口头约定的借名买房协议是否有效？
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
周西西诉称：周西西取得经济适用房购买资格，因当时经济实力有限，与宋博口头约定周西西先借宋博的钱购买房屋，房屋购买后由宋博暂时居住，待周西西还清购房款后，宋博将房屋腾空交还周西西。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭自依法登记发生效力，未经登记不发生效力。房屋现在登记在周西西名下，赋予了周西西相关权利。双方不存在借名买房约定，宋博所述没有事实和证据支持，我方对此不予认可。宋博名下有两套房产，具备腾退条件。
本案房屋是经济适用房，宋博不具备购买资格。双方只是债权债务关系，周西西是房屋所有人，宋博曾经替周西西交纳房款。现双方因房屋腾退事宜产生纠纷，宋博拒不接受周西西归还借款并拒绝将房屋腾退交还周西西。现为维护周西西合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令宋博将202室的房屋腾空交付周西西;2、诉讼费由宋博承担。
2、被告辩称
宋博辩称：不同意周西西的诉讼请求，周西西所述与事实不符。当时情况为我一家三口与老母亲住房困难，决定购买大一点房屋用于居住。我通过朋友找到两个住房号，一个房号是以周西西配偶名义购买，另一个房号周西西决定放弃，因放弃可惜，故周西西和其父母自愿将房号让给我用于购买房屋，双方约定我购买房屋，五年后周西西无条件过户给我。我是房屋实际出资人，选房、交款、装修、居住等均是我自己办理，周西西只提供身份证。周西西从未向我借过钱，没有出具借据等借款行为，周西西从未提出还钱退房，周西西所诉理由均系虚构。
二、法院查明
周西西系宋淑贞之女，宋博系宋淑贞之弟，周西西与宋博系甥舅关系。
2006年9月28日，周西西与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市顺义区202经济适用房一套。合同签订后，宋博向交纳全部房价款453 132元。
2008年12月30日，由宋博办理房屋验房入住手续。入住时，房屋系毛坯房，由宋博对房屋进行装修并居住至今。
2009年10月23日，房屋所有权登记在周西西名下。庭审中，周西西主张：自己并未放弃房屋购买、居住、所有等合法权利，房产证是自己亲自签字领取，因当时是借款买房，故宋博得知后，我将房产证交付宋博，作为抵押。
现宋博持有房屋产权证、购房发票、补交土地价款缴款书、契税发票、专项维修资金收据、印花税收据、所有权转移登记费收据、代缴产权办理费票据、物业费票据、供暖费票据等票证。其中契税交纳日期为2009年4月24日。
证人宋淑贞陈述：本人系周西西母亲、宋博姐姐，房屋是宋博借周西西名义购买。2004年，母亲在我家居住，女儿周西西的男友因单位宿舍无法居住，准备租房，女儿周西西与我商量让男友来家居住。我同意后，故与母亲商量让其去弟弟宋博家居住。弟弟宋博当时居住在两室一厅，且其孩子面临高考，所以两室一厅的房屋由母亲住一间，孩子住一间，我弟弟和弟妹住在客厅。因房屋居住紧张，故弟弟宋博决定买房。
当时正逢开盘，我和宋博连夜排队用女儿周西西和其男友两个身份证排队拿到两个房号。我与丈夫商量，丈夫表示女孩不用买房，由两家出钱用其男友名字买一套，所以后来用周西西男友身份证购买一套房屋，现由周西西夫妻居住。余下周西西名下房号，丈夫称要放弃，但房号作废又可惜，故这种情况下就说给我弟弟宋博，说好五年以后过户，女儿和丈夫均同意，没有反对。于是宋博、周西西就把此事办理完毕，选房、交款、装修、入住均是宋博自己办理。产权证下发时，是宋博与周西西一起去的，周西西签字领取后交给宋博。期间，周西西还催促过宋博办理过户事宜，并将身份证交给我，由我转交宋博，宋博持身份证前往建委，建委说还差时间，故未办成。双方之间不存在借钱还钱关系。
三、法院判决
1、一审判决
驳回周西西的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议焦点为周西西与宋博之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。
综合本案查明的事实，尽管周西西与宋博之间并没有书面约定，但房屋系由宋博出资购买，并一直由宋博占有使用并进行了装修，购买房屋的原始票据及产权证书均由宋博持有，法院认定周西西与宋博之间存在借名买房关系，符合事实与法律规定，法院予以确认。周西西主张其与宋博系借款关系，未提供证据予以证明，证人证言不足以推翻借名买房的事实，法院对周西西该主张不予认可。
借名购买经济适用房，借名人依据双方之间的约定要求登记人办理所有权转移登记的，一般不予支持。但借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订，当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，且登记人并非摇号取得购房资格的，可以支持借名人的前述诉求。
周西西依据北京市高级人民法院的相关规定主张房屋在一审法庭辩论终结前未达到上市交易条件，不应按照借名买房纠纷认定借名买房有效，但上述规定是指借名人依据约定要求登记人办理所有权转移登记，而周西西作为登记人，无权依据该规定主张借名买房无效。
