阅读提示：他人享有抵押权的执行标的物，人民法院可否采取拍卖、变卖等执行措施？被执行人的唯一住房，人民法院可否强制执行？本文结合司法解释和实际案例对这两个疑难问题进行了解答，其结论符合司法实践，并可供申请执行人借鉴，值得读者关注。
案情简介：
        王某诉任某民间借贷纠纷一案，某县人民法院判决任某偿还王某借款本金36万元，并支付借款期间的利息。判决生效后，任某未履行生效判决所确定的义务，王某向某县人民法院申请强制执行。执行法院查封了任某所有的一套房屋，该房屋系任某通过按揭贷款的方式购买，购房贷款尚在贷款期限内，还有部分贷款未偿还，且贷款所购房屋已向贷款银行设定抵押担保。另该房屋系被执行人任某名下唯一住房。王某申请法院拍卖、变卖该房屋，以拍卖、变卖该房屋的价款偿还债务。任某以房屋已经抵押给银行，且银行的债权尚未到期，同时该房屋是其唯一住房为由提出执行异议。
实务问题： 
        1、对于其他人享有抵押权的执行标的物，尤其是在抵押权所担保的债权还未到期的情形下，人民法院可否采取查封、扣押、拍卖、变卖等执行措施？ 
        2、对于被执行人的唯一住房，人民法院可否强制执行？
核心观点： 
        对于其他人享有抵押权、质押权、留置权的执行标的物，人民法院可以采取查封、扣押、拍卖、变卖等执行措施，包括抵押权、质押权、留置权所担保的债权已经到期和没有到期的情形，都可以适用。执行法院应按照规定在抵押物、质押物、留置物变现之后保护抵押权人、质押权人、留置权人的优先受偿权，抵押权人、质押权人、留置权人的预期收益可以由执行法院根据实际情况依法处理。对于被执行人的唯一住房，在保障被执行人及所扶养家属基本居住需求的前提下，人民法院可以强制执行。 
        本案中，对于任某按揭购买的房屋，无论银行的债权是否到期，人民法院均可以依法采取拍卖、变卖等处置措施，而无需抵押权人即银行的同意。拍卖、变卖后所得价款，在由抵押权人银行优先受偿后，其余额部分可用于清偿申请执行人王某的债权。此外，鉴于执行标的物系被执行人的唯一住房，为了保障被执行人的基本居住需求，申请执行人应按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照本地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年的租金。
相关法律依据： 
        1、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或者留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或者留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。” 
        2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条第二款：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。” 
        3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系其本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”
相关案例索引： 
        执行案例：宁夏自治区高级法院（2010）宁高法执裁字第2号 
        执行异议案例：宁夏自治区高级法院（2010）宁高法执异字第2-1号 
        执行复议案例：最高人民法院（2010）执复字第13号 
        执行复议案例：海南省高级人民法院（2015）琼执复字第25号