因客观原因导致房屋被查封不能履行的不构成违约
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告方某诉称：2012年12月31日，我与苗某通过中介公司签订了《房产认购合同》，约定：我购买苗的诉争房屋，购房总价为人民币150万元。上述合同签订后，我超过合同约定的金额向苗某支付了定金及首付款等共计112万元，向中介公司交付了居间服务费等计30200元。2013年1月，苗某向我交付了诉争房屋。2013年5月，我交纳了房屋契税10544.26元。2013年10月初，苗某取得了诉争房屋的所有权证书，但是虽经我及中介公司多次催促，苗某一直拖延配合办理贷款及过户事宜。我提起诉讼，请求为：1、请求法院依法判令苗某继续履行与我签订的《房产认购合同》，协助我办理诉争房屋的产权过户手续，将房屋过户至我名下;2、判令苗某以150万元为基数，按每日万分之五的标准向我支付违约金(自2013年9月27日起至我实际取得房屋所有权证书之日止，截止2014年4月23日数额为156750元);3、诉讼费由苗某承担。
二、被告辩称
被告苗某辩称：我与方某签订的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，我们将按合同的约定履行自己的义务，同意方某的第一项诉讼请求，协助方某办理过户手续。不同意方某的第二项诉讼请求，违约责任不在我，是客观原因导致无法过户，我不存在违约行为。
许某述称：方某与苗某买卖房屋时我作为房屋的共有人并不知情，我也提出了认定合同无效的请求，不同意方某的诉讼请求。
许某诉称：在法庭调查过程中我才得知苗某在双方发生矛盾后，于2012年12月31日擅自将诉争房屋以明显不合理的价格非法出卖给方某，双方并未签订正式的房屋买卖合同，并未办理网签及房屋过户手续，作为房屋买受人的方某在购买该房屋的过程中存在重大过错，并不符合善意取得的法律规定。为此，我认为方某与苗某的行为严重侵犯了我的合法权益，请求人民法院依法裁判。请求判令方某与苗某签订的《房产认购合同》无效;请求判令方某腾退位于北京市房山区×2号院1号23层2单元2304室房屋。
方某针对许某的诉讼请求辩称：不同意许某的诉讼请求，无论诉争房屋是否是夫妻财产，都不影响本案合同的效力，本案的合同是合法有效的。我是按市场价且善意购买，苗某2013年11月初和我通话过程中还表示本案许某是知情卖房的事实，只是当时为了办理手续方便才以个人的名义签的合同。通过许某的起诉书可以看出苗某和许某共同居住在一起，不可能不知道买房的事情。我购买诉争房屋时完全属于善意，我是通过合法的中介交易的，苗某提供的相关手续中表明房屋是苗某一个人的，后苗某和许某也一直没有提出过异议。
苗某针对许某的诉讼请求辩称：许某知道卖房的事情，卖房的钱也用于共同生活，基于这两点来说应当维护合同的有效性，请求驳回许某的诉讼请求。
三、审理查明
经法院审理查明：苗某与许某系夫妻关系，二人于2007年8月8日登记结婚。
2010年7月24日，苗某与北京中粮万科房地产开发有限公司签订《北京市商品房认购书》，约定苗某认购诉争房屋。2010年7月27日，双方又签订了《商品房预售合同》。
2011年4月26日，苗某与许某签订《婚内财产约定》，约定：……涉诉房屋属于夫妻共有财产，由张淑芳过户到苗某和许某的名下。
