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借名买房中,登记人擅自出卖房屋,实际购买人如何救济?
发布日期:2020-04-01    作者:靳双权律师

一、原告诉称
        原告郑某一、李某一诉称,2001年8月因房屋拆迁,我夫妻二人得到一笔拆迁款和购买一套经济适用房的名额。便打算贷款买房,但因为年龄原因办理贷款困难便与儿子郑某二商量,用其名义购房,由我夫妻二人实际出资支付房款。后以郑某二名义与a公司签订了《房屋买卖合同》,购买×院房屋,约定房屋成交价格50万元,支付首付款后,申请贷款偿还剩余房款。
2001年9月20日,原告与郑某二签订协议书,约定:以郑某二的名义购买案涉房屋和申请银行贷款,但由原告实际支付房款、偿还贷款和房屋的相关费用,原告为房屋的实际所有权人,享有房屋的一切权益。郑某二不得擅自处分、出租案涉房屋。房屋登记在郑某二名下后,原告多次找郑某二配合办理产权转移登记手续,但郑某二拒不配合。 
        2004年,郑某二与郝某一登记结婚。2017年,二人离婚。在二人婚姻存续期间,办理了财产公证手续,约定郑某二所有财产由郝某一所有。现请求法院:1.确认原告与郑某二签订的协议书合法有效。2.郑某二协助原告办理案涉房屋的产权转移登记手续。
二、被告辩称 
        被告郑某二辩称,案涉房屋确系我父母出资购买,当时由于我父母办理贷款困难,便用了我的名义购买房屋和办理贷款手续。2008年,我父母出资还完贷款。我并没有不配合办理过户手续,只是觉得没必要。 
        第二次开庭审理时,经法院合法传唤,郑某二未到庭应诉。 
        第三人郝某一述称,首先,我现在是案涉房屋的唯一所有权人,我与原告不存在任何合同法律关系。 
        第二,原告称,他们与郑某二签订了协议书,即使协议书有效,他们也不能直接根据协议取得房屋所有权。现我与郑某二已经离婚,所以我有理由怀疑是他们一家人合谋想骗取房屋所有权。 
        第三,若原告与郑某二真的签订了协议,但也过去了近二十年,原告据此提起诉讼早已超过诉讼时效。所以我不同意原告的诉讼请求。
三、审理查明 
        经查,郑某二为原告郑某一、李某一之子。2004年5月20日,郑某二与郝某一登记结婚,2016年11月向法院起诉离婚,2017年法院判决离婚。案涉房屋确系经济适用房。郑某二与郝某一在婚姻存续期间办理财产公证,约定郑某二名下财产归郝某一所有。2011年,郑某二夫妻另购一套房屋。 
        2002年5月30日,郑某二与a公司签订《房屋买卖合同》,购买案涉房屋,约定房屋总价款50万元,首付款25万元,剩余房款通过贷款方式偿还。经查,2009年10月10日,贷款全部还清。 
        李某一向法院提交协议书复印件,证明其与郑某二之间存在协议。复印件显示,协议签订时间是2001年9月20日,约定原告借用郑某二名义购买,但原告为房屋的实际所有权人和实际使用人,由原告支付房款和相关款项,郑某二不得擅自处分该房屋。郑某二称协议书的原件已经交给开发商。李某一向法院提交其退休证、郑某二毕业证及李某一原单位出具的证明。用于证明购买案涉房屋时,郑某二无经济能力购买房屋和原告原住所确被拆除。郝某一对上述证据不予认可。 
        原告向法院提交《房屋买卖合同》、房屋产权证明等文件,物业费、水电费等相关票据,证明案涉房屋的相关证明文件是由郑某一夫妻持有、相关费用是由原告实际交纳和占有使用。但郝某一不予认可,并提交证据证明在与郑某二购买另一套房屋前,一直住在案涉房屋。此外郝某一称原告虽持有产权证明文件,但可能系郑某二交给他父母的。 
        经过查询案涉房屋的登记档案,显示郑某二作为被拆迁居民家庭申请购买经济适用住房,房屋为经济适用房。原告称证明案涉房屋是由于原房屋被拆迁安置所得。郝某一称这与证明原告和郑某二之间是否存在借名买房事实无关联。
四、法院判决 
        驳回原告郑某一、李某一的诉讼请求。
五、律师点评 
        根据我国《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。本案中,郑某二与a公司签订的《房屋买卖合同》合法有效,且房屋已经完成登记手续,郑某二成为案涉房屋的所有权人。 
        当事人对自己提出的主张,应提交证据证明。 
        第一,郑某一、李某一为证明与郑某二之间存在借名买房的合同法律关系,向法院提交《协议书》复印件,郑某二称协议书原件已经交给开发商,那么就无法与原件进行核对。所以该证据就不能单独作为认定案件事实的根据,即无法证明二人与郑某二存在借名买房的约定。 
        第二,郑某二与郝某一系经法院判决离婚,郑某一、李某一虽然持有案涉房屋的产权证明文件,但郑某一夫妻提起诉讼的时间晚于郝某一提起离婚诉讼的时间,那么可能是郑某一夫妻在郑某二、郝某一离婚诉讼期间获得的,不能排除此种可能性,所以该证据不能作为认定案件事实的依据。 
        第三,郑某一、李某一虽然提交了各种证明文件,包括退休证、郑某二毕业证书以及原单位的说明,但是此证据不足以认定案涉房屋是由于李某一原住所被拆迁所得,难以认定郑某一、李某一与郑某二之间存在借名买房事实。 
        当事人未能就自己主张的事实提供证据或证据不足以证明的,由负责举证证明责任的当时恩承担不利的后果。所以本案中,难以认定郑某一夫妻与郑某二之间存在借名买房的合同关系。 
        根据《民事诉讼法》的规定,当事人有进行举证质证和答辩的权利,经人民法院合法传唤仍拒不到庭应诉,视为放弃答辩和质证权利。被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。本案中郑某二经人民法院合法传唤,仍不出庭应诉,视为放弃答辩和质证权利,法院可依法作出判决。 
        据此,人民法院驳回郑某一、李某一的诉讼请求判决正确。

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