随着我国住房建设市场的高速发展，小区物业管理呈现日益复杂化的趋势。由于相关法律法规尚不健全，物业服务企业缺乏专业能力与服务观念，加之业主维权意识淡薄，业主大会和业主委员会运作机制不够完善，实践中出现了大量的侵害业主权利的现象。部分业主往往在权利受到侵害后，才采取事后救济措施，并未意识到其在物业管理过程中享有的参与管理权、参与议事决定权、知情权、监督权等基于业主身份具有的权利。而只有充分有效地行使上述权利，才能确保物业服务企业、业主大会、业主委员会的规范运转，有效减少侵害业主权利现象的发生。
　　鉴于此，本文从分析业主权利的内容、物业管理过程中存在的侵害业主成员权的纠纷类型入手，重点针对我国现行保护业主成员权的制度缺陷问题，提出解决问题的办法。
　　关键词：物业纠纷 业主权利 业主成员权
　　一、业主权利的界定
　　（一）业主权利的含义。我国《物业管理条例》规定：“房屋的所有权人为业主。”《物权法》也在业主的建筑物区分所有权一章中正式采用了“业主”的概念。现代小区内，众多业主在一个区域内形成具有很强公共性的社会关系，在这种关系中，业主以建筑物区分所有权为基础享有许多权利，这些权利合在一起，被称为业主权利。就其本质来说，业主权利是业主获得其作为业主应得的利益，以及维护这种利益的能力。对于业主享有的权利来说，其所对应的就是开发商、物业服务企业以及其他业主应当承担的义务，这些义务的承担是业主权利得以实现的前提。
　　（二）业主权利的内容。根据业主权利的内容，可以将我国《物权法》规定的业主权利分成三类，包括：
　　1、专有所有权。业主的专有所有权是业主权利的核心内容，包括所有权、相邻使用权等，是业主对建筑物专有部分享有的权利。其中，业主所有权是业主对于建筑区域内个人所有的住宅、经营用房享有的占有、使用、处分或收益等权利。根据《物权法》的规定，所有权是绝对权，业主对建筑物专有部分享有依法使用、出租、出借、转让或者赠与的权利，不受任何人或组织的干涉。业主的相邻使用权是指业主为了正当、合理地使用自己的专有部分而请求使用他人专有部分或公共部分的权利。如业主为了修缮个人专有部分，必须利用相邻业主的专有部分或者建筑区域内公共部分的，其他有关联业主应当提供必要的便利，不得无理拒绝。
　　2、共有所有权。业主的共有所有权包括对共有部分的使用权和收益权等业主对建筑物共有部分享有的权利。其中，业主对共有部分享有使用权即业主对于共有部分有权合理、善意使用，他人无权干涉。例如，建筑区域内的草坪、花坛、喷泉等为业主共有，每位业主均可充分享受共有部分所带来的生活便利。共有部分的收益权指的是当建筑区域内的共有部分被出租或出售而获得收益时，全体业主享有的分摊相应份额收益的权利。业主不得单独转让共有部分的使用权，该项权利只能随建筑物一并进行转让。
　　3、成员权。业主成员权是指业主从专有部分的所有权中所产生的对共有财产的管理以及对其他物业的管理所享有的权利。该权利是基于业主身份而享有，属于身份权，其与专有所有权、共有所有权之间密切联系、不可分割。成员权是由专有部分的所有权所决定的，在一定程度上表现出对所有权的从属性。业主成员权具体包括业主参与管理权、参与议事、决定权、业主知情权、监督权、请求权等。业主通过业主大会、业主委员会或者委托的物业服务企业行使管理权，而非业主单独行使。业主参与议事、决定权是指在制定规则、选举管理者等需要业主共同决定的事项时，业主享有的参与讨论、表决的权利。对于业主委员会的成立与运行、物业公司管理费用收取和收益分配等情况，业主都享有知情权并有权进行监督。请求权是业主参与物业管理工作的最基本方式，业主可以请求召开业主大会、请求分配收益。
　　二、侵犯业主成员权的行为类型
　　如上所述，业主成员权的内容具有多样性，因此司法实践中侵犯业主成员权的行为也具有多种表现形式。
　　1、侵犯业主参与管理权、参与议事决定权的行为。建筑物区分所有权与传统所有权不同，是一种非绝对排他的复合型权利，需要全体区分所有权人的合意完成。[]业主大会是区分所有权人的非营利性自治组织，是物业小区的最高意思决定机关，具有唯一性、强制必设性，也是区分所有权人自治的决策机构，对于物业小区重大事务享有决策权。业主委员会是业主大会的常设执行机构，负责日常事务，是广大业主权利实现的载体。业主委员会是管理组织的核心机构，经业主大会授权，业主委员会代表全体区分所有权人行使物业管理权，包括自行建立物业管理组织或委托物业管理公司进行专业化管理。业主委员会执行业主大会作出的决议，维护全体区分所有权人的利益。
