利益，实践中大量一方处分的情形，若皆因合同履行完毕后因一方异议提出而判无效，一则损害了交易秩序安全，必将使得交易相对人在交易中付出更大的注意成本，二则不排除夫妻恶意串通之情形，使得以较小的成本损害获取了更大的利益，而对于利益之平衡亦是难以保障的。
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