守约方实际损失大于违约方应支付的违约金数额，违约方还应承担违约赔偿责任，但赔偿数额应以守约方实际损失为限
守约方实际损失大于违约方应支付的违约金数额，违约方还应承担违约赔偿责任，但赔偿数额应以守约方实际损失为限
——中国农业银行重庆市分行与重庆雨田房地产有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案
裁判主旨：
（1）当事人两次起诉之具体诉讼请求相互不能涵盖，不属于“重复起诉”；（2）守约方实际损失大于违约方应支付的违约金数额，违约方还应承担违约赔偿责任，但赔偿数额应以守约方实际损失为限；（3）合作建房投资款已物化到建筑物中，当事人请求该款项的利息损失，不予支持；（4）胁迫行为应以当事人主观故意为构成要件。
本案是中国农业银行重庆市分行与重庆雨田房地产有限公司签订《联建总协议》及《联合建房协议》后，双方在履行协议过程中发生的纠纷。案件揭示的法律问题是：（1）两次起诉的当事人如果起诉之具体诉讼请求相互不能涵盖，则应认定为不属于“重复起诉”。（2）守约方实际损失大于违约方应支付的违约金数额，违约方还应当承担违约赔偿责任，但赔偿数额应当以守约方的实际损失为限。（3）合作建房投资款已经物化到建筑物中，当事人请求该款项的利息损失，不应当支持。（4）民法上的胁迫行为应当以当事人主观故意为构成要件。本案相关另外三个焦点问题，由于篇幅所限，且已在二审判决书中阐述得比较充分和透彻，在此不作赘述。本文只择当事人争议的以上四个主要焦点问题，结合本案实际作一探讨。意在抛砖引玉，使这一领域一些带有普遍意义的问题得以澄清，以助法官在审理此类纠纷案件时，做到准确理解立法原意，正确适用法律。
关键词：违约金；实际损失；违约赔偿责任
上诉人（原审原告）：中国农业银行重庆市分行，住所地：重庆市渝中区新华路103号。
负责人：厉国民，该行行长。
委托代理人：李超万，重庆渝一律师事务所律师。
委托代理人：孙雁海，北京市信达立律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆雨田房地产有限公司，住所地：重庆市渝中区八一路177号雨田大厦25楼。
法定代表人：雷鸣，该公司董事长。
一、案件基本事实
一审法院审理查明：1996年1月8日，中国农业银行重庆市分行（以下简称农行市分行，乙方）与重庆雨田房地产有限公司（以下简称雨田公司，甲方）签订《联合建房总协议书》（以下简称联建总协议）约定：乙方以投资方式联合建房，在房屋建成后分得房屋；乙方以投资方式分得大厦负一层商场，最后核算以双方认可的产业面积为依据；乙方投入5700万元给甲方联合建房（最后以实际产业面积核算）；乙方以投入资金方式联合建房，在房屋建成后分得负一层商场。负一层商场分为两部分核算，第一部分由乙方下属中国农业银行重庆市分行营业部（以下简称农行营业部）出资2000万元，分得负一层商场1000平方米建筑面积。第二部分为负一层商场其余部分（包括商场1598平方米，大厦公摊面积398.53平方米），该部分投资款3700万元在交付使用时投入80％，产权转移过户时投入15％，尾款在保修期满结清。如乙方投资不能按时到位，所产生的利息由乙方承担。甲方应于1997年7月7日将房屋交与农行市分行，甲方应为乙方办理好房屋产权证。
由于农行市分行与农行营业部系两个独立核算的金融机构，各自享有独立的主体地位，农行市分行与雨田公司签订的《联建总协议》对农行营业部不产生法律效力，故农行营业部于1996年1月20日与雨田公司签订的《联合建房协议》约定，农行营业部投资2000万元给雨田公司参与联合建房，分得大厦负一层1000平方米；待大厦建至第8层，农行营业部将投资款全部到位，监督使用；房屋分配时，农行营业部有权在负一层内优先选定位置；雨田公司应于1997年7月30日前将房屋交给农行营业部。
此后，农行市分行与雨田公司又于1996年3月16日签订《联合建房协议》约定，农行市分行投资3700万元参与联合建房，分得大厦负一层1996．53平方米(商场面积1598平方米，按每建筑平方21?650元计算，大厦公摊面积398．53平方米，按每平方米4500元计算)；雨田公司分房给农行市分行时，农行市分行投入3700万元的80％给雨田公司，产权转移给农行市分行时再投入总额的15％，余款在保修期满付清；雨田公司应在1997年7月30日前将房屋交给农行市分行使用；任何一方违约退出，并按投资总额的5％支付守约方违约金。如农行市分行投资不能按时到位，每日按其差额的1?付滞纳金。雨田公司不能按时交房，每推迟一日，按总投资的1?付滞纳金。
1997年12月17日，雨田公司与农行营业部办理了房屋交接手续，并签订《移交使用核定单》（以下简称《核定单》），《核定单》载明：移交农行营业部房屋楼层为负一层9—J—11轴线范围；属农行市分行房屋是负一层1—9轴线范围。雨田公司作为建设单位移交人，农行营业部作为业主分别在《核定单》上盖章确认。农行营业部接收负一层9—J—11轴线范围房屋后，进行了部分装修。
2000年1月26日，雨田公司（甲方）、农行营业部（乙方）、中国农业银行重庆市朝天门支行（丙方）签订《房屋置换协议》（以下简称置换协议）约定，雨田公司于1996年1月与农行营业部签订《联合建房协议》，农行营业部分得大厦负一层1000平方米房屋产权，因朝天门支行业务发展需要，经农行营业部与朝天门支行协商，农行营业部同意将原购大厦负一层1000平方米房屋产权转让与朝天门支行，雨田公司同意对以上房屋产权进行转让和再置换；房屋置换按不同的位置和不同的价格分别结算；农行营业部原购大厦负一层1000平方米房屋(已付价款2000万元)与大厦内雨田公司所有的房屋进行置换。
2000年5月24日，雨田公司与四川麦当劳餐厅食品有限公司（以下简称麦当劳公司）签订《麦当劳房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），将大厦负一层1—9轴线临街面782平方米房屋出租给麦当劳公司，租期自餐厅开业日起算，至经营满15年。麦当劳公司从起租日起每月向雨田公司支付租金，该租金按每月税后销售额提成5％计算。
一审法院另查明，1998年10月19日，雨田公司致函农行市分行，大厦已完工，请该行依约于1998年10月23日前接房，并将房款从该公司在农行市分行的贷款中扣除。农行市分行未接收房屋，亦未扣划雨田公司贷款。
