朱XX与闻XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0103民初5115号
原告：朱XX，男，汉族，四川省广安市人。
委托代理人：孔骏熙、蒋林丽，云南颐高律师事务所律师，特别授权代理。
被告：闻XX，男，汉族，云南省陆良县人。
原告朱XX诉被告闻XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日受理后，依法适用普通程序于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告朱XX、委托诉讼代理人孔骏熙、蒋林丽到庭参加了诉讼，被告闻XX经本院向其公告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票，期至未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱XX向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方于2016年1月4日签订的《租房协议》；2、判令被告立即腾空、搬离并交还涉案房屋（年租金23400元）；3、判令被告支付原告自2018年1月6日起至交还房屋之日止的租金、物管费、电梯电费（租金23400元每年、物管费1522.8元每年、电梯电费300元每年，暂计算至2018年5月17日为9052元）；4、判令被告支付原告电费17.6元、卫生费400元、电视机固定架拆除费300元；5、判令被告支付原告按100元每天为标准计算自2018年1月6日起至实际交房之日止的违约金（暂计算至2018年5月17日为13100元）；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2016年1月4日通过仁信房产中介签订了租房协议，约定原告将其所有的昆明市金色俊园XXXX房屋出租给被告使用，租赁期限为叁年自2016年1月6日至2019年1月5日，租金第一年为1850元/月，第二年为1900元/月，第三年为1950元/月；租金支付方式为半年一付；被告在租用期间承担住房的一切管理费用；房屋租期到，被告应配合搬出，如果不按时交房，需每天100元计算滞纳金，同时支付房租。协议签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告于2016年1月4日支付了半年租金，之后每一次付租金都以各种借口推迟、拖延支付，一次次地承诺又一次次地失信，严重伤害了原告对被告的信任。根据约定，被告应当于2017年12月5日支付半年房租和物管费等，但被告没有依约支付。2018年1月7日，原告在涉案房屋门口张贴了《温馨提示》通知被告支付房租和物管费，但被告至今仍未支付房租、物管费并拒绝交还房屋，应当由被告支付的电梯电费、生活电费也没有支付，原告无奈只能代缴了相关费用。被告在租赁期间安装了电视机固定架，其承诺交房时予以拆除并恢复原状。综上所述，被告已经构成根本违约，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》等法律规定，原告诉至本院，主张上述诉请。
被告未到庭应诉也未向本院提交证据材料、书面答辩意见。原告提交证据符合证据形式要件，被告未到庭视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。对原告提交证据证明的事实，本院予以确认。
经审理，本院确认如下案件事实：原、被告双方于2016年1月4日通过仁信房产中介签订了《租房协议》，该《租房协议》约定：一、原告将其所有的位于昆明市石闸立交桥旁金色俊园XXXX房屋出租给被告使用，房屋面积77.14平方米，租赁期限为叁年（自2016年1月6日起至2019年1月5日止）；二、租金支付方式为半年一付，租金第一年为1850元/月，第二年为1900元/月，第三年为1950元/月，被告一次性支付11100元房租并支付原告水、电、煤气、有限电视等费用押金1800元；三、被告在租用期间承担住房的一切管理费用，包括治安卫生费、电视费、水费、电费、煤气费等；四、违约责任：1、原被告必须保证双方的合法租用权，不得私自违约，如原告违约除退还剩余租金外，并另赔偿违约金，按一个月租金计算，被告违约除不退还租金外,并另赔偿违约金按
一个月租金计算；2、被告在租房期间未经原告同意不得将房屋转租他人，如未经原告同意转租，此租房协议无效，安全责任由被告自负；3、房屋租期到，被告应配合搬出，如果不按时交房，需承担每天100元计算的滞纳金，同时支付房租。
协议签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告于2016年1月4日支付了半年租金11100元、押金1800元。原告称2018年1月6日至今的租金，被告没有支付，案涉房屋仍由被告占有使用。原告代被告支付了物管费1522.8元、电梯电费300元、电费17.64元。
以上事实，有原告提交的证据:原告、被告身份证（复印件）、房屋产权证、租房协议、催款通知、违约通知、清算通知、现场照片、发票、POS签购单、电费收据、收条（原告出租房屋前支付的房屋保洁费）、原被告的短信记录等证据在卷佐证及原告的当庭陈述予以证实。被告未提交证据。
本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告闻XX经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对被告缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
案涉《租房协议》真实合法有效,双方都应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据现有证据查明的事实看,被告按约应当于2017年12月5日支付2018年上半年房租和物管费、电梯电费等，但迄今被告仍占用使用租赁房屋且没有支付房屋租金,故原告要求与被告解除《租房协议》、判令被告腾空交还租赁房屋并支付自2018年1月6日起至交还房屋之日止的租金、物管费、电梯电费（租金23400元每年、物管费1522.8元每年、电梯电费300元每年，暂计算至2018年5月17日为9052元）,有事实和法律依据,本院予以支持。关于原告主张的第四项诉讼请求,电费已实际产生有发票为据,本院予以支持,对于卫生费400元、电视机固定架拆除费300元现还未实际发生亦没有证据,本院不予支持。关于原告主张的第五项诉讼请求,被告违约,被告应当向原告支付一定的违约金,但原告以合同约定不按时交房的滞纳金主张,因被告没有到庭应诉,本院一是以本案实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，二是遵从合同约定,故原告的该项诉讼请求酌情以一个月的租金1950元予以支持。案件受理费，本院依法判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条规定、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告朱XX与被告闻XX于2016年1月4日签订的《租房协议》；
二、被告闻XX于本判决书生效之日起十日内向原告朱XX归还坐落于昆明市盘龙区石闸立交桥旁金色俊园XXXX房屋；
三、被告闻XX于本判决书生效之日起十日内向原告朱XX支付拖欠租金、物管费、电梯电费、电费共计9070元，并支付从2018年5月18日起至实际返还房屋之日止的租金、物管费、电梯电费；
四、被告闻XX于本判决生效之日起十日内向原告朱XX支付违约金1950元；
五、驳回原告朱XX的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费957元，由被告闻XX承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审　判　长　　刘学俭
人民陪审员　　邓怡雯
人民陪审员　　魏琪娥

二〇一八年十二月六日
书　记　员　　刘艳艳