2012年12月31日，苗某(出卖人，甲方)与方某(买受人，乙方)及中介公司(丙方)签订《房产认购合同》，约定：乙方购买甲方涉诉房屋，成交价为150万元人民币;交易方式为签订合同当日，乙方须向甲方交纳购房定金2万元，定金归甲方保管，款项可用于冲抵购房首付款，乙方在2013年1月15日前向甲方交纳第一期购房款110万元，余下房款40万元拟申请贷款;甲乙双方协商一致同意第一期购房款110万元支付甲方当日，甲方将房屋交付给乙方。甲方办理署名自己的房产证的费用由甲方负担，房产自甲方名下过户至乙方名下的契税、营业税、个人所得税等由乙方承担，如双方在办理过户时，政府增加新的税种，费用由乙方承担。
合同签订当日，方某给付苗某定金2万元。2013年1月15日，方某给付苗某房款90万元。2013年1月22日，方某给付苗某房款18万元。2013年2月8日，方某给付苗某房款2万元。2013年5月31日，方某为苗某垫付房屋契税10544.26元。2013年1月15日，苗某将诉争房屋交付方某使用。2013年9月26日，苗某取得诉争房屋所有权证。2013年11月7日，方某诉至本院。庭审中，方某、苗某均认可除已付房款外，剩余未付房款数额为369455.74元，方某同意将剩余房款交付给苗某。
诉讼中，方某称：在购买诉争房屋时，因诉争房屋尚未办理房屋所有权证，故其审查了苗某购买该房屋的购房合同、购房款发票等相关手续，购房材料中均显示该房屋系苗某一人所购，且其询问苗某婚姻状况时，苗某明确告知其系单身，故其已尽了必要的审查义务，其系善意的。苗某对方某上述主张予以认可，并称：许某对其将诉争房屋出售给方某及收取房款事宜均知晓并同意。
四、法院判决
1、苗某继续履行与方某签订的《房产认购合同》，苗某于判决生效后十日内协助方某办理位于北京市房山区祥云街2号院1号23层2单元2304房屋过户手续，过户给方某，因办理该房屋过户所产生的税费由方某负担;
2、方某于判决生效后十日内给付苗某房款三十六万九千四百五十五元七角四分;
3、驳回方某的其他诉讼请求;
4、驳回许某的诉讼请求。
五、房地产律师靳双权点评
本律师认为, 本案的争议焦点在于方某与苗某所签《房产认购合同》是否有效的问题以及合同有效的前提下违约责任承担的问题。
关于合同是否有效的问题。本案中，首先，方某依据《北京市商品房预售合同》与苗某签订了关于购买诉争房屋的《房产认购合同》，而该《北京市商品房预售合同》中买受人为苗某，方某有理由相信诉争房屋系苗某所有，另方某通过北京中介房地产经纪有限公司对诉争房屋进行了审查，已尽到了必要的审查义务和注意义务;其次，方某以合理对价购买诉争房屋，并已实际支付了大部分购房款;第三，苗某已将诉争房屋交付与方某占有使用，方某对购买诉争房屋系属善意取得。虽苗某以自己名义将婚姻关系存续期间购买的诉争房屋出售与方某，但苗某与许某系夫妻关系，并共同生活，许某应对苗某处分诉争房屋的情况有所知悉，许某在庭审中称其对苗某处分诉争房屋并不知情，也未提供充足的证据予以佐证，且苗某表示将诉争房屋出售给方某时，已告知许某，故对许某的辩解，不应认可;另许某提出2011年4月26日其与苗某签订的一份婚内财产协议书已经明确约定将诉争房屋归其所有，《房产认购合同》应属无效，本律师认为该协议书系夫妻内部的协议，仅对夫妻双方有约束力，对夫妻双方以外的方某不具有对抗性及约束力，故许某以诉争房屋系其所有为由认定《房产认购合同》无效的意见不应被采纳。综上，方某与苗某于2012年12月31日签订的《房屋认购合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同约定继续履行。
关于违约责任承担的问题。本案中，诉争房屋的产权证于2013年9月26日取得，而2013年10月28日该房屋即被法院查封，苗某不能协助方某办理过户手续系因客观原因所致，且根据合同关于办理房产过户的相关约定，也不能认定苗某存在违约行为，故方某要求苗某支付违约金的诉讼请求不应支持。
