承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　原告郭某诉称，2018年6月1日，原告与第三人签订《房屋买卖协议书》，约定原告购买第三人所有的诉争房屋，第三人于2018年7月1日前腾空房屋并交付原告。2018年6月6日，原告按照合同约定将全部房款支付给第三人，并且双方到房管局办理了过户登记手续。合同约定的腾房时间已到，第三人却告知原告，儿媳林某住在诉争房屋中不搬走，第三人也没有办法。原告和第三人一起找到被告，被告却说他们家里有矛盾、纠纷，就是不搬走。原告与第三人已经将诉争房屋过户到原告名下，诉争房屋归原告所有，被告无权占有，应当返还。经多次交涉，被告不予返还，故诉至法院。向法院提出诉讼请求：1.判令被告将房屋腾空，交付原告郭某。2.判令被告、第三人共同赔偿原告租房的损失2000元，从2018年7月1日直至被告将房屋交付为止。3.诉讼费用由被告承担。
　　2、被告辩称
　　被告林某辩称，1.对原告的诉讼请求不予认可，原、被告之间不存在任何买卖、合同关系、债权债务关系，因此不存在返还原物之说。2.被告是金某的儿媳，被告与金某之子金某某于2007年1月8日结婚，当时出嫁的时候，诉争房屋是双方父母出资给被告夫妻准备的婚房。从结婚开始，被告就在该房中居住至今。如今儿子10岁了，被告对该房有合法的占有居住权。3.第三人无权出售此房，此房在购置的时候，是第三人以及被告的母亲共同出资，由于第三人与开发商相识，在买房的时候，登记在了第三人名下，后来又因为是家庭成员，亲属关系，所以一直没有变更户主，也没有体现共有人的情况，但该房实际出资人是第三人以及被告的母亲的。况且双方当时买房的目的是为了子女结婚过日子，实际是对被告夫妻的赠与，所以被告有权在此房中居住。3.原告与第三人属于恶意串通，进行虚假交易。如此大宗的商品，买受人从来没有去看过该房，在很短的时间内，在被告一直居住不知情的情况下，谁会肯花巨资买一个有争议的房子呢。即使房子要卖，被告也有优先购买的权利。第三人出售房子给原告，真实目的是为了把被告清理出去。在这之前，金某某已经起诉被告离婚，所以目的是很明显的。被告是第三人的儿媳，在房子里居住了十多年，已经享受该房的居住权。第三人的做法是不道德，不讲良心的。被告在该房中居住十年，即使不是共有人也是该房的实际使用人。被告现在还有居住权，不管是房子是原告所有的还是第三人所有的，这和承租人的权利是一致的。
　　第三人金某辩称，1.认可原告与第三人之间房屋买卖的真实性，双方之间的买卖关系是双方真实意思的表示。2.第三人于2005年5月11日从开发商处购买诉争房屋，登记在第三人名下，对诉争房屋拥有绝对的排他所有权，有权处分诉争房屋。3.原告与第三人不存在恶意串通、恶意交易，将被告清理出诉争房屋的情况。虽然被告在诉争房屋中长期居住，但不能否认诉争房屋的所有权属于第三人，诉争房屋是第三人在被告与其儿子婚前购买，第三人只是让被告和其儿子暂时居住在诉争房屋内。
　　二、法院查明
　　北京市昌平区法院查明：2005年5月11日，第三人与B公司签订《商品房买卖合同》，第三人购买了诉争房屋，2008年5月13日取得诉争房屋的所有权证。2018年6月1日原告与第三人签订《房屋买卖协议》，约定原告购买第三人的诉争房屋，价款90万元，第三人于2018年7月1日前腾空诉争房屋交付原告，违约方按实际成交价格的10%作为违约金。庭审中，原告提交银行转账凭证明细、2018年4月9日温某给丁某出具的借条两份、2018年5月15日第三人和温某之间签订的《房屋购买(互换)协议书》，2018年6月6日第三人给原告出具的收到购房款90万元收条一份，解释说明购房款支付情况是：丁某是原告之女。2016年1月，温某分三次向丁某借款90万元，于2018年4月9日出具借到90万元的收条二张。2018年5月15日第三人和温某之间签订的《房屋购买(互换)协议书》，约定第三人将诉争房屋(建筑面积(109㎡)与温某将来建设的桥东区住宅房屋(140㎡)进行互换，面积相差31㎡产生的差价，结合市场行情另行协商，由第三人给温某。因温某欠丁某90万元，温某同意用诉争房屋抵顶丁某欠款。诉争房屋在第三人名下，丁某名下有房屋，故第三人与丁某母亲即原告签订了《房屋买卖协议》，第三人不必将诉争房屋交付温某，而是直接交付原告，原告不必直接交付房款给第三人。2018年6月6日第三人给原告出具收到房款的收条。后原告和第三人办理过户手续，原告是诉争房屋的所有权人。庭审中被告提交2006年12月26日同事韩某给其母亲华某出具收条和与金某某的电话录音，证明第三人购买诉争房屋时，被告父母亦出资，诉争房屋是共有财产。被告主张其是承租诉争房屋，有优先购买权;原告与第三人属于恶意串通，进行虚假交易，对这两项主张，被告无证据证明。原告提交买受人是丁某某的《商品房买卖合同》、2017年5月17日郭某与丁某某签订的《房屋租赁合同》、丁某某出具的收到房租的收条，证明因被告占用诉争房屋，原告租赁丁某某的房屋，每年租金24000元，原告每月的损失是2000元。
　　被告之子为金某某，金某某与被告系夫妻。金某某和被告于2007年1月8日结婚。本案给被告送达起诉状时间为2018年8月15日。
　　三、法院判决
　　北京市昌平区法院判决：
　　1、被告林某将房屋腾空，交付原告郭某。
　　2、从2018年8月15日起至被告林某腾出诉争房屋交付原告郭某时止，被告赔偿原告每月1000元的损失。
　　3、驳回原告郭某的其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为，第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案诉争房屋原来登记所有权人是第三人，第三人有权处分诉争房屋，第三人与原告签订《房屋买卖协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定。原告之女丁某因与温某的债权债务关系，温某因与第三人的合同关系，以三方协商的特定的方式支付房款，不违反法律法规的强制性规定。原告与第三人依约定办理了过户，现诉争房屋的所有权人是原告。被告仅以2006年12月26日同事韩某给其母亲华某出具的收条和与金某某的电话录音，不能证明购买诉争房屋时，被告父母亦出资，诉争房屋是共有财产。且该证据不能对抗所有权人为第三人的房屋所有权证，故对被告的主张法院不予支持。被告主张其是承租诉争房屋，有优先购买权;原告与第三人属于恶意串通，进行虚假交易，对这两项主张，被告无证据证明，法院不予支持。被告无事实和法律依据占有诉争房屋，原告要求被告腾出诉争房屋，法院予以支持。原告提交证据证明因被告占用诉争房屋，原告租赁丁某某的房屋，每年租金24000元，原告每月的损失是2000元。考虑诉争房屋的位置、面积、楼层等情况，结合现在房屋租金价格，诉争房屋每月租金认定为1000元。从原告向被告主张权利腾房时，即法院给被告送达起诉状的时间，到被告腾出房屋交付原告时止，被告应赔偿原告每月1000元的损失。第三人非本案的义务人，原告与第三人之间的合同违约责任，另行解决。