2000年9月18日，雨田公司以农行市分行拒不接收房屋、未依约付款为由，向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，请求判令农行市分行支付首期房款2960万元及延期付款滞纳金和利息。2001年6月22日，重庆市第一中级人民法院作出（2000）渝一中民初字第1696号民事判决认为：1996年3月16日签订的《联合建房协议》是名为联建实为购房的有效协议，重庆市建设工程质量监督站（以下简称质监站）2000年11月7日签章的《中间验收记录》，可以作为雨田公司拟交负一层房屋符合交房条件的依据，遂判决：（1）驳回雨田公司要求农行市分行支付1997年7月30日至2000年8月期间利息及滞纳金诉讼请求。（2）农行市分行支付首期购房款2960万元。宣判后，双方均不服提起上诉。2001年11月26日，重庆市高级人民法院作出（2001）渝高法民终字第118号民事判决（以下简称第118号民事判决），认定雨田大厦负一层符合交房条件时间为1997年12月17日。在执行该判决中，农行市分行于2001年12月17日支付雨田公司购房款2960万元、滞纳金3?784?360元、利息9?190?134元，共计42?574?494元。
一审诉讼期间，一审法院依职权委托重庆市房屋勘测院（以下简称勘测院）对大厦负一层1—9轴线范围面积进行了测绘。结论为：大厦负一层1—9轴线范围的套内面积1456．31平方米，分摊系数0．3073，分摊面积447．52平方米，产权面积1903．83平方米。
二、当事人一审起诉与答辩情况
2003年8月15日，农行市分行以雨田公司将其购买的房屋出租给麦当劳公司，侵害其合法权益为由向一审法院提起诉讼，请求雨田公司交付大厦负一层1—9轴线范围房屋，办理产权过户手续；赔偿自2002年1月1日至起诉时不能有效利用房屋造成的经济损失966.2万元；依约按总投资3700万元房款，每日按1?承担逾期交房滞纳金199.8万元，合计1166万元，并承担本案诉讼费用。
雨田公司答辩称：（1）重庆市高级人民法院作出第118号民事判决后，其多次致函农行市分行接收房屋，农行市分行拒不接收房屋，并称2003年2月21日才向其发出“关于接收房屋的函”，与事实不符。（2）第118号民事判决认定“负一层均由农行市分行及农行营业部购买，不存在分割的问题”，因此，农行市分行主张分割负一层房屋没有依据。（3）农行营业部依约行使优先选择权后，房屋置换后雨田公司亦享有优先选择权，其将负一层782平方米房屋出租未侵害农行市分行的权利，农行市分行拒绝接收房屋是其怠于行使权利的结果，为此，请求驳回农行市分行的诉讼请求。
三、重庆市高级人民法院一审认定与判决
一审法院针对当事人争议的焦点，作出以下认定：
(一)关于雨田公司交付农行市分行雨田大厦1996.53平方米房屋的具体位置问题
一审法院认为：（1）双方签订《联建总协议》约定大厦负一层第一部分农行营业部出资2000万元，分得商场1000平方米。第二部分商场其余部分(商场1598平方米，大厦公摊面积398．53平方米)3700万元，应视为对负一层房屋的明确划分。之后，农行市分行和农行营业部分别与雨田公司签订《联合建房协议》约定了各自的权利义务。农行营业部依据《联合建房协议》先履行了付款义务，并于1997年12月17日优先选定了负一层9—J—11轴线房屋。此时，农行市分行与农行营业部各自购房的位置即已明确，即负一层除9—J—11轴线房屋属农行营业部外，其余部分1—9轴线房屋依据《联建总协议》约定，属农行市分行应分得的房屋。（2）雨田公司与农行营业部签订的《核定单》载明，属农行市分行部分1—9轴线范围亦符合《联建总协议》的约定。（3）2000年1月26日，雨田公司与农行营业部、朝天门支行达成了《置换协议》，雨田公司同意农行营业部将原购大厦负一层1000平方米房屋产权转让给朝天门支行再进行置换。此时雨田公司明知农行营业部置换房屋位置。（4）从第118号民事判决载明“1997年12月17日农行营业部接收房屋付清房款，并在《核定单》上盖章（《核定单》载明：‘属农行营业部9—J—11轴线房屋，属农行市分行1—9轴线房屋’），农行市分行却拒不接收该房”的内容看，农行市分行接收的也是1—9轴线房屋。雨田公司以《联建总协议》及雨田公司分别与农行营业部、农行市分行签订《联合建房协议》均未确定各自购房位置，农行市分行购房没有具体位置的抗辩理由不能成立。（5）雨田公司庭审中认为农行市分行接收的房屋包含9—11轴线，缺乏证据。因此，农行市分行请求判令雨田公司交付大厦负一层1—9轴线范围1996．53平方米房屋，办理房屋产权手续的理由成立，予以支持。但1—9轴线实际产权面积只有1903．83平方米，只能根据测绘院对1—9轴线范围房屋测绘的实际产权面积判决，对未达约定的面积部分，依约定的购房价格结算，多退少补。
（二）关于雨田公司未能依约交付房屋给农行市分行造成损失的依据问题
一审法院认为，双方签订的《联合建房协议》约定雨田公司分房给农行市分行时，农行市分行投入3700万元的80％给雨田公司，产权转移时再投入总额的15％，余下部分在保修期满付清，此约定应理解为权利和义务同时履行。农行市分行于2001年12月10日支付了2960万元房款，雨田公司则应按约定交付大厦负一层1—9轴线范围房屋，但雨田公司在2000年5月24日就将1—9轴线中的临街面700余平方米房屋租给麦当劳公司，在以后交房及房屋置换时，未明确置换位置及轴线范围，欲将农行营业部与雨田公司置换后属于雨田公司的9—11轴线范围加上1—9轴线后半部分房屋交给农行市分行，违反了合同约定又有悖诚实信用原则和公平原则。农行市分行请求判令雨田公司不按约交付房屋给其造成损失应予以赔偿的理由成立，予以支持。但农行市分行以雨田公司未能依约交房给其造成未能有效利用所购房屋，应赔偿直接经济损失966.2万元的请求缺乏事实依据，不予支持。只能根据其已向雨田公司支付房款，未实际使用房屋，认定其已付款的资金占用损失。据此判决：（1）雨田公司于本判决生效后立即将大厦负一层1—9轴线范围的1903．83平方米产权交付农行市分行并办理房屋产权登记手续。（2）雨田公司于判决生效后赔偿农行市分行2960万元的利息损失(从2002年1月1日起至房屋权属证交付时止，按中国人民银行同期贷款利率分段计息)。（3）驳回农行市分行其他诉讼请求。案件受理费253?310元，由雨田公司负担202?648元，由农行市分行负担50?662元(案件受理费已由农行市分行预交，由雨田公司负担部分在本判决生效后立即支付给中国农业银行重庆市分行)。
四、当事人上诉与答辩情况
农行市分行与雨田公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
