由于实际交付房屋层高低于约定高度的违约责任认定
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告沈四海诉称：1、合同约定房屋层高2.9米，实际交付房屋的层高2.8米，成华公司已经构成违约。2、上述违约行为给沈四海造成了228391.6元实际损失，成华公司应当赔偿。
二、被告辩称
被告成华公司辩称：成华公司交付的房屋已经通过验收，是依据国家标准建设，房屋的实际层高就是2.8米，成华公司从未更改过该数据。预售合同第一条将所有建设文件进行公示，相关文件中的层高就是2.8米，交房时住宅使用说明书中标明的层高也是2.8米，表明成华公司是遵照合同约定交付房屋。合同中的2.9米层高是工作人员失误造成，因为涉案小区共有1000多套房屋，有2.9米层高的，也有2.8米层高的，工作人员把2.8米层高写成2.9米层高的只有十几户。沈四海不存在损失，2.8米层高符合国家宜居标准。
三、审理查明
经法院审理查明：2015年4月15日，沈四海(买受人)与成华公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定沈四海购买由成华公司开发的302号房屋。预售合同约定：该商品房的用途为普通住宅，层高为2.9米。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共121.77平方米。第五条计价方式与价款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米59279.07元，总价款5986000元。第十二条交付条件约定,出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。此外，预售合同还就付款方式及期限、面积差异处理、产权登记等内容作出明确约定。合同签订后，沈四海按约定支付了购房款。2015年11月21日，成华公司与沈四海办理了房屋交接手续，《住宅使用说明书》载明该房屋建筑面积122.34平方米，建筑层高2.8米。此后，沈四海曾向成华公司反映房屋层高不符问题，但双方未能达成一致意见。
另查明，成华公司有2.8米层高和2.9米层高两种规格的住宅楼，销售时价格相同。成华公司在销售过程中，由于工作人员失误，误将部分2.8米层高的房屋当作2.9米层高的房屋对外销售。沈四海购买的302号房屋实际层高2.8米，2015年4月15日签订的预售合同中约定层高2.9米。2015年10月22日，成华公司就部分房屋层高上的失误与业主代表进行第二次沟通会议。上述事实，有当事人陈述、沈四海在一审提交的会议录音节选在案佐证。
四、法院判决
1、成华地产有限公司于本判决生效后七日内给付沈四海违约金60103.04元。
2、驳回沈四海的其他诉讼请求。
五、房地产纠纷律师靳双权点评
本律师认为，沈四海与成华公司签订的预售合同，除第三条中有关“层高为2.9米”的约定外，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。成华公司在预售合同第三条有关“层高为2.9米”的意思表示，是因为工作人员的失误所致，该意思表示与真实意思不一致，属于重大误解。因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。成华公司在知道撤销事由后，未在一年内要求变更对层高的约定，撤销权已经消灭。撤销权消灭后，有关“层高为2.9米”的约定有效，成华公司交付房屋的层高不符合合同约定，构成违约。由于2.8米层高的房屋与2.9米层高的房屋价格相同，故该违约行为本身并不会对沈四海造成财产上的损失，但由于成华公司工作上的失误，使沈四海丧失了选择2.9米层高房屋的机会，侵害了沈四海的选择权，成华公司应给予沈四海一定补偿，具体金额，应当酌情确定。沈四海主张的违约金过高，过高部分不应支持，沈四海的其他诉讼请求依据不足，不应支持。
