有恒产者有恒心。物权是民事主体依法享有的重要财产权，《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）物权编规定了各类财产关系的物权制度，在民法典各分编中排在第一编，重要性可见一斑。民法典按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，进一步完善了物权制度。
完善建筑物区分所有权，助力建设美好家园
党的十八届三中全会提出，全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。城乡社区处于国家治理体系的最基层，犹如神经末梢。实现国家治理体系和治理能力现代化，离不开城乡社区治理的现代化。因此，民法典物权编格外注重保障业主建筑物区分所有权的实现，以激发社区自治的活力。
（一）打破维修资金“沉睡”状态，维修资金惠及业主
公共维修资金启动难、使用难、监督难一直是困扰业主的老大难问题，影响着业主权利的行使。民法典以维护业主权益为遵循，打出“组合拳”，直面并解决现实问题。首先，针对维修资金的启用，在业主共同决定的事项上，民法典第二百七十八条将物权法第七十六条第（五）项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为两项，将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，打破了维修资金的“沉睡”状态。其次，第二百八十一条在物权法第七十九条的基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，以示维修资金可用之处的广泛性。再者，第二百八十一条明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。较物权法增加了“定期”二字，对物业服务企业等主体施加明确的义务，防止维修资金的滥用，保障业主的知情权与监督权。
（二）优化业主团体表决规则，鼓励业主参与自治
业主团体开会难、表决难等问题严重制约着社区自治的开展。其中一个原因是，在业主共同决定事项的表决规则上，物权法第七十六条对于业主决议的通过条件过于严苛，要求业主人数与专有部分面积的“双三分之二”。虽然物权法的立法目的是为了兼顾保护普通业主（人数多数）和大业主（面积多数）的利益，但由此也导致团体决议通过的门槛过高，实践中业主团体的决议难以满足双三分之二的条件，产生了如维修资金使用难等问题，更限制了业主的社区自治。
因此，民法典降低了决议通过的门槛，对表决规则作出了两个重要修改。首先，根据共同决定事项对业主的利害关系与重要程度，将决议区分为特别决议与普通决议，并灵活设置不同的表决规则，特别决议需“双四分之三”，普通决议仅需“双过半”；其次，计算表决比例时将参与表决的业主人数和专有部分面积作为计算基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准。如此一来，业主团体开会难、议事难、表决难的问题将得以有效解决。
（三）细化“住改商”规则，还业主生活安宁
生活在同一小区的业主，其相互之间形成紧密的共同体关系，共同体关系的舒适、安宁、便捷等决定着每个业主的生活质量。在实践中常出现部分业主将其住宅改变为经营性用房，即“住改商”，影响了相关业主的生活安宁。物权法第七十七条曾规定，“业主将住宅改变为经营性用房，应当经由利害关系的业主同意”。但是利害关系业主的同意究竟是全部同意还是多数同意，存在争议。司法实践中有将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意进行抗辩，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条曾对此进行明确。民法典将司法解释的规定法律化，明确指出，“住改商”应经有利害关系的业主一致同意。在化解司法实践相关争议的同时，也保障了业主的生活安宁。当然，由于改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围和程度不同，利害关系业主的范围并不能一概而论，需具体情况具体分析。
（四）规制共有部分利用，维护业主的共同权益
在审判实践中，建筑物区分所有权纠纷往往是围绕共有部分展开的，业主共有权时常受到侵害。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款曾规定，物业服务企业等擅自进行经营性活动，权利人可以要求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。民法典对上述司法解释的规定作出有益吸收并完善，在第二百八十二条中明确指出，“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，符合业主共有权的本质，维护了业主的共同利益。
充实用益物权体系，助力增进民生福祉
（一）落实承包地“三权分置”，推进农业农村现代化