　　据统计，近三年来，物业管理矛盾纠纷逐年快速上升，已成为位列劳资纠纷之后的第二大社会治安隐患。以龙岗区为例，2015年区信访局共受理有关物业管理信访投诉3XXX宗，同比增长11%，而龙岗区业主委员会的覆盖率仅为33.3%，其中仍在履职的也仅有126个，占比80.8%。物业管理投诉增多、业主权利形同虚设的一个很重要的原因就是业主委员会未能及时成立，或者即使成立也因物业服务企业的变相阻挠或部分业委会成员怠于履职等原因难以真正发挥作用。
　　如坂田街道上某园业主以业主委员会换届选举程序违法为由，诉请法院撤销第二届业主委员会的候选人。在案件诉讼过程中，街道相关部门到投票现场封存投票箱，准备等待法院判决后再开箱验票，但小区第一届业主委员会在相关部门均未派员到场监督的情况下，私自开箱验票并公示。坂田街道最终公告对第一届业主委员会私自开箱表决结果不予承认，又重新组织选举。又如布吉街道某花园因物业服务企业服务质量差，从2014年起业主因卫生、治安及水电供应等问题多次投诉无果，业主大会决定重新选取物业服务企业。期间，物业服务企业多次组织人员到场干扰业主大会投票，与业主发生数次冲突，并发生业主委员会主任被打、断水断电事件。经布吉街道同相关部门、社区、派出所多次介入，才最终促成小区在2015年11月达成物业交接协议。
　　2、侵犯业主知情权的行为。业主知情权是指业主有知悉并获取物业服务企业的经营状况及其管理信息的权利。业主知情权是业主在参与物业服务管理活动中的一项最基本的权利，同时也是业主权利中的重要组成部分。具体包含以下内容：业主有查阅业主委员会制定的章程、物业管理财务会计报告和业主大会纪录的权利，有要求物业管理企业和业主委员会在规定的期限内公布物业管理的账目收支信息的权利。物业服务企业也有就自己的管理对象和管理内容的相关状况向业主提供的义务，并不得在没有合理原因的情况下予以拒绝。但在现实生活中，时常有物业服务企业隐瞒、欺骗业主知情权的案件发生。如布吉街道国某小区业主诉至法院，要求深圳市广某物业服务公司向业主公示小区内公共广告位租金、停车费收入、配套经营场所租金及专项维修资金等财务收支账目。
　　3、侵犯业主监督权的行为。业主的监督权是指业主作为物业的所有权人，对物业服务的相关工作享有监督建议的权利。在业主行使监督权时，一是应当保证监督行为的合法性，注意权利与义务的对等；二是应当以政策法规规定和物业服务合同约定为依据；三是应当以维护全体业主的合法权益为原则。如因坂雪岗大道扩建工程征用了坂田街道富某花园小区部分用地，政府赔偿了220万元给小区业主。围绕着这笔赔偿款的使用，多年来小区业主与物业服务企业、业主委员会三方之间产生了许多矛盾。因现行法规政策并无针对业主委员会如何合理使用赔偿款进行约束，导致业主委员会违规使用赔偿款，业主意见很大，纠纷不断，多次投诉信访。
　　4、侵犯业主请求权的行为。业主的请求权是业主依据管理规约请求召开业主大会、请求管理机构正当管理公共事务、请求分配共有部分应得利益等方面的权利。在实践中，有的物业服务企业私自在小区内安装广告牌，或在电梯内张贴广告，收入不菲，但从未与广大业主分享收益，因此业主有权利请求维护自身利益。
　　三、业主成员权法律保护存在的缺陷
　　近年来，我国通过《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规、司法解释，已经实现了物业管理立法的重大突破，物业管理从此走上了规范化的道路。但是在实践中可以发现，由于实务中缺乏具体操作细则，业主权利保护方面特别是针对业主成员权保护的相关规定非常笼统和原则,存在比较多的缺陷和问题，还需要不断详尽和完善，才能明确地界定物业权利义务关系中责任的划分，更好地解决各方面主体之间发生纠纷时无法可依的情况，彻底扫清业主权利实现时的障碍。当前存在的缺陷主要表现在以下几个方面：
