房屋征收补偿大揭秘—“住改非”如何补偿
发布日期：2018-03-22 作者：沈玉潮律师
房屋征收补偿大揭秘—“住改非”如何补偿
常常有当事人来咨询，自己的被征收的房屋一直被登记为住宅性住房，但是实际上是用此房屋从事商业经营。当遭遇房屋征收时，由于住宅性住房和非住宅性住房有不同的补偿标准，此时如果将此被征收房屋认定为住宅性住房，那么自己的利益就会遭受重大损失，此时如何维护自己的权利呢？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿”。因此，在国有土地上房屋征收补偿中，房屋的性质对房屋价值评估具有重大影响。由于住宅性房屋与非住宅性房屋（经营用房）具有不同的价值评估标准，因此在操作中需要对房屋性质作出认定，以免对被征收人的利益造成损害。
但是，在实际生活中往往存在一种情况，即房屋的性质在房屋权属证书上登记的为住宅，但被征收人一直将此房屋用于经营，也依法办理了营业执照或者具有相应的纳税证明。那么针对这种情况，如何认定房屋的价值并确定补偿标准呢？下面小编将为您解答疑惑。
在房屋征收补偿中，征收方和被征收方经常为被征收房屋的性质发生纠纷。那么在认定中，是以房屋产权登记为准，还是以实际用途为准来认定？国务院在2003年发布《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等时间情况给予适当补偿。”
因此根据上述规定，针对生活中存在的大量未办理住宅改非住宅的变更登记，而直接将自己居住的房屋作为经营场所以此赚取生活费用的情况。在实际操作中，不会简单地用房屋权属证书上记载的房屋性质来确定补偿标准，而是会综合衡量被征收房屋的实际情况来确定征收补偿标准。
同时，根据《中华人民共和国物权法》的规定我们可以知道，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可。也就是说只要当事人对进行商业经营的房屋取得了营业执照登记，即使没有办理房屋权属变更，此商业行为即可从法律层面认定为合法行为。
因此通俗来说，在实际操作中，对于那些房屋权属登记为住宅性住房，但却进行合法经营，并取得了营业执照登记的房屋。在征收补偿的房屋认定中，会综合衡量考虑，根据其经营情况、经营年限及纳税等情况予以实际补偿。但是需要注意的是，这种情况的适用有前提基础，也即是合法经营、取得了营业执照。对于那些虽然进行经营活动，但是未取得营业执照的登记为住宅性房屋的价格评估，一般情况下是不适用于以上规定。
总之，对于您被登记为住宅但进行商业行为的被征收房屋，只要取得了营业执照，并进行合法经营。那么就不用担心，一般情况下，在房屋征收补偿的房屋评估中，将会综合考量，不会仅仅依靠房屋权属登记而进行价值评估。
常常有当事人来咨询，自己的被征收的房屋一直被登记为住宅性住房，但是实际上是用此房屋从事商业经营。当遭遇房屋征收时，由于住宅性住房和非住宅性住房有不同的补偿标准，此时如果将此被征收房屋认定为住宅性住房，那么自己的利益就会遭受重大损失，此时如何维护自己的权利呢？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿”。因此，在国有土地上房屋征收补偿中，房屋的性质对房屋价值评估具有重大影响。由于住宅性房屋与非住宅性房屋（经营用房）具有不同的价值评估标准，因此在操作中需要对房屋性质作出认定，以免对被征收人的利益造成损害。
但是，在实际生活中往往存在一种情况，即房屋的性质在房屋权属证书上登记的为住宅，但被征收人一直将此房屋用于经营，也依法办理了营业执照或者具有相应的纳税证明。那么针对这种情况，如何认定房屋的价值并确定补偿标准呢？下面小编将为您解答疑惑。
在房屋征收补偿中，征收方和被征收方经常为被征收房屋的性质发生纠纷。那么在认定中，是以房屋产权登记为准，还是以实际用途为准来认定？国务院在2003年发布《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等时间情况给予适当补偿。”
因此根据上述规定，针对生活中存在的大量未办理住宅改非住宅的变更登记，而直接将自己居住的房屋作为经营场所以此赚取生活费用的情况。在实际操作中，不会简单地用房屋权属证书上记载的房屋性质来确定补偿标准，而是会综合衡量被征收房屋的实际情况来确定征收补偿标准。
同时，根据《中华人民共和国物权法》的规定我们可以知道，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可。也就是说只要当事人对进行商业经营的房屋取得了营业执照登记，即使没有办理房屋权属变更，此商业行为即可从法律层面认定为合法行为。
因此通俗来说，在实际操作中，对于那些房屋权属登记为住宅性住房，但却进行合法经营，并取得了营业执照登记的房屋。在征收补偿的房屋认定中，会综合衡量考虑，根据其经营情况、经营年限及纳税等情况予以实际补偿。但是需要注意的是，这种情况的适用有前提基础，也即是合法经营、取得了营业执照。对于那些虽然进行经营活动，但是未取得营业执照的登记为住宅性房屋的价格评估，一般情况下是不适用于以上规定。
总之，对于您被登记为住宅但进行商业行为的被征收房屋，只要取得了营业执照，并进行合法经营。那么就不用担心，一般情况下，在房屋征收补偿的房屋评估中，将会综合考量，不会仅仅依靠房屋权属登记而进行价值评估。
相关法律知识