农行市分行上诉请求维持一审判决第1、2项；撤销第3项，改判雨田公司依约支付滞纳金288.6万元；赔偿其经济损失13?416?681元,并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（1）本案涉及的《联建总协议》及《联合建房协议》关于“负一层商场分为两部分核算，第一部分由农行营业部出资2000万元，分得负一层1000平方米，第二部分为负一层商场其余部分1996.53平方米，由农行市分行出资3700万元”之约定，是其与农行营业部购买房屋位置的原则约定。（2）农行营业部依据《联合建房协议》约定优先选择大厦负一层9—J—11轴线房屋后，其余1—9轴线范围1996.53平方米即为其购买的房屋位置。（3）雨田公司与农行营业部签订的《核定单》载明：“移交给农行营业部的房屋是大厦负一层9—J—11轴线房屋，属农行市分行的房屋是大厦负一层1—9轴线范围内。”《核定单》是其与农行营业部购买负一层房屋位置的依据。（4）《置换协议》约定的置换事实发生在雨田公司与农行营业部之间，对其没有法律约束力。（5）其履行了第118号民事判决后，雨田公司没有向其履行交房义务，依约应承担逾期交房的滞纳金。（6）雨田公司违约逾期交房，并将其购买房屋出租营利，侵害了其合法的民事权益，雨田公司应当赔偿其不能有效利用房屋造成的经济损失,一审法院驳回该项请求，有失公平。
本院庭审后，农行市分行于4月5日、4月21日分别向本院提交《关于增加雨田公司按房屋租金损失赔偿的意见》、《关于请求判决雨田公司向其赔偿违约金、资金利息及房屋租金计算起止时间的说明》，请求判令雨田公司支付的滞纳金、利息及赔偿经济损失的各类款项，均从2001年12月11日起计算至房屋产权证交付之日止。
雨田公司上诉请求：撤销一审判决，驳回农行市分行的诉讼请求。事实和理由：（1）第118号民事判决已认定“负一楼均由农行市分行及农行营业部所购买，不存在分割的问题”，农行市分行以同一事实和理由再行提起诉讼，属于“重复起诉”，一审法院受理并作出实体判决，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之相关规定和民事诉讼“一事不再理”的原则。（2）《联建总协议》及《联合建房协议》未明确购房位置，农行市分行不能以上述协议为据主张房屋位置。（3）一审判决认定《核定单》为雨田公司与农行营业部签订，对农行市分行不产生约束力，又依据《核定单》认定农行市分行购买房屋位置的证据，属于认定事实不清。（4）《置换协议》没有划分房屋位置，且《置换协议》是在农行市分行胁迫下签订的，不是其真实意思表示。（5）一审判决“房屋置换时，未明确置换位置及轴线范围”，又认定其与朝天门支行置换房屋的行为，违反合同约定和诚实信用原则，缺乏事实根据。（6）在第118号民事判决后，其多次致函农行市分行接收房屋，农行市分行拒不接收，因此，其将置换后属于自己的782平方米房屋出租，是正当行使权利的行为，不构成侵权，即使构成侵权，只能按出租的782平方米乘以每平方米均价14?826元等于1159万元赔偿，一审法院以2960万元计算利息错误，且农行市分行主张赔偿已过诉讼时效。（7）依据《联建总协议》及《联合建房协议》约定，农行市分行购房面积1996.53平方米，第118号民事判决亦认定“大厦负一楼于1997年10月28日验收合格”，一审判决农行市分行购买房屋实际产权面积1903?83平方米、负一层消防验收于2003年2月25日合格，属认定事实错误。（8）本案诉讼标的应为1159．4万元，农行市分行起诉夸大为4200万元诉讼标的，其诉讼费理应由其承担。一审判决其承担大部有失公平。
雨田公司针对农行市分行的上诉请求没有提供书面答辩意见。
农行市分行针对雨田公司上诉请求提供书面答辩意见称：（1）第118号民事判决是《联建总协议》与《联合建房协议》性质、效力、违约责任等给付之诉，没有确认其购买大厦负一层房屋的具体位置，其起诉请求雨田公司为其划分购房位置，属于确认之诉，一审法院受理并判决雨田公司交付大厦负一层1—9轴线房屋正确。（2）《联建总协议》、《联合建房协议》关于房屋面积、坐落位置及农行营业部行使优先选择房屋位置权利的约定，是双方对房屋位置的原则性约定。（3）农行营业部优先选择大厦负一层9—J—11轴线范围房屋后，余下的负一层部分1—9轴线范围自应属于其购买的房屋位置，且《核定单》已明确：“属于农行市分行房屋部分是1—9轴线范围内。”（4）《置换协议》虽为雨田公司与农行营业部、朝天门支行签订，但是，置换的事实发生在雨田公司与农行营业部之间。（5）其购买房屋的位置具体明确，雨田公司拒不向其交房，并将所购房屋出租营利，使其无法有效利用房屋，雨田公司的行为侵犯了其合法权益，依约应向其支付逾期交房的滞纳金，并赔偿其经济损失。
五、最高人民法院二审查明的案件事实
本院二审庭审中，双方围绕其上诉请求，分别提供了已经一审庭审质证的证据。结合对当事人所举证据与案件事实的关联程度、证据之间的联系及对案件现场勘测，二审还查明：
（1）第118号民事判决书之判项为：①维持重庆市中级人民法院（2000）渝中民初字第1696号民事判决第1项；②撤销重庆市第一中级人民法院（2000）渝中民初字第1696号民事判决第2项；③雨田公司支付农行市分行按投资总额（3700万元）每日0.1‰的滞纳金（从1997年7月31日至1997年12月16日）；④农行市分行支付2960万元的滞纳金，每日按0.1‰计算（从1997年10月28日起至付款之日止）；⑤农行市分行支付2960万元的利息，按农行同期同类贷款利息分段计算（从1997年10月28日起至付款之日止）。该生效判决，双方已于2001年12月10日履行完毕。
（2）2000年6月24日,雨田公司与麦当劳公司签订《房屋租赁合同》，没有约定麦当劳公司支付租金的具体数额。一审诉讼期间，农行市分行提供了农行营业部1995年3月25日与重庆新世纪百货公司签订《房屋租赁协议》、1999年2月23日签订《协议书》、2003年5月8日与金海洋物业管理分公司签订《租赁合同》及其交纳租金的凭证，以此证据证明，新世纪公司出租的房屋与雨田大厦为同一区域的繁华地段，其主张280元作为每月每平方米房屋租金，依据充分。雨田公司对此证据的真实性没有异议，但是认为该证据为间接证据，与农行市分行的主张没有关联性。
本院二审庭审中，雨田公司承认已经收取麦当劳公司履约保证金15万元及每月2万~3万元的租金。但是，没有提供其收取租金的凭证。雨田公司认为农行市分行主张的280元租金过高，但没有提供反驳以及该地段房屋租金标准的相关证据。
（3）依据《联合建房协议》关于“雨田公司不能按时交房，每推迟一日，按总投资额3700万元的1?付滞纳金”之约定，自2001年12月10日农行市分行支付首期房款2960万元之次日起，至2004年2月29日，雨田公司应当支付滞纳金为288.6万元。依据《联合建房协议》关于“农行市分行投资3700万元，分得大厦负一层1996.53平方米”之约定，自2001年12月10日农行市分行支付首期房价款2960万元之次日起，至2004年2月29日止，如果以农行市分行主张的280元租金标准计算，雨田公司应当支付农行市分行经济损失共计1489万元。
（4）雨田大厦坐落在重庆市渝中区八一路177号，地处繁华地带。目前，该区政府主管部门没有制定调整房屋租赁的政策性文件以及房屋租赁备案的制度。