　　（一）业主大会和业主委员会的诉讼主体资格问题。我国《物权法》第七十五条规定了业主大会的权利内容，第七十八条规定权益受侵害的业主可以对业主大会或者业主委员会的决定提起撤销之诉。据此，业主大会或者业主委员会可以作为被告，但原告仅限于合法权益受到前者决议侵害的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条约定，业主委员会有权请求确认物业服务合同或者相关条款无效。该规定则表明业主委员会有权作为原告，但适用范围也仅限于上述解释第二条和第八条规定的情形。目前，我国立法对于业主大会或者业主委员会的诉讼主体资格的规定尚不够完善，有待进一步明确。司法实践中,对于业主大会或者业主委员会是否具备诉讼主体资格问题也存在着较大的争议。
　　（二）业主大会的运行问题。根据《物权法》第七十六条的规定，大部分由业主共同决定的事项都需要经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意方能通过。而改建、重建建筑物及附属设施以及有关共有和共同管理权利的等重大事项则需要更严苛的条件，需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能通过。设立如此严苛的自治决策门槛只会严重阻碍业主自治的整体推进，无益于自治的实现。另外，因为业主本身的积极性不高、因工作等因素参加大会存在困难等问题，要达到上述比例的参会人数在实践操作中存在一定难度。
　　（三）业主知情权的行使问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条虽已明确业主享有知情权的内容，但该规定的范围过于狭窄，且也未针对知情权的行使方式进行具体规定，容易导致知情权的滥用。实践中，业主知情权纠纷主要体现在业主与物业服务企业之间。物业服务企业受业主委托，对建筑区划内的建筑物及附属设施进行具体管理，双方对于管理方法、透明度等方面容易产生争议，从而导致知情权纠纷的产生。如上文提到的龙岗区布吉街道国某小区业主起诉深圳市广某物业服务公司业主知情权纠纷，业主要求深圳市广某物业服务有限公司公布小区2003年1月1日至2012年12月31日物业专项维修资金及小区公共广告位出租、停车费收入、经营场所收支财务账目等，而深圳市广某物业服务有限公司则认为业主知情权的行使对象仅限于业主大会和业主委员会，并不包括物业服务企业，另外业主的上述请求超出了知情权的行使范围和诉讼时效。
　　（四）业主撤销权的行使问题。在业主大会或者业主委员会侵害业主成员权时，业主多以行使撤销权的方式维护自身权益。据统计，龙岗法院近三年审理的侵害业主成员权的物业纠纷中，超过70%的属于业主撤销权纠纷。司法实践中，业主行使撤销权存在如下问题：1、撤销权的时效期间较长。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，撤销权的期限是一年，即业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益，或者决定程序违反了法律规定时，业主可以在该决定作出之日起一年之内向人民法院申请撤销该决定，此一年期间从业主知道或应当知道决定被作出之日起算。在业主撤销权诉讼中，业主胜诉后很可能会涉及到恢复原状等需要尽快执行的判决，规定过长的时效期间恐将不利于判决执行，也不利于业主大会或业主委员会及时高效地对小区重大事务进行管理。如业主认为业主大会选举业主委员会成员的程序违反了法律规定，要求撤销成立业主委员会的决定，过长的撤销时限将阻碍业主委员会的工作有效开展，最终损害全体业主的利益。2、业主大会或业主委员会的责任承担能力较低。业主撤销权诉讼中，如业主权益确因业主大会或业主委员会的行为受到侵害，由此产生的相应损失及诉讼费用应由业主大会或业主委员会予以赔偿，但业主大会和业主委员会并没有独立的财产，如业主委员会或业主大会没有赔偿和支付的财力，那么法院的生效判决就将流于形式而实际无法执行。此外，如果相应费用缺乏，也可能将导致业主委员会或业主大会没有资金聘请专业律师为其代理诉讼，某种程度上将会影响应诉的效果。3、业主举证难度较大。民事诉讼遵循“谁主张，谁举证”的原则，但在业主撤销权诉讼中，业主通常难以获得有关物业管理的相关资料，例如会议表决的投票权的真实性、公益基金的账目等等，另外法律规定的业主知情权的范围较为狭窄，且业主行使知情权时往往又阻力重重，这样将导致业主举证非常困难。