三农问题关系国计民生。党的十九大报告明确提出，要巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革，完善承包地“三权分置”制度。2018年修订的农村土地承包法正式在法律层面上确定农村土地承包地“三权分置”，土地承包经营权只有本集体经济组织的承包农户才能取得和保有，是实现承包农户不因流转而失去保障的基本政策目标的工具；而土地经营权是市场化的财产权，其权利主体没有身份限制，是发展多种形式的适度规模经营、保障经营主体的稳定经营预期的法权载体。
民法典在土地承包经营权部分贯彻了近年来“三权分置”的改革成果。第三百三十九条明确了土地承包经营权人向他人流转土地经营权的方式，这使得土地承包经营权人可以在继续保有土地承包经营权的基础上，使土地经营权进入市场。第三百四十条明确，土地经营权人可自主开展农业生产经营并取得收益，为农业的规模化、集约化经营提供制度保障。第三百四十一条明确，流转期限为五年以上的土地经营权可以向登记机构申请登记，以登记保障土地经营权以及基于土地经营权而生的交易安全。此外，农村土地承包法第四十七条还就土地经营权的融资担保作出了规定，极大地释放了土地经营权的融资潜力，解决了农民融资难、融资贵的问题。因此相应的，民法典物权编担保物权分编删除了关于耕地不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。
民法典在土地承包经营权法权配置上的变化也会对司法实践产生较大的影响。例如，目前在民事案由中，并没有与土地经营权相匹配的案由，因此修订民事案由规定时应增加土地经营权纠纷，但土地经营权的性质存在债权说与物权说两种观点，这影响到土地经营权纠纷究竟是物权纠纷还是债权纠纷的定位，并直接影响着法律适用；此外，就土地经营权的融资担保，农村土地承包法并没有表明土地经营权的担保究竟是抵押还是质押。上述问题或需后续的司法解释进一步明确。
（二）新增居住权，实现 “居者有其屋”
党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。因此，民法典在用益物权中新增居住权，规定居住权可以依照合同、遗嘱设立；以无偿为原则；居住权不得转让、继承，原则上设立居住权的住宅不得出租等。这些规定体现了居住权的人身性和保障性，立足于满足“居者有其屋”“住有所居”的朴素追求。居住权的增加也贯彻了物尽其用的立法宗旨——让有限的资源最大程度地发挥其效用。
居住权这一新增的用益物权将会带来各方面的变化。例如，在涉及房屋交易中，居住权将成为交易当事人间需予以重点关注的对象，房屋之上存在的居住权将对当事人间的交易目的、交易过程以及权利义务产生重要影响；在产业发展上，居住权或带动以房养老模式的发展，为其提供制度保障；同时居住权的灵活性也能为廉租房、公租房等既有住房模式提供法治支持。
对于居住权人的基本权利与义务，依照物权的基本法理，居住权人一般应享有基于房屋而享有的专有权与共有权；就居住权存续期间房屋的修缮费用负担问题，比较法上往往区分“正常修缮”和“特殊修缮”，前者一般由居住权人负担，后者由房屋所有权人负担；理论上，居住权的效力除及于居住权人之外，还应当可以扩展至居住权人的家庭成员、由其雇佣的保姆、护理人员等共同居住者等。裁判实践中就居住权人的权利义务，可依照当事人间合同约定、合同解释规则、继承编与婚姻家庭编的相关规则确定，司法解释亦可作出更为细化的规定。
革新担保物权理念，助力优化营商环境
担保物权的规则尤其是动产担保规则是世界银行营商环境评估中的重要指标，也尤其体现民法典“民商合一”的特色。在优化营商环境的政策目标之下，民法典着重完善了担保交易的相关规则，并注入了新的担保观念。
（一）非典型担保有法可依，促进金融担保创新
在担保法和物权法中，意定的物权担保方式只有抵押与质押，但一直以来实践中不乏“非典型担保”的广泛应用，如融资租赁、所有权保留、保理、以物抵债、让与担保、回购等等。司法裁判中就其效力存在不少争议，也导致金融担保创新“畏手畏脚”。近年来，就非典型担保的合同效力，司法裁判逐渐形成共识，即不违反法律、行政法规强制性规定的非典型担保合同有效。民法典第三百八十八条规定，“其他具有担保功能的合同”亦属于担保合同，扩大了担保合同的范畴，担保合同不再仅限于抵质押合同，从而为非典型担保合同“正名”，为金融担保创新增加“供给”，也为非典型担保的裁判提供了法律依据。
如果说民法典第三百八十八条是在形式上将非典型担保纳入担保体系，那么第四百一十四条第二款则在实质上对非典型担保进行了定性。第四百一十四条第二款抵押权竞存的优先顺位规则中明确，“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照前款规定”。结合民法典合同编中，所有权保留、融资租赁均采登记对抗主义，这就意味着所有权保留中出卖人所有权、融资租赁出租人所有权等可以登记，并具有担保功能的权利，也可以适用担保物权的优先顺位规则。这无疑是在担保观念上的重要突破与进步。由此，无论是在债权效力还是物权效力方面，非典型担保均有法可依，必将极大地促进金融担保创新、繁荣金融市场。在审判实践中，对于能够登记或者可以公示的非典型担保的裁判，裁判者也不能仅仅依据合同编的规则，还需适用担保物权编的规则。
（二）缓和流（押）质条款无效规则，平衡各方权益