（5）2003年12月8日，雨田公司与千纸鹤公司签订《重庆“雨田”大厦租赁合同》（以下简称大厦租赁合同）约定，千纸鹤公司租期从2004年5月5日至2006年5月4日止。但是，2004年3月31日的现场情况证明，千纸鹤公司已经在承租的大厦（负一层至第二层）开业经营。雨田公司否认向千纸鹤公司出租讼争房屋的事实。
（6）一审诉讼期间，雨田公司提交的《中间验收记录》，是质监站1997年10月28日对大厦主体工程验收合格的记录，质监站签章的时间为2000年11月7日。2003年2月25日重庆市公安局消防局出具渝公消验字第（2003）第4119号《关于雨田大厦消防验收合格意见书》载明：“雨田公司申报的雨田大厦（位于解放碑，验收范围9~26层和-1层，属一类公建）工程进行了消防验收，现判定该工程消防验收合格。”此证据已经一审法院组织质证，双方对其真实性、合法性均无异议。
（7）雨田公司上诉认为其与农行营业部、朝天门支行签订的《置换协议》为农行市分行胁迫所致，但没有就其主张提供相关的证据予以证明。
（8）一审诉讼期间，雨田公司对农行市分行单方委托勘测院对大厦负一层1—9轴线范围房屋测绘面积不予认可。为此，一审法院组织双方及测绘院重新对负一层面积进行了测绘。2003年12月5日该测绘院出具《房屋建筑面积测绘计算报告书》认定：“对雨田大厦负一层进行分割（根据竣工图），分割为两个部分，总产权面积为2707.97平方米，其中，1—9轴线内，营业厅产权面积为1903.83平方米；9—11轴线内，营业厅产权面积为804.13平方米。”同年12月9日，一审法院组织双方对该测绘结论进行了质证，双方认可该测绘结论的真实性及合法性。
2004年4月15日，一审法院根据本院的委托，委托勘测院对千纸鹤公司承租的大厦负一层房屋面积进行了实地测量。2004年4月18日，测绘院出具《房屋建筑面积测绘计算报告书》认定，“千纸鹤”咖啡屋套内面积为186.57平方米，分摊系数为0.3073，分摊面积为57.33平方米，产权面积为243.90平方米。对此勘测结论，经一审法院组织质证，双方无异议。
（9）2003年8月20日，雨田公司对本案提出级别管辖异议，一审法院于2003年8月11日作出（2003）渝高法民初字第14号通知书认定，农行市分行起诉争议的标的为4866万元，根据《最高人民法院关于各高级人民法院受理一审民事、经济纠纷案件问题的通知》之规定，该法院对本案有管辖权，雨田公司提出管辖权异议的理由不成立。
以上事实，有《联建总协议》、《联合建房协议》、《核定单》、《房屋租赁合同》、《大厦租赁合同》、《房屋置换协议》、《关于“雨田大厦”主体广场质量验收标准证明》、第118号民事判决书、（2001）渝高法民执字43号民事裁定书、《关于雨田大厦消防验收合格意见书》、《房屋建筑面积测绘计算报告书》、（2003）渝高法民初字第14号通知书及当事人的陈述等证据予以证实。
六、最高人民法院二审认定与判决
根据双方上诉请求、庭审及现场查明的案件事实，最高人民法院将当事人争议的焦点归纳为以下七个方面：
（一）关于农行市分行是否为重复起诉，一审法院受理并作出实体判决，是否违反了民事诉讼“一事不再理”原则的问题
农行市分行上诉主张第118号民事判决确认的是其支付雨田公司首期房价款、滞纳金及利息损失的给付之诉，其起诉请求雨田公司为其划分大厦负一层房屋位置，属于确认之诉。因此，一审法院受理并作出实体判决，不属于“重复起诉”，没有违反民事诉讼“不告不理”的原则。雨田公司答辩称，双方签订的《联建总协议》、《联合建房协议》及《置换协议》均没有明确房屋划分位置，第118号民事判决已认定“负一层均由农行市分行与农行营业部所购买，不存在分割”。因此，农行市分行就房屋划分位置提起诉讼，一审法院受理并作出实体判决，属于“重复起诉”，违反了民事诉讼“不告不理”的原则。
二审法院认为，1996年3月16日，雨田公司与农行市分行签订的《联合建房协议》，农行市分行不享有对其购买的大厦负一层选择位置的权利，但是，雨田公司与农行营业部1996年1月20日签订的《联合建房协议》关于“农行营业部投资2000万元给雨田公司参与建房，分得大厦负一层1000平方米。房屋分配时，农行营业部有权在负一层内优先选定位置”的约定证明，大厦负一层符合农行市分行与雨田公司1996年1月8日签订的《联建总协议》“负一层分为两部分进行核算”之约定。1997年12月17日，农行营业部依据《联合建房协议》约定，优先选择大厦负一层9—J—11轴线范围房屋后，双方又以签订《核定单》的方式，确认“属农行市分行房屋是负一层1—9轴线范围”。至此，农行营业部与农行市分行购买的大厦负一层房屋位置已经确定。第118号民事判决之判项，解决了雨田公司请求农行市分行支付首期购房款2960万元以及当事人之间应承担的各自违约责任，没有解决农行市分行与农行营业部购买大厦负一层位置的争议。第118号民事判决认定的“负一楼均属于由农行市分行与农行营业部购买，不存在分割”的事实亦证明，《核定单》虽然已将农行市分行与农行营业部购买的房屋位置划分明确，农行营业部接收了大厦负一层1000平方米房屋，但是，大厦负一层的另一部分1996?53平方米的房屋，由于雨田公司将其中部分出租，农行市分行无法实现合同约定购买1996.53平方米房屋产权的目的。在双方对《核定单》真实性、合法性无异议，农行市分行与农行营业部购买大厦负一层房屋位置已确定，雨田公司未履行交房义务的情况下，农行市分行起诉请求雨田公司向其交付大厦负一层1—9轴线房屋，目的是通过诉讼使雨田公司不履行交房义务成为法律上的一种责任，农行市分行该项请求虽然源于双方签订的《联建总协议》、《联合建房协议》以及《核定单》，但是，属于一项独立的诉讼，一审法院受理并作出“雨田公司于判决生效后立即将雨田大厦负一层房屋1—9轴线范围的1903.83平方米产权面积交付农行市分行并办理房屋产权登记手续”之判决，依据充分。雨田公司以第118号民事判决认定“大厦负一楼均由农行市分行与农行营业部所购买，不存在分割”的事实以及双方签订的《联建总协议》、《联合建房协议》、《置换协议》均未明确房屋划分位置等理由，抗辩双方已认可的房屋划分位置，认为农行市分行属于“重复起诉”，违反了“不告不理”的民事诉讼原则无据，一审法院受理农行市分行的起诉，并作出实体判决，事实根据及法律依据充分，应予维持。
（二）关于雨田公司应否支付农行市分行逾期交房的滞纳金及租金损失的问题
农行市分行上诉主张其履行了第118号民事判决确定的各项义务，雨田公司仍不交房，依约应支付逾期交房的滞纳金；雨田公司将其购买的房屋出租营利，侵害了合法的民事权益，应当赔偿其不能有效利用房屋造成的经济损失。雨田公司答辩称：其于第118号民事判决后，多次致函农行市分行接收房屋，农行市分行拒不接收，其怠于行使权利的损失后果，应自行承担，其将置换后属于自己的房屋出租，是正当行使权利的行为，不构成侵权。
