因房屋质量问题导致不能使用的违约金承担
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告永恒安公司诉称：2012年11月10日，我企业与芳草公司签订北京市商品房预售合同，约定我企业向芳草公司购买×项目×号房屋，芳草公司应于2013年6月30日前交付该房屋。2013年6月21日，芳草公司在未有通知和说明的情况下通过邮寄方式向我企业发出未载有收房日期的入住通知书。我企业随即前往落实收房事宜，但芳草公司无法提供交房手续和文件，我企业发现房屋存在严重质量问题。直至2013年11月18日，房屋仍然存在客厅屋顶漏水、房间电线暴露等诸多问题，芳草公司至今没有提供交房手续中的住宅工程质量分户验收表。直至2014年12月5日芳草公司才将房屋问题初步修复完毕，我企业一直未能将房屋出租。现我企业起诉，要求芳草公司支付逾期交房违约金2689576.48元，支付损失款3048000元，提供房屋住宅工程质量分户验收表。
二、被告辩称
被告芳草公司辩称：永恒安公司实际于2013年6月27日前来收房，我公司截至该日已经具备交房条件和全部交房文件;房屋未能实际交接的原因是永恒安公司在查验房屋后以质量有问题为由未接收房屋和交付文件，而非我公司不具备条件或者未交付。根据合同约定，此种情况应该视为房屋已经交付。永恒安公司所述的质量问题，均为非严重影响居住的一般质量瑕疵，并不影响永恒安公司居住或者实现合同目的，故不能成为永恒安公司拒收房屋的合法理由。永恒安公司所述的房屋质量问题，无论发生在2013年11月18日之前还是之后，均属于房屋交付后的质量保修范畴。永恒安公司在合同中承诺该商品房仅作为居住使用，如果改变商品房的使用用途则应当取得物业服务企业或者业主委员会的同意，永恒安公司将房屋出租用于经营会所的行为明显违反合同约定，其所谓的预期收益损失为非法收益，不应得到法律支持。
三、审理查明
经审理查明：2012年11月10日，芳草公司作为出卖人，永恒安公司作为买受人，双方签订北京市商品房预售合同，约定出卖人向买受人出售×房屋;总价款37038855元;出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房;该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件;同时，出卖人应当提供住宅质量保证书、住宅使用说明书以及住宅工程质量分户验收表;查验该商品房时发现其质量或其他问题的，买受人同意出卖人可以交付该商品房，但对出现的问题由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起30日内负责修复或整改，并由出卖人承担相应费用，在出卖人修复或整改后，出卖人不再承担任何其他责任;出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，应按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
审理中，双方确认永恒安公司于2012年11月10日向芳草公司支付购房款37038855元，又于2013年11月18日向芳草公司支付购房款1111166元。
2013年6月21日，芳草公司向永恒安公司寄送×入住通知书，主要内容包括：“您好!很高兴的通知您，您所购买的×项目×号房已经政府相关部门、建设单位验收合格，具备交付条件。集中交付期定于/年/月/日-/年/月/日。”芳草公司在质证中称该入住通知书未载明交付日期系由其工作人员疏忽所致。
永恒安公司称其于2013年6月22日前往收房，但芳草公司以文件尚未齐备为由要求其之后再来;其于2013年6月27日再次前往收房，但芳草公司称房屋需要在2013年7月上旬进行维修，2013年6月30日前无法交房。芳草公司则称双方在2013年6月22日并未进行沟通;永恒安公司工作人员陈玮于2013年6月27日前来收房，但未提供授权材料，且要求对质量问题进行拆除后维修，故双方就维修问题未能达成一致。
芳草公司提交了北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表等材料，以证明2002房屋在2013年6月30日之前已经具备交付条件。
芳草公司提交了2013年6月27日的×房屋交付验收表，其中记载查验时发现的2002房屋问题共计56项，但其收房后又陆续发现其他质量问题，至2014年12月15日才全部修复完毕。
永恒安公司与芳草公司曾签署备忘，其中记载×房屋业主入住后因质量问题导致使用过程中发现二层主卧地插漏电、主卫强电线路不稳定无法正常使用，因维修恢复工作破坏面大，一楼主卧需要全部拆除地面及50%护墙板，严重影响房屋使用。
永恒安公司称其主张的损失款包括2013年11月19日至2014年12月5日期间的预期房屋出租收益损失2262000元、向承租方支付违约金486000元。永恒安公司提交了其与江苏中道园林建设有限公司签订的房屋租赁合同和备忘录，以证明其预期房屋出租收益以及违约金损失情况。
四、法院判决
1、芳草公司于判决生效之日起十日内向永恒安公司赔偿损失七十万元。2、芳草公司于判决生效之日起十日内向西安洲恒投资管理合伙企业(有限合伙)交付北京市朝阳区×号居住及公共服务设施项目(A4-1地块)×房屋的住宅工程质量分户验收表。3、芳草公司于本判决生效之日起十日内向永恒安公司支付违约金五十一万八千五百四十三元九角七分;4、驳回永恒安公司的其他诉讼请求。
五、北京房产律师靳双权点评
本律师认为, 本案存在以下问题。
1、《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。2002房屋未能实际交付系因房屋装饰装修存在质量问题，尽管其中有永恒安公司与芳草公司分歧过大的原因，但在永恒安公司对2002房屋标的物提出质量异议的情况下，芳草公司负有积极维修合同标的物并保证其满足使用要求的履行责任，芳草公司未能证明其及时维修房屋，直至2013年11月18日房屋实际交付时仍存在部分装修质量问题，那么，在此之前房屋未能实际交付的责任均由芳草公司承担，芳草公司应当向永恒安公司支付截止2013年11月18日的逾期交房违约金。关于芳草公司应当支付逾期交付房屋的违约金数额，依据《商品房预售合同》计算为518543.97元。《商品房预售合同》对于逾期交房违约金的约定符合实际损失情况，没有调整必要，对于永恒安公司与芳草公司分别提出的调整此项违约金标准的意见不应采信。
2、芳草公司提交的×房屋交付验收表可以表明，2002房屋在交付之时尚未完成装饰装修，且房屋存在漏水、所有窗户均无法关闭等严重影响永恒安公司正常使用的情形，芳草公司于此后30日内亦未能完成修复和整改，故芳草公司应当赔偿永恒安公司因不能正常使用房屋而遭受的合理经济损失。永恒安公司购买2002房屋后有权通过出租获取收益，故其在不能正常使用房屋期间丧失的预期租金收益属于合理损失。芳草公司称其在2013年11月18日前已将×房屋交付验收表中列明的问题维修完毕，但未就此提交任何证据;故法院采信永恒安公司所述，即认定芳草公司在2014年3月至5月间才将前述问题陆续修复。双方签订的备忘，芳草公司出具的漏水及强电维修方案、维修问题验收确认函，陈玮出具的承诺函，均可以表明双方已就2002房屋此后所发生问题的维修和赔偿事宜达成一致意见，且已履行完毕。故而，永恒安公司有权要求芳草公司赔偿2013年11月19日至2014年5月期间的预期租金收益损失;因双方均不申请对租金市场价格进行司法鉴定，故应当酌定损失数额。对于2013年11月18日以前的损失，永恒安公司未提出相应诉讼请求，在本案中不予处理，永恒安公司可另案主张权利。
