未经消防验收的房屋租赁合同效力如何？
未经消防验收的房屋租赁合同效力如何？
作者：谢瑛律师
张某承租了许某所有的三间临街商铺，用于开网吧，但因许某不能提供涉案房屋的消防验收证明材料，导致张某无法取得营业执照，无法正常经营。对于张某与许某的租赁合同效力上有两种意见分歧：
第一种意见：本案所涉房屋未经消防验收合格即对外出租，违反法律的强制性规定，且不能实现合同目的，该房屋租赁合同应为无效合同。
第二种意见：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同的义务。张某与许某是在在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。因许某无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致张某不能实现合同目的，张某可以解除合同，因导致合同解除过错在许某，许某应当返还张某租金并赔偿损失。
在分析以上案例前，我们首先了解什么是消防验收，其指的是公安机关消防机构对申报消防验收的建设工程，应当依照建设工程消防验收评定标准对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收。对综合评定结论为合格的建设工程，公安机关消防机构应当出具消防验收合格意见；对综合评定结论为不合格的，应当出具消防验收不合格意见，并说明理由。消防验收分为工程主体的消防验收及宾馆、饭店、商场等经营场所装饰装修的消防验收。前者消防验收的申报义务在于建设单位即出租人；一般而言，后者消防验收的申报义务在于作为经营者的承租人，当然并不排除租赁协议双方就该问题另行约定。两种情形涉及的主体责任承担不同，因此需要略作区分，本案主要针对前者的情况。
根据《最高人民法院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》，第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第五条规定：“不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。”
显然，房屋未通过消防验收，并不必然导致租赁合同无效，区别房屋本身是否属于必须通过竣工消防验收的工程才是关键。
根据《消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”。第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”。
可见，必须经过消防验收的工程指的是国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程。该类工程若未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效。
据此，笔者认为前述的第二种意见认为租赁合同有效的观点是正确的，符合上述的法律依据分析所得出的结论，涉案房屋为临街商铺，在规划建设时，并不属于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，不属于消防法强制进行消防验收、备案的工程，故涉案房屋租赁合同有效。