二审法院认为，《联建总协议》及《联合建房协议》之内容，是双方在平等自愿基础上达成的一致协议，符合法律规定，合法有效。《联建总协议》及《联合建房协议》关于“如农行市分行投资不能按时到位，每日按其差额的1?付滞纳金，雨田公司不能按时交房，每推迟一日，按总投资额的1?付滞纳金”之约定，是双方为保障履行合同权利义务而设定的措施。在农行市分行2001年12月10日履行了第118号民事判决认定的支付首期购房款2960万元，雨田公司请求首期购房款的利益得到满足的情况下，雨田公司没有向农行市分行交房，属于违反协议义务的违约行为。依据《经济合同法》第31条“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金，如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应当赔偿违约金不足部分”以及《民法通则》第111条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿”之规定，雨田公司应当依约定及法律规定承担逾期交房的违约责任，农行市分行请求雨田公司依约支付滞纳金，符合双方约定和法律规定，应予支持。一审法院驳回农行市分行该项诉讼请求，适用法律错误，应予纠正。雨田公司自始没有交付《联合建房协议》约定的1996.53平方米房屋，并将其中部分出租获利，因此，雨田公司除应依约支付农行市分行滞纳金外，还应当赔偿由于其违约行为使农行市分行不能有效利用房屋经营所造成的经济损失。
雨田公司自始没有对农行市分行主张大厦负一层每月每平方米280元租金的证据提供相反的证据予以反驳，但是，鉴于当地政府尚未颁布有关房屋租金的政策性文件及未建立房屋租赁备案制度，房租标准受多种因素影响之随行就市的情况，应当根据双方争议的大厦负一层位置，综合雨田公司与麦当劳公司、千纸鹤公司分别签订的《房屋租赁合同》、《大厦租赁合同》内容及履行情况，认定以农行市分行主张的280元减半，即140元作为租金标准。以此为据，作为农行市分行因雨田公司自2001年12月10日之次日起至房屋实际交付之日止，不能有效使用1903.83平方米房屋的经济损失。由于该项损失大于雨田公司应当支付农行市分行的滞纳金数额，依据上述法律规定，如果该实际经济损失数额大于雨田公司应当支付的滞纳金数额，雨田公司还应承担违约赔偿责任，以补足滞纳金不能弥补的经济损失部分，其赔偿数额应当以农行市分行的实际经济损失数额为限。农行市分行请求雨田公司赔偿经济损失法律依据充分，但是，农行市分行主张以每平方米280元租金标准计算其经济损失，不完全符合本案实际，予以部分支持。雨田公司以向农行市分行发出的函件及《置换协议》是与朝天门支行置换等证据和理由，否认其违约行为，并反驳不予支付农行市分行房屋租金的理由不充分，不予支持。
依据已查明的案件事实，2001年12月10日双方履行了第118号民事判决，此后，双方为房屋位置、物业管理费的支付等问题发生多份往来函件，至2003年8月14日农行市分行就其主张提起诉讼，农行市分行请求赔偿经济损失未过诉讼时效，雨田公司主张农行市分行请求已过诉讼时效无据。
（三）关于雨田公司应否支付农行市分行首期房款2960万元的利息问题
农行市分行上诉主张其于2001年12月10日已履行了第118号民事判决确定的支付雨田公司首期房款2960万元的义务，雨田公司未能向其交房，并占用该笔款项，应当向其支付法定利息，且第118号民事判决雨田公司支付该笔款项的法定利息。雨田公司答辩称，即便该公司将房屋出租构成侵权，也只能按照其出租麦当劳公司的782平方米乘以每平方米均价等于1159万元赔偿，一审法院以2960万元计算利息错误。
二审法院认为，农行市分行于2001年12月10日支付的首期房款2960万元，已经由雨田公司物化到雨田大厦的建设中，该笔购房款的利息应当作为其经营成本及风险由其自行承担。因此，在雨田公司承担了《联合建房协议》约定的逾期交房滞纳金，并赔偿滞纳金不足部分的经济损失后，农行市分行再以第118号民事判决为据，主张雨田公司支付该笔款项的利息，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院以雨田公司占用农行市分行该笔款项为由，判决雨田公司支付该笔款项的利息，适用法律错误，应予纠正。
（四）关于雨田公司与农行营业部及朝天门支行签订《置换协议》，是否为农行市分行胁迫所致的问题
雨田公司上诉主张其与农行营业部及朝天门支行签订《置换协议》，为农行市分行胁迫所致。农行市分行答辩称，雨田公司与农行营业部及朝天门支行签订的《置换协议》为雨田公司与农行营业部置换房屋，与其没有关系。
二审法院认为，依据庭审查明的案件事实，雨田公司围绕该项主张，自始未能举证证明农行市分行胁迫其签订《置换协议》的事实存在，因此，雨田公司关于《置换协议》为农行市分行胁迫的主张，没有事实依据，不予支持。
（五）关于一审判决认定雨田大厦负一层2003年2月25日验收合格是否正确的问题
雨田公司上诉主张，第118号民事判决已认定雨田大厦于1997年10月28日验收合格，一审法院认定为2003年2月25日验收合格错误。农行市分行认为，一审判决认定雨田大厦2003年2月25日消防验收合格的时间正确。
二审法院认为，依据一审法院查明的事实，一审诉讼期间，雨田公司提交的负一层1997年10月28日验收合格的《中间验收记录》，质监站实际签章的时间为2000年11月7日，同年11月8日出具《雨田大厦主体工程质量达到验收合格标准》。2003年2月25日重庆消防局出具《关于雨田大厦消防验收合格意见书》，因此，一审判决认定该大厦消防验收时间为2003年2月25日，事实依据充分，雨田公司主张为1997年10月28日验收合格，依据不足。
（六）关于一审判决认定1—9轴线范围面积为1903.83平方米是否正确的问题
雨田公司认为，双方签订《联建总协议》与《联合建房协议》约定农行市分行购买的大厦负一层面积为1996?53平方米，一审判决认定只有1903?83平方米错误。农行市分行认为，一审判决认定大厦负一层1—9轴线范围实际产权面积只有1903?83平方米的数额正确。
二审法院认为，双方签订《联建总协议》与《联合建房协议》约定,农行市分行购买大厦负一层房屋面积1996.53平方米。但是，经一审法院重新委托测绘院进行实地测绘为1903.83平方米,雨田公司对测绘过程没有异议,该测绘结论已经一审法院组织测绘院及双方答疑,因此,雨田公司主张大厦负一层面积为1996.53平方米,依据不足。一审法院依据测绘院实际测绘的面积，对未达合同约定的1996?53平方米部分，依合同约定的购房价格结算，多退少补，并无不当，应予维持。
（七）关于本案是否应由一审法院受理的问题
雨田公司上诉主张农行市分行故意夸大本案诉讼标的，将不足1500万元的诉讼标的夸大为4200万元，扩大部分标的所造成的诉讼费，应由农行市分行承担。农行市分行认为，一审法院受理本案以及对诉讼费判决的负担比例正确。
