房屋买卖中实际交付房屋层高减少的违约责任承担
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告成乾诉称：2003年9月10日，我与绿水建设公司签订《商品房买卖合同》，约定我向绿水建设公司购买北京市朝阳区建国门外大街xx号第xx幢xx单元X号房屋，房屋层高3.5米。合同签订后，我依约支付了全部房款，并于2004年2月接收房屋。2011年11月，我得知北京市第二中级人民法院作出的判决书中明确绿水建设公司开发的三层裙楼层高短缺;此后经实地测量，我购买的房屋层高根本不足合同约定的3.5米。现我起诉，要求绿水建设公司赔偿损失40万元。
二、被告辩称
被告绿水建设公司辩称：涉案商品房依法完成竣工备案，符合国家规定的交房条件，不存在瑕疵。层高不是交房条件，成乾以层高不够要求赔偿损失没有法律和合同依据。成乾在涉案商品房中已经居住将近10年，如果房屋层高不够，其早就知道或者应当知道，其现在起诉已经超过了诉讼时效和买卖合同异议期间。成乾以完全无关的其他房屋层高纠纷的法律判决为证据，认为其所购房屋层高不符合购房合同约定，显然是主观臆断、以偏概全。
三、审理查明
经法院审理查明：2003年9月10日，成乾与绿水建设公司签订《商品房买卖合同》，约定成乾向绿水建设公司购买北京市朝阳区建国门外大街xx号第xx幢xx层X号房屋(以下简称涉案房屋)，房屋用途为商业，层高为3.5米;房屋建筑面积310.34平方米，其中套内建筑面积226.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为84.21平方米;房屋价款按建筑面积计算，总金额5921287元。
成乾称绿水建设公司于2004年2月向其交付了涉案房屋;绿水建设公司称其于2003年12月向成乾交付了涉案房屋。绿水建设公司认可成乾已经支付全部购房款。
审理中，成乾及绿水建设公司对于涉案房屋层高是否符合合同约定产生争议。本院委托北京市测绘设计研究院对于上述问题进行了鉴定;经鉴定，涉案房屋层高为3.33米。
案外人白xx曾因所购房屋层高不足一事起诉绿水建设公司。本院对该案作出XX号民事判决，认定白xx向绿水建设公司购买的北京市朝阳区东三环中路xx号xx号楼xx层xx号房屋(建筑面积155.6平方米)层高不足合同约定的3.5米，故绿水建设公司应承担赔偿责任20万元。本案审理中，成乾称其于2011年11月因前述案件的判决书而得知自己所购涉案房屋层高不符合合同约定。
上述事实，有双方当事人陈述以及《商品房买卖合同》、测绘鉴定报告书、XX号民事判决书等在案佐证。
四、法院判决
被告北京绿水建设房地产开发有限公司于本判决生效后七日赔偿原告成乾四十万元。
五、房产买卖纠纷律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。成乾与绿水建设公司所签《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的层高，绿水建设公司有义务向成乾交付符合合同约定层高的房屋。经鉴定，涉案房屋层高仅为3.33米，不足合同约定的3.5米;涉案房屋层高低于合同约定，致房屋可使用空间减少，可利用高度降低，使用环境变差，损害了成乾的利益，绿水建设公司应承担赔偿责任;综合考虑房屋价款、房屋面积、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度等因素，认定成乾主张的赔偿数额并无不当。
房屋层高测绘属于专业事项，层高不符合合同约定一事对于普通购房人属于隐蔽瑕疵;成乾称其在白xx与绿水建设公司之间诉讼的判决书中得知自己所购涉案房屋层高不符合合同约定一事，对其陈述应当支持;诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，成乾提起本案诉讼未超过诉讼时效。
出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第一款和第二款规定的通知时间的限制;绿水建设公司作为涉案房屋所在楼宇的开发建设单位，其自始即应知道涉案房屋层高不符合合同约定一事;故对于绿水建设公司提出的质量异议期间的抗辩不予采纳。
