房屋买卖格式条款产生歧义对格式条款提供一方应做不利解释
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告刘鑫诉称：请求判令：1、被告向原告支付回购商铺款586379.2元。2、本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告蓝天地产公司反诉请求：1、依法撤销原被告双方于2010年7月9日签订的《商铺回购协议》。不同意原告的诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明：2010年7月9日，原告以乙方身份、被告以甲方身份签订商铺回购协议，协议约定“在乙方购买行为正式成立之日起五年后，由甲方重新将乙方所购买的商铺以双方约定的价格购回;本协议具有单方面约束力，即双方一旦签订本协议，且乙方自购房之日起五年后主张本协议权利，甲方必须按本协议约定向乙方回购商铺(本协议第3条、第10条情形除外);双方正式签订《商品房买卖合同》后，且甲方收到乙方的全部购房款之日起五年，自五年期满之日起一个月内为本协议规定的回购期限，甲方回购商铺时，回购价格为乙方支付《商品房买卖合同》中标明的总房价款423128元元+按总房价款五年共增值40%部分-五年内甲方实际支付给乙方的租金收入(含税);”上述协议签订后，原告将商铺交被告经营，被告在经营过程先后向原告支付租金6000元。原告于2015年7月13日向被告发出《关于申请履行商铺回购协议的函》，要求被告按上述约定支付商铺回购款586379.2元给原告。被告收到该函后，于2015年10月10日向原告复函，表示收到该函，但对是否回购未作表示。为此，原告向本院起诉，请求判决被告支付商铺回购款586379.2元。另查明，原告向工商银行钦州分行按揭贷款已于2015年6月17日还清，该商铺也于当日注销抵押登记。被告申请对《商铺回购协议》上印章的真实性进行鉴定，支出鉴定费6020元。
四、法院判决
1、被告蓝天地产公司于本判决生效后十日内回购涉案商铺，并向原告刘鑫支付商铺回购款586379.2元;二、驳回反诉原告蓝天地产公司的反诉请求。
五、房产律师靳双权点评
本律师认为：原、被告签订的商铺回购协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。按照合同约定，被告应在原告购买行为正式成立之日起五年后，重新将原告所购买的商铺以双方约定的价格购回。原告购买涉案商铺是在2010年7月9日，至今已满五年，且原告按合同规定向被告支付了总房价款及购房应交的其他费用，也依法取得该商铺产权并还清按揭贷款，因此，原告依约在回购期限内向被告书面发出回购通知，要求被告履行回购责任，既符合双方的约定，也没有违反法律规定，原告该诉讼请求，应当支持。
关于回购款的问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，原、被告在商铺回购协议中约定，回购价格为乙方支付《商品房买卖合同》中标明的总房价款423128元元+按总房价款五年共增值40%部分-五年内甲方实际支付给乙方的租金收入(含税)。被告认为增值的价款是指商品房增值部分的40%，而原告认为是指原购房款的40%。本院认为，《商铺回购协议》是被告提供的格式合同，双方对该格式条款的理解发生争议，根据《合同法》第四十一条规定，该条款也应作出不利于被告的解释。原告主张的涉案商铺回购款为总房价款423128元+423128元×40%部分-6000元租金共计586379.2元，应当支持。
关于《商铺回购协议》是否可撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，《商铺回购协议》是反诉原告提供的格式合同，反诉原告为了重复使用而预先拟定，相对反诉被告来说，其占优势地位，因此，涉案商铺回购协议既不存在重大误解，也不存在欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况。综上，反诉原告的反诉请求，没有事实和法律依据，应当驳回。