二审法院认为，一审法院经审查，农行市分行起诉主张的诉讼标的为4866万元，依据《最高人民法院关于各高级人民法院受理一审民事、经济纠纷案件问题的通知》，该院对本案行使管辖权，并依据查明的案件事实和判决结果确定案件诉讼费负担比例，属于法院的自由裁量权范围，雨田公司上诉主张大部诉讼费由农行市分行负担，与其在本案判决书中应承担的责任比例不相符，依据不足，不予采纳。
综上，依据《经济合同法》第31条，《民法通则》第111条、第112条，《民事诉讼法》第153条第1款第2项、第3项之规定，最高人民法院于2004年6月17日作出（2004）民一终字第8号民事判决：（1）维持重庆市高级人民法院（2003）渝高法民初字第14号民事判决第1项；（2）撤销重庆市高级人民法院（2003）渝高法民初字第14号民事判决第2项、第3项；（3）雨田公司支付农行市分行1996.53平方米房屋的租金，以每月每平方米140元租金标准计算（自2001年12月11日起计算至房屋实际交付之日止）；（4）驳回农行市分行的其他诉讼请求。
一审案件受理费253?310元，按一审判决执行；二审案件受理费253?310元，农行市分行负担75?993元，雨田公司负担177?317元。
七、对本案的解析
（一）关于农行市分行的起诉是否为重复起诉的问题
对此，农行市分行认为，第118号民事判决确认的是该行支付雨田公司首期房价款，本案该行起诉是请求雨田公司交房，并明确房屋位置，不属于“重复起诉”。雨田公司认为，第118号民事判决已认定负一层为农行市分行购买，该行再次起诉，违反了民事诉讼“一事不再理”的原则，属于“重复起诉”。由此，明确何为起诉以及如何看待“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，则成为判断农行市分行是否为“重复起诉”的关键。
依据民事诉讼法的相关规定，所谓起诉，是指公民、法人或者其他组织，认为自己所享有的或者依法由自己管理、支配的民事权益受到侵害或者与他人发生争议，以自己的名义请求人民法院通过审判给予司法保护的诉讼行为。在我国，民事案件奉行“不告不理”的诉讼原则，即无人起诉，人民法院不主动启动民事诉讼程序。但是，当事人的起诉并不必然引起诉讼程序的开始。换句话说，当事人的起诉只有符合《民事诉讼法》第108条规定的4个起诉条件，人民法院才能依法受理。反之，人民法院将依据《民事诉讼法》第111条之规定分别作出不予受理或告知当事人向有关机关申请解决的裁决。
“重复起诉”，顾名思义，是指当事人基于同一事实与理由两次提起诉讼的情形。对于“重复起诉”的当事人，人民法院不能一概驳回起诉或者不加分析一概予以受理。应当受理的不予受理，剥夺了当事人的诉讼权利，属于违法行为；不应当受理予以受理，超出了人民法院受理的民事诉讼范围，同样属于违法行为。因此，对于审判实践中遇到当事人“重复起诉”的情形，应当依据法律规定的原则结合具体案件具体分析，以确保当事人正当行使诉讼权利和人民法院依法正确行使审判权。
根据民事诉讼法的相关规定，无论是原告提起诉讼，还是被告反驳原告主张所依据的事实，都有责任提供证据。所举证据如果是“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，当事人则无须举证证明。该免责事由在民事诉讼法中没有规定，近年来，随着民事诉讼理论研究的不断深入以及审判实践的需要，举证责任的免除已经成为民事诉讼证据制度的重要内容，并为相关司法解释所采纳。1992年7月14日最高人民法院颁布实行的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第75条规定：“下列事实，当事人无需举证……（4）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”2002年4月1日最高人民法院颁布实行的《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条规定：“下列证据，当事人无需举证……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”可见，发生法律效力的裁判所确认的事实作为有效的民事诉讼证据，属于司法认知所适用的证据之一，即属于无可争执的不证自明的事实。生效裁判所确认的事实之所以能够成为当事人的免证事实，是因为生效裁判具有国家审判机关终局解决纠纷的既定效力。针对诉讼标的或者判决主文，这种既定效力就是既判力；针对案件事实，这种既定效力就是预决效力，即预先确定了后续纠纷中同一待定事实的认定。注释10因此，在审判实践中，对于当事人所提供的生效裁判文书，法院可以据此所确认的事实直接作出判断，并免除一方当事人的举证责任。
依据上述法律规定及司法解释，涉案第118号民事判决所确认的案件事实，理应构成双方无须举证的法定免责事由。但本案的具体情况是，第118号民事判决的依据是雨田公司作为原告起诉请求法院判令农行市分行向其支付首期购房款，或者说是请求法院判令农行市分行履行支付一定价金的民事义务行为。依据传统的民事诉讼理论，该诉讼请求为给付之诉。本案是农行市分行作为原告起诉请求法院判令雨田公司向其交付大厦负一层房屋的行为，或者说是请求法院判令雨田公司对其购买的房屋位置予以明确，最终作出肯定或者否定的裁判，该诉讼请求为确认之诉。两案原告主体不同，诉讼请求依据的事实与理由不同，双方诉讼请求涵盖的主张内容亦不相同。本案如果一审法院不予受理，其法律后果是，农行市分行购买雨田公司房屋的位置将长期处于一种不确定的状态，其购买房屋使用房屋的合法权益就不能得到有效保护。
对此，一审判决没有简单采纳第118号民事判决确认的事实，而是根据案件事实进行了具体分析，在确认第118号民事判决没有涵盖农行市分行请求明确房屋位置的情况下，受理农行市分行的起诉，并针对其诉讼请求范围，判令雨田公司向该行交付大厦负一层1—9轴线范围1903.83平方米房屋，认定事实及适用法律，均无不当。有鉴于此，二审法院对双方该项争议焦点作出了维持的判决。
综上分析，不难看出，一、二审法院通过对此焦点的审理与判决，确立了如下裁判原则：判断基于同一纠纷而提起的两次起诉是否属于重复起诉，应当结合当事人的具体诉讼请求及其依据，以及行使处分权的具体情况进行综合分析。如果两次起诉的主体不同，具体诉讼请求也不同，相互不能代替或者涵盖，则人民法院不能简单地因两次起诉基于同一纠纷而认定为“重复起诉”，并依照“一事不再理”的原则对后一起诉予以驳回。该原则对于人民法院审理此类案件准确认定与掌握受理民事纠纷案件的范围与界限，有效保障当事人的诉讼权利和人民法院正确行使审理权，具有非常重要的意义。
（二）关于雨田公司应否支付农行市分行逾期交房的滞纳金及租金损失的问题
