一房二卖，购买人起诉卖房人承担违约责任及损失赔偿
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一、基本案情
2007年1月25日，王小姐与许先生签订房屋买卖合同，约定王小姐购买许先生的一套房屋，签约当天支付给许先生定金2万元，10日内支付购房款20万元，余款25万元在办理过户手续时一次性支付;许先生确保2007年2月28日前将房屋交给王小姐，4月15日前取得产权证，并于3日内办理产权变更手续。合同签订后，王小姐依约履行了付款义务，许先生也按照约定时间交付了房屋，王小姐随后开始装修。2007年4月14日，许先生突然通知王小姐不再履行合同。4月21日王小姐到外地出差，返回后发现门锁被换，房子被他人进住。经了解，许先生早在4月14日就已经把房子卖给了杜某人，并已办理完房屋过户手续。于是王小姐将许先生告上法院，要求许先生双倍返还定金，并返还已支付的购房款、赔偿裝修损失14万元。
许先生在庭审中辩称：双方签订的合同仅是关于诉争房屋的一种买卖意向，双方尚未签订正式的房屋买卖合同，所以自己不存在违约行为，不应双倍返还定金;其在3月8日即告知王小姐不再履行合同，但王小姐仍对房屋继续进行装修，人为扩大损失，对此也不应赔偿。
二、法院审理
法院经审理认为：双方签订的房屋买卖合同真实有效，并非许先生所称的一种买卖意向。许先生单方违约，须承担违约责任，应当双倍返还定金。对于许先生辩称其3月8日即告知王小姐不再履行合同，由于许先生未提供相关证据证明，法院不予采信。最后判决解除双方的的房屋买卖合同，许先生返还王小姐已支付的购房款、双倍返还定金，并赔偿王小姐装修损失8.7万元。
三、房产纠纷律师靳双权点评
(一)双方签订的合同是否有效
根据我国民法、合同法规定，只要是具有独立民事行为能力的人，根据其真实意思表示订立合同，且支付了合理对价、不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合同即成立;依法成立的合同，自成立时生效并受法律保护。本案中王小姐和许先生根据自己的真实意思表示签订合同，合同对标的、价款、履行方式等都做出了明确约定，因此是合法有效的，并非许先生所说的买卖意向。
(二)房屋归谁所有
许先生与王小姐之间的合同依法有效，许先生与杜某人之间的合同也因相同的理由依法有效，并不是说许先生已经就该房屋与王小姐签订合同，就不能再与他人签订合同，这是出卖人的自由。但是许先生必须承担违约责任，这是违反合同应当承受的法律后果。既然两个合同都有效，那么房屋的归属到底如何呢?由于许先生已经和杜某人办理了房屋产权过户手续，房屋所有权经登记已经转移给了杜某人，因此，现在杜某人才是房屋的合法所有人。
(三)违约方应承担的违约责任
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中王小姐根据合同约定如期支付了定金和购房款，许先生没有按约履行为王小姐办理房产证的义务，并将房屋卖给他人，导致合同目的不能实现，理应承担以下违约责任：
1.双倍返还定金。定金是一种债权的担保，具有惩罚性质。《合同法》第115条对此作出了明确规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。许先生作为收受定金的一方，明显违约，依法应双倍返还定金。
2.赔偿装修损失。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中的情况已不可能继续履行或采取补救措施，只能赔偿损失，主要就是王小姐的装修损失。许先生主张已经提前告知王小姐不履行合同但不能提供证据，因此无法证明装修损失是王小姐人为扩大造成的，许先生对此应该赔偿。
四、律师建议
本案中王小姐提出的是十分合理正确的诉讼请求。有许多购房人在遇到这种“一房二卖”的情况时，尤其是先与出卖人签订合同的购房人，都会主张自己的合同有效，而另一份合同无效。但实际情况是，两份合同都是双方真实意思的表示，都有效。在尚未办理房产过户手续时，出卖人可以选择与其中的一个购房人履行房屋买卖合同，而不论合同签订时间的先后，然后向另一购房人承担违约责任;在已经办理房屋过户手续时，房屋理应归办理手续的购房人所有，此时双方的合同已经履行完毕，另一购房人只能要求出卖人承担违约责任，赔偿其损失。
