房地产律师解析一件因违反政策导致不能办理房屋权属证的房产纠纷
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告段兰诉称：我于2005年5月16日与京杭公司签订了《商品房买卖合同》，购买京杭公司出售的涉案商铺，我一次性全额付款，该公司于同年6月30日为我出具了购房款发票。双方合同约定，出卖人应当在交接后180个工作日内办理完房屋权属转移登记，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但该公司至今未履行义务，明显超过双方约定办理完毕房屋权属转移登记的时限，其应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。故我现起诉要求京杭公司限期为我办理房屋产权证，赔偿违约金850元并承担本案诉讼费用。
二、被告辩称
被告京杭公司辩称：首先，原告段兰购买商铺的动机是为了在一定期限内保证本金安全且获得投资回报，而非为了最终获得商铺的产权。我公司负责开发建设北京市底商项目(以下简称商铺)。2005年4月，原告购买三层的涉案商铺是基于上述信息。2005年5月16日，原告段兰与我公司签订《商品房买卖合同》购买了三层的商铺，同时即与北国公司签订了一份《商铺租赁合同书》，原告购买商铺的动机符合上述广告宣传的投资理财概念，其目的不是为了最终获得商铺的产权，而是为了购买后立即返租给北国公司获得租金收益，并在三年后被其回购，以实现保本且收益的投资目的。
其次，2006年下半年，北国公司在履行《商铺租赁合同书》过程中出现违约并逃匿，但由于北国公司对商铺的装修搁置，造成房屋楼层损坏，无法实现经营，业主即使收回商铺也无法正常使用。我公司为业主的利益不受损失，本着负责的态度于2007年6月6日制作了《告业主书》，代为承担回购商铺的义务，并承诺在回购前予以返租形式的利息补偿，以保证业主能收回本金并获得一定的利息。绝大多数业主与我方签订了《商铺返租及回购协议》，目前已有177位业主按协议约定的条件与被告解除了《商品房买卖合同》。
再次，原告购买的商铺因新规定出台导致没有可能为其办理产权过户。2005年，我公司没有对商铺进行实体墙分割，因此在销售未完成前无法向建委提交测绘图和分户图。2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》(京建发(2010)647号文件)，规定“已建成的非住宅项目房屋分割测绘和登记的基本问题均是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。除划分逻辑幢、拆分车位外，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行侵害测绘和登记”。依此规定建委不再办理商业项目楼面分割过户，自此本项目中虚拟划线侵害销售的商铺都不能办理房屋权属转移登记。
综上，我公司认为由于客观情况发生重大变化，办理房屋权属转移登记出现客观不能的情形，合同履行成为不可能的情况下，合同继续存在已失去意义，故请求解除与原告的《商品房买卖合同》。
三、审理查明
经法院审理查明：北京市海淀区北国家园系京杭公司开发建设的商品房项目。2005年5月16日，京杭公司(出卖人)与段兰(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定段兰购买涉案商铺。双方在合同中约定：“买受人同意委托出卖人代交下列相关费用：……出卖人应当在交接后180个工作日内，办理完房屋权属转移登记，如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第(1)项处理：(1)买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。(2)买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，段兰向京杭公司支付购房款85020元，京杭公司亦为段兰办理了房屋入住手续，但此后京杭公司未能按照合同约定在房屋交付使用后180日内为段兰办理房屋权属转移登记，段兰至今未取得房产证。
四、法院判决
1、驳回原告段兰要求被告京杭公司办理涉案商铺产权证的诉讼请求。2、京杭公司于本判决生效后七日内向段兰支付逾期办理房产证的违约金人民币八百五十元。
五、北京房产律师靳双权点评
本律师认为，合同是确立双方当事人权利义务的协议，依法成立的合同具有法律效力，合同双方均应严格履行合同义务。本案中，段兰与京杭公司签订的《商品房买卖合同》系出于双方当事人真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，应为合法有效，则双方均应自觉全面履行合同规定的各自义务。按照双方合同约定，京杭公司负有在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，但该公司未能如约履行，违反了合同义务，应当承担相应的违约责任。故原告要求赔偿违约金850元的诉讼请求，应当支持。杭公司虽认为由于客观情况的重大变化，办理房屋权属转移登记出现客观不能的情形，故其有权要求实现原价回购并解除《商品房买卖合同》，但其只以此作为抗辩理由，并未就此提出反诉，本案不应处理。涉及京杭公司与众多买受人因购买同类房产产生大量纠纷，众多买受人主张解除买卖合同并由京杭公司承担违约责任，京杭公司同意解除买卖合同，希望整体回购已售出的房产，则为了维护更多买受人的利益，段兰与京杭公司的买卖合同在现实情况下已经无法继续履行。此外，由于本案涉案商铺2005年销售时未进行实体墙分割，只是对楼面进行虚拟划线分割为小商铺后进行的销售，亦未在销售前向建委提交分户图，2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》(京建发(2010)647号文件)，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记，因此京杭公司已不具备为其向段兰销售的房屋办证的实际可能，致使原告主张办证的诉讼请求已无法实现，故对原告段兰要求继续办理房产证的诉讼请求，不应支持。段兰可依合同条款的约定另行主张权利。