对此，农行市分行认为，该行履行了第118号民事判决确定的各项义务，雨田公司应支付逾期交房的滞纳金，并赔偿其不能有效利用购买房屋所造成的经济损失。雨田公司认为，该公司于第118号民事判决后，多次致函农行市分行接收房屋，该行拒不接收，损失应自行承担。由此，雨田公司在履行《联建总协议》及《联合建房协议》过程中是否存在逾期交房的违约事实，则是判断雨田公司应否承担违约责任的前提。
违约责任，也就是通常所说的合同一方当事人不按照合同约定的内容全面履行自己应尽义务所应当承担的法律后果。违约责任是民法最重要的制度之一。如《民法通则》共9章，违约责任就占一章。该法第88条规定：“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。”第106条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”违约责任在合同法中同样占据了相当的篇幅。该法第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，“依法成立的合同，受法律保护”。第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”如此等等，足见其分量。这些法律规定，共同揭示了合同生效的条件以及当事人承担违约责任的依据，是保护当事人合法权益、维护交易安全和社会正常经济秩序的重要措施，是人民法院处理合同纠纷案件认定当事人违约责任重要的法律依据。
综观民事法律关于对违约责任规定的全部内容，清楚可见，当事人承担违约责任的方式多种多样，但是，主要的有两种：第一，支付违约金。即一方当事人或者双方当事人不履行或者不完全履行合同时，根据法律规定或者合同约定，向守约方支付一定数额的货币。违约金责任的适用不以过错为其条件，也不以守约方是否存在实际损失为据，只要发生了违约事实，违约方就应当依约支付违约金。也就是说，违约方支付的违约金与守约方遭受的实际损失之间无必然的联系。第二，支付违约赔偿金。即违约方因违约给守约方造成的经济损失超过了违约金，违约方除了向守约方支付违约金外，还要支付一定数额的货币，以弥补违约金不足的部分。比如，一方当事人违约，造成对方当事人其他财产的减损、可得利益损失等。违约赔偿金的功能主要在于补足违约金不能弥补的损失部分，使因违约遭受损害的守约方在经济上处于合同正常履行情况下的利益状态。
违约方无论是支付违约金，还是支付违约赔偿金，其都应具备一定的前提条件。这些条件是：合同必须合法有效；违约方违约的事实存在。违约方支付违约赔偿金还必须具备：损害后果已经实际发生，该损害后果与违约方的违约行为之间存在因果关系，并以守约方遭受的实际损失数额为限。因此，法院在处理此类纠纷案件时，当判决违约方支付守约方违约赔偿金的时候，首先要查证清楚违约行为究竟给守约方造成了多大的实际损失，该实际损失是否超出了违约方应当支付的违约金数额，这些实际损失都包括哪些范围等。否则，就无法确定违约方应当支付多少才能弥补违约金不足部分的数额，最终导致案件认定事实和适用法律的错误。
据此衡量本案，双方签订的《联建总协议》与《联合建房协议》以及载明的“如农行市分行投资不到位，每日按其差额的万分之一付滞纳金。雨田公司不能按时交房，每推迟一日，按总投资额的万分之一付滞纳金”之约定内容，为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。有效协议对于权利一方当事人来说，依据协议约定所产生的权利依法受到法律的保护。对于义务一方当事人来说，依据协议所产生的义务具有法律的强制性。也就是说，该有效协议在本案双方之间已经产生法律约束力，双方应当按照协议的约定全面、严格地履行义务，任何一方违反协议约定的义务，均应当依据约定承担违约责任。惟其如此，才能保证双方依协议履行各自的义务，从而获得协议约定的各项权利。
本案依据查明的案件事实，认定农行市分行依约履行第118号民事判决认定支付的首期购房款后，雨田公司没有依约定的期限交房。在雨田公司请求的首期房价款利益得到满足，又逾期履行交房义务的情况下，农行市分行依据《联建总协议》与《联合建房协议》之约定追究雨田公司的违约责任，并请求判令依据约定的计算方式向其支付一定数额违约金，不仅符合双方协议约定，而且符合法律的规定，应当予以支持。
此外，雨田公司逾期交房，并将属于农行市分行购买的房屋分别与麦当劳公司、千纸鹤公司签订《房屋租赁合同》，收取租金获利，雨田公司的违约行为客观上给农行市分行造成了未能有效利用购买房屋进行经营可得利益的减少等实际损失。该部分损失经过计算，即依据农行市分行提供的租金损失证据计算，自其2001年12月10日支付2960万元首期购房款，至其请求的2004年2月29日止，雨田公司应付1489万元；减半计算，为744.5万元，两笔数额均大于雨田公司支付288.6万元的违约金数额。
在确认农行市分行实际损失大于雨田公司应当支付的违约金数额的基础上，依据上述法律规定，对于该行请求赔偿的因雨田公司违约使其遭受的实际损失，雨田公司亦应当一并予以赔偿，以补足雨田公司支付滞纳金不能弥补其实际损失的部分。
综上，二审法院鉴于当地政府主管部门没有制定调整房屋租金的政策性文件以及房屋租赁备案制度，以及该280元租金证据为农行市分行单方所举等具体情况，采取部分支持的方式，判决雨田公司支付农行市分行1996.53平方米房屋的租金，以每月每平方米140元租金标准计算（自2001年12月11日起计算至房屋交付之日止）。以此作为雨田公司赔偿因其违约给农行市分行造成实际损失数额的依据和标准。
综观二审法院对此焦点的判决，可以清楚地看到二审判决的思路和改判一审判决的依据，使法律关于违约责任、违约金、违约赔偿金的概念、构成条件以及实际损失数额的认定，在本案中得到了具体的理解和适用，从而保护了守约方农行市分行的合法利益，较之一审判决驳回农行市分行该项诉讼请求，更具有说服力。
（三）关于雨田公司应否支付农行市分行首期房价款2960万元的利息损失问题
对此，农行市分行认为，该行履行了第118号民事判决确认支付雨田公司首期房价款2960万元的义务，雨田公司未能交房，并占用该笔资金，应当支付法定利息。雨田公司认为，即便该公司将房屋出租构成侵权，也只能按照该公司出租给麦当劳公司的782平方米乘以每平方米均价等于1159万元赔偿，一审判决以2960万元计算违约金利息错误。由此，农行市分行该项主张是否存在法定的支持事由，则成为判断该问题的前提。具体说，如果农行市分行的主张事实与法律根据充分，则应当支持其主张。反之，则应当认定雨田公司不予支付的抗辩理由成立。
如前所述，当事人不履行或者不全面履行自己应尽的合同义务，根据法律规定，应当向守约方支付违约金，如果违约行为造成的损失大于违约金，还应当赔偿因违约给守约方造成的实际损失。审判实践证明，在有偿合同纠纷案件中，当事人所主张的损失常常表现为本金的利息损失。而对于各种性质合同中的利息损失计算，也不尽相同。