　　四、业主成员权法律保护的完善
　　由于业主成员权涉及的范围广、法律关系复杂，要想对业主成员权提供充分的保护，除了要依赖现有法律法规、规章外，还应该审时度势地在充分结合我国国情和对先进国家、地区经验借鉴的基础上，进一步完善我国对业主成员权保护方面相关的制度和配套的实施办法，下面是我们提出的粗浅想法。
　　（一）明确业主大会和业主委员会的诉讼主体地位。司法实践中，业主大会或者业主委员会为了全体业主的共同利益而参加诉讼的案件较多，有必要对于其诉讼主体资格作出统一的规定才能保持司法裁判标准的一致。我们认为，业主大会和业主委员会符合《民事诉讼法》及其司法解释关于“其他组织”的要求，即合法成立、有一定的组织机构、有一定的财产且不具备法人资格，因此其具有民事诉讼的主体资格。理由如下：
　　1、业主大会和业主委员会属于合法成立的组织且不具备法人资格。一方面《物权法》、《物业管理条例》均规定了业主有权设立业主大会、选举业主委员会，因此其成立合乎法律的规定，具有法律依据。另一方面，两者在我国尚不具备法人资格，不能成为法人的一种。
　　2、业主大会和业主委员会有一定的组织机构。业主大会作为建筑物区分所有权人的集合和议事机关，是业主团体的最高意思机关。业主大会设立业主委员会作为其执行机构，业主委员会也会聘请专门的工作人员负责日常事务的处理，因此两者在组织机构上是较为完善的，有意思形成机关和执行机关，甚至还可以设立监督机关。
　　3、业主大会和业主委员会有一定的财产。有部分观点以业主大会和业主委员会没有自己独立的财产为由，认为其不能成为其他组织。我们认为，有一定的财产，并不是要有完全属于组织体的财产，而只要是具有相对独立性、能够与其组成成员通常状态下的个人财产相区分的财产即可，私营独资企业、合伙组织等组织体也并没有完全属于组织体而不属于成员的财产，只是其财产虽然属于成员单独所有或共有，但是在通常状态下是为了经营的特定目的而存在，具有相对的独立性。一般情况下能够与其成员的个人财产相区分，只有在分割财产时才归入到成员的个人财产之中。业主大会和业主委员会的财产状况与此相似。根据《物权法》第七十九条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。但这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此相对独立于每个业主的个人财产。此外，业主大会和业主委员会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设施等进行一些经营活动，取得一定的财产收益。这些财产一般都会独立存储，作为业主大会和业主委员会的活动经费，或者用于业主的公益活动，因此业主大会和业主委员会有相对独立的财产，符合“其他组织”财产方面的要求。
　　（二）完善业主大会的运作规则。业主大会是业主团体的最高意思决定机构，其召开方式和运作流程直接影响到其作用的有效发挥。笔者认为，应细化《物权法》和《物业管理条例》的规定，明确业主大会的召开次数与频率，以使其决定重大事项及监督职能真正落到实处。根据《物业管理条例》规定，业主大会包括首次业主大会、定期会议和临时会议。首先，首次业主大会的召开具有特殊性，其意味着业主自治团体的正式成立，因此一般有入住业主户数、入住时间或者出售建筑面积比率的限制，例如《上海市住宅物业管理规定》第七条即规定了“房屋出售并已经交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并己交付使用已满两年”的条件，应该说这些限制确有必要，但又决不能过于严格，否则会使业主大会迟迟不能成立而架空业主大会的权力。其次，就定期会议而言，其召开时间作为业主大会议事规则的一部分，由业主公约做出规定，但立法仍应确定其召开的最低频率以切实履行其职能。