物权法明确规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。质押亦同理。此即流（押）质条款的禁止。这样的规定是为了保护弱势的债务人，防止债权人在债务人急迫窘况的境地中利用流（押）质条款谋取不正当利益。但是，无论是在以物抵债、回购条款还是让与担保中，流（押）质条款都普遍存在；而且作为担保物权实行方法的约定，流（押）质条款本属当事人意思自治的体现，法律不应过多干涉。而囿于物权法的明确规定，司法实践对其效力亦有所争议。
此次民法典也在流（押）质条款上更新了担保理念，于第四百零一条规定，“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能就抵押财产优先受偿”。此规定改变了物权法对流（押）质条款的绝对禁止，明确了流（押）质条款存在时当事人间对抵押财产的清算义务，既保障了担保物权人的优先受偿权，又保护了弱势债权人的利益，更彰显了意思自治。
（三）明确担保物权优先顺位规则，保障交易安全
担保物权顺位问题是担保物权体系中的核心问题。实践中，担保物上往往存在多个债权人的担保物权，以便物尽其用。但同时也引发在执行、破产程序中各担保物权人之间关于优先顺位的争议。民法典完善了担保物权竞存规则，于第四百一十四条规定了抵押权人间的竞存顺位规则；第四百一十五条规定了抵押权与质权的竞存规则；第四百一十六条引入了“价金担保权”（purchase money security interests，简称PMSI）这一超级优先权。上述优先顺位规则的明确，在维护先顺位担保权人利益的同时，也保障后顺位担保权人的交易安全。
其中，对金融实践与司法裁判影响最大的，当属第四百一十六条价金担保权，其针对的是交易实践中普遍存在的借款人借款购买货物，同时将该货物抵押给贷款人作为价款担保的情形。赋予贷款人价金担保权，可以保护贷款人的权利，促进融资。因此，价金担保权的正当理由在于打破了在先担保物权人尤其是浮动抵押权人对于担保财产的“垄断地位”，拓宽了债务人的再融资渠道，均有益于各方当事人。
价金担保权也是民法典的全新制度，就其实践应用与司法裁判，还存在不少解释的空间。例如，尽管价金担保权规定于抵押权章，但是其不应仅仅适用于抵押权，所有权保留交易、融资租赁交易应一体适用。此外，参照国际上相关示范法的经验，价金担保权在标的上区分存货与非存货，二者在通知义务等构成要件上存在不同；鉴于消费者交易的频繁，价金担保权在消费者交易中豁免登记。
（四）抵押物转让规则回归理性，提升交易效率
民法典第四百零四条规定了动产担保中的正常经营买受人规则，即“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。正常经营买受人规则在物权法中原本只适用于动产担保中的浮动抵押。但是，此范围显然过窄，正常经营买受人规则应为动产担保的一般规则，不限于浮动抵押。否则，如果买受人在每次进行动产交易之前都查看是否存在登记，将承担过大的交易成本和负担。因此，民法典此一改变实乃进步。
在审判实践中，主要问题是如何认定“正常经营活动”，若不能妥当认定，则将危及抵押权人的正当权利。参酌比较法经验，所谓的正产经营活动是指出售人的正常经营活动，且此“出售人”须是“从事那一种物品销售的出售人”。
而就不动产抵押物转让中转让合同的效力以及相关的法律后果，物权法第一百九十一条的规定在理论和实践中产生了极大的分歧。民法典第四百零六条明确了抵押财产可自由转让，并且抵押权不受影响，贯彻了意思自治原则以及抵押权的追及效力。该条同时明确，当事人间另有约定除外。就此另有约定的后果，可依照“内部约定不得对抗善意第三人”的一般法理处理。
（五）删除分散的登记机构规定，为统一动产担保公示留下空间
公示制度是担保物权的基础制度之一，公示制度的完善能够为担保物权的设立和实现“保驾护航”。但我国目前的动产担保公示制度存在“九龙治水”的局面，系以标的物行政归口管理为特征的多元化动产担保登记体系，缺少一个统一的动产融资担保公示制度，不利于交易的便捷与效率。目前的多元化动产担保登记体系更是影响了我国在世界银行营商环境评估中“获得信贷”指标的得分。因此，建立统一的动产融资公示制度势在必行。民法典删除了有关动产抵押和权利质押中各种具体登记机构的内容，已经为建立统一的动产融资担保公示制度留下了制度空间。可以预见，动产担保交易将借助统一的公示制度蓬勃发展。
除了上述制度之外，民法典物权编在诸多方面的修改也均体现了物尽其用、注重产权保护的宗旨。如第二百一十九条明确，利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料，以保护不动产产权人的合法权益；第二百六十四条增加了“集体成员有权查阅、复制相关资料”，保障集体经济组织成员的社员权；第二百二十六条、二百二十七条将物权法第二十五、二十六条中的“依法占有”中的“依法”删除，使得简易交付与指示交付实现交易便捷性的功能得以充分发挥，在实践中得以更多地运用；第三百二十二条新增了因添附产生的物的归属规则，有利于鼓励发挥主观能动性而创造经济价值。总之，民法典物权编对物尽其用原则的贯彻以及产权保护的加强必将“让一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，让发展成果更多更公平惠及全体人民”。
（作者曹明哲 作者单位：北京市第一中级人民法院）
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