首先，利息作为法定孳息，应当属于守约方的损失范围，比如，违约方应当向守约方支付价款本金而未支付，或者守约方支付了价款本金后，违约方不予履行合同义务，此种情况下，守约方可以向违约方主张利息的赔偿。
关于利息损失的计算依据和标准，应当从其约定（如利率过高，则应按照银行规定的同期同类贷款利率计算），没有约定的可以根据合同性质，本金在合同中的功能与用途，参照银行规定的同一档次年利率标准计算。如储蓄存款合同的利率应按照以后银行的存款利率计算利息，其他合同纠纷中的利息计算，应当依据银行同期同类贷款利率计算利息。注释11这是人民法院审理合同纠纷案件认定利息依据和标准的基本原则。
本案中二审判决没有支持农行市分行该项主张，主要考虑：第一，双方签订《联建总协议》以及《联合建房协议》之名称与内容表明，双方之间实质为联合投资建房的法律关系，即“乙方（农行市分行）投资建房，在房屋建成后分得房屋；乙方（农行市分行）以投入资金方式联合建房；甲方（雨田公司）应于1997年7月7日将房屋交于农行市分行。”双方实际履行情况亦证明，各自应得的房屋面积远远大于自用面积，雨田公司已经进行出租、经营等商业行为。因此，双方对于联合建房将发生的经营风险应当共担。有鉴于此，二审判决认定“农行市分行于2001年12月10日支付的首期房款2960万元，该笔购房款已经由雨田公司物化到大厦的建设中，该笔房价款的利息应当做其经营成本及风险承担”。第二，根据《合同法》第113条关于“给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，在确认雨田公司承担了《联合建房协议》约定的逾期交房滞纳金，并赔偿了滞纳金不足部分的经济损失后，二审判决认定农行市分行的实际损失已得到保护（如前所计算的数额）。如果再行判决雨田公司支付购房款2960万元本金之利息，将超过农行市分行所遭受实际经济损失的数额，显然与上述法律关于“但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定不符，亦对雨田公司有失公平。
综上分析，不难看出，二审判决通过改判一审判决，对农行市分行主张租金损失以及2960万元本金之利息损失的调整，较为有效地平衡了双方的利益，使本案最终的裁判结果，更接近公平合理。该原则也是改判一审判决的主要指导思想。
（四）关于雨田公司与农行营业部及朝天门支行签订《置换协议》，是否为农行市分行胁迫所致的问题
对此，雨田公司认为，该公司与农行营业部及朝天门支行签订的《置换协议》，不是该公司真实意思表示，为农行市分行胁迫所致。农行市分行则认为，雨田公司就置换房屋与农行营业部及朝天门支行签订的《置换协议》，与该行没有任何关系。由此，雨田公司与农行营业部及朝天门支行签订《置换协议》的过程中，农行市分行是否对该公司实施了胁迫行为，则成为判断雨田公司该项请求能否成立的首要条件。
解决这一问题的前提是，首先应当了解我国法律关于胁迫的规定，并以法律规定的胁迫构成要件，对本案进行分析判断。
与该问题相关的法律和司法解释是：
（1）《民法通则》第58条：下列民事行为无效……（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危。使对方在违背真实意思的情况下所为的。
（2）《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……第54条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……（二）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
（3）最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第69条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”这是最高人民法院首次以司法解释的方式对民法中“胁迫”的法律构成要件作出的解释。
由此可以看出，胁迫主要是指行为人自己实施一定的不法行为，直接给对方造成为难（如造成人身或者财产损害），迫使对方接受某种条件。注释12比如，一方当事人基于种种原因，本来就不愿意签订某种合同，但由于对方以可能实现的使自己遭受财产或者其他损害的行为相要挟，迫不得已与之签订合同，就属于受胁迫的行为。构成胁迫的条件必须以实施该行为的当事人具有主观故意为要件。
由于受胁迫而为的意思表示在本质上属于一种意思表示不真实的行为，或者说是表意人在缺乏意思自由的情况下作出的意思表示。注释13对于受胁迫订立的合同，受害方可以依据上述法律规定请求人民法院变更或者撤销。
据此衡量本案，雨田公司对其主张农行市分行已经构成胁迫的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。因为，《置换协议》同其他合同一样，作为双方意思表示的记载和履行义务、享有权利的依据，应当是在双方意思表示一致的基础上成立的。即双方把自己愿意置换房屋的内心意思通过签订《置换协议》的外在行为表示出来。否则，《置换协议》就不能成立。换句话说，《置换协议》的订立同样有一个反复协商的过程，不可能“一拍即合”。合同的订立都存在要约和承诺这样两个阶段，“要约到达受要约人时生效”，“承诺通知到达要约人时生效”。因此，《置换协议》本质上是双方要约与承诺的结果。如果双方因为种种原因不想置换房屋，从内心不愿意订立《置换协议》，根据《合同法》第17条、第27条关于“要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人”和“承诺可以撤回，撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者承诺通知同时到达要约人”之规定，雨田公司在向农行营业部以及朝天门支行发出置换房屋的要约，至到达两受要约人之前，可以撤回要约；两受要约人发出承诺至到达要约人雨田公司之前，也可以撤回承诺，以确保《置换协议》符合双方内心真实意愿。但是，依据查明的案件事实，在双方订立《置换协议》过程中，雨田公司自始未能举证证明农行市分行胁迫其签订《置换协议》的事实存在。由于没有支持的法定事由，二审判决驳回了雨田公司的该项请求。
综上分析，不难看出，二审法院对这一问题的判决结果，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定。解决了各方当事人潜在的矛盾和纠纷，对当事人继续正常履行《联建总协议》、《联合建房协议》以及雨田公司与案外人农行营业部、朝天门支行就置换房屋签订《置换协议》约定的权利和义务，起到了积极的促进作用。从这个意义上说，该判决取得了法律效果与社会效果的统一。