再次，《物业管理条例》第十三条将临时会议的召开条件界定为“经20%以上的业主提议”，此外还应规定在特殊紧急情况或者业主公约规定的特别情形下，也可以召开临时会议。另外，为解决业主大会召开难、表决难的问题，笔者认为应大力推广使用物业管理电子投票系统。据了解，深圳市已建立起物业管理电子投票系统，应把推广使用物业管理电子投票系统放在首位，加快推进物业管理区域业主信息批量注册工作，旨在通过电子投票表决、书面表决、现场会议表决等多种形式促使业主大会决议的有效形成。探索建立业主监事会，形成业主大会负责决策、业主委员会负责执行、业主监事会负责监督的业主大会内部治理结构。通过业主大会选举产生业主监事会，完善业主大会章程，建立并完善业主大会内部监督机制。
　　（三）扩充业主知情权的行使范围。针对《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条对于业主知情权范围的规定过于狭窄的弊端，笔者认为，对于业主知情权可参考《公司法》关于股东知情权的范围以及行使方式进行设计，以达到权利的制衡。《公司法》第二十三条规定：“股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。股东可以要求查阅公司会计账簿。”可见，公司法中已经明确股东可以查阅的具体事项。对于股东查阅公司会计账目的问题更做了详细的规定，“股东要求查阅公司会计账簿的，应当向公司提出书面请求，说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的，可以损害公司合法利益的，可以拒绝提供查阅，并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的，股东可以请求人民法院要求公司提供查阅。”公司法的上述规定，既保障了股东合法的知情权，也避免股东知情权的滥用，妨碍公司的正常运转，在赋予公司一定否决权的同时又给予股东相应的救济。
　　（四）充分保障业主撤销权的行使。《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于业主撤销权的规定，有效保障了业主在其成员权受到侵害时享有的救济途径。针对业主撤销权诉讼中存在诸多问题，我们提出如下解决思路：
　　1、缩短撤销权的时效期间。我国《公司法》第二十二条规定：“股东直接诉讼制度，即股东会、股东大会、或董事会的会议召集程序、表决方式等程序违法、违规或内容违反公司章程约定的，股东可以向法院申请撤销股东会或者股东大会、董事会的决议，该诉讼时效为六十日，自该决定作出之日起算。”我们认为，业主撤销权诉讼的诉讼时效也可借鉴股东撤销之诉的诉讼时效，规定为六十日，该时效期间不适用于中止、中断的规定。如此规定更有利于保护业主的权益不受侵害，维护物业管理秩序的和谐稳定。
　　2、设立物业管理区域基金。物业管理区域基金仅用于处理物业区域内的共同事务，而不做他用。此项基金的管理办法可参照我国现行的住宅专项维修资金制度，即可在业主入住前缴纳物业管理区域基金，并暂由房屋所在地的房地产相关部门代管，在业主大会成立后，可由业主大会统一支配。一旦业主参加关于物业管理的共同诉讼，业主大会可以用物业管理区域基金支付诉讼及相关费用。另外，我们认为，如果业主的损失是由业主委员会委员故意或者过失造成，业主委员会应当代表业主对其进行追偿，业主委员会如果怠于行使此项权利，业主大会应当主动追偿。此外，业主大会或其他业主可以通过诉讼进行追偿。
　　3、明确举证责任倒置制度的适用范围。现实生活中，由于某些开发商在物业管理区域内仍然持有大量物业，由此导致业主委员会的决定容易受到开发商的操控，在业主因表决程序违反了法律法规的强制性规定而提起撤销权诉讼却因举证能力有限无法提供证据时，可以根据公平原则适当考虑将举证责任倒置给具有举证能力的业主委员会。如果实行谁主张、谁举证，将会使大多数受侵害的业主因不具备举证能力而得不到赔偿。因此，实行特殊的举证责任倒置会有利于改变业主维权过程中的被动地位，保护处于弱势地位的业主的合法权利。（龙岗区人民法院供稿）