为避税签订的房屋买卖合同，并不导致合同整体无效
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
马某、宋某诉称：我们二人系夫妻关系，2009年11月6日，马某取得北京市海淀区502号房所有权。2014年10月16日周杰与我们签订《抵押借款合同》，约定周杰向我们提供借款600万元，借款期限为一个月，以502号房屋作为抵押担保，我们协助周杰办理抵押登记手续。同日，双方在北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月17日，马某与周杰就502号房屋办理了抵押权登记。同时，我们依周杰的要求向杨某出具了出售502号房屋的《授权委托书》，北京市方正公证处出具公证书。2014年12月4日，杨某出具《转委托书》，将公证书中的委托事项转委托给张某办理。2014年12月3日，张某与某公司签订《房屋买卖合同》，2014年12月8日某公司取得了502号房屋的所有权证。
我们认为：1、在未解除抵押的情况下，2014年12月3日张某以自己的名义与某公司签订的房屋买卖合同应该无效;从公证书中体现张某没有权利决定诉争房屋的价格，为此房屋买卖合同属于超越代理权，应该无效。2、我们与周杰存在借款事实，但周杰利用其优势，迫使我们签订委托书，而且我们与受托人杨某根本不认识，并在借款到期时，故意隐瞒出售抵押权房产，既不告诉我们买房对象，也不告知金额和付款方式，恶意串通订立《房屋买卖合同》，并私自办理过户手续，企图以合法形式掩盖非法目的。因此杨某、张某的买卖行为和所签订的买卖合同均是无效。3、张某在未经授权的情况下与某公司签订的《房屋买卖合同》，合同显示成交价格为465万元，该转让价格达不到市场交易价的70%。
故诉至法院，要求：1、确认杨某、张某以我们的名义与某公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效;2、确认杨某、张某以我们名义与某公司于2014年12月5日签订的《存量房买卖合同》无效;3、诉讼费由杨某、张某承担。
二、被告辩称
杨某、张某辩称：不同意马某、宋某的诉讼请求。杨某与马某、宋某之间是委托代理关系，杨某经公证处转委托给张某的委托书均具有合法的手续，我们二人没有超越代理权限的代理行为。马某、宋某要求确认无效的合同系房屋买卖合同，该合同只是我们在从事代理权限范围内的代理活动，买卖的主体是马某、宋某，我们二人不是本案适格主体。综上我们要求驳回马某、宋某的诉讼请求。
某公司辩称：马某、宋某的本次起诉构成重复起诉，我公司作为买方，签署的合同、手续程序都合法有效，且该房屋交易已实际履行完毕，502号房屋已经过户到我公司名下。综上，我公司请求驳回马某、宋某的诉讼请求。
二、法院查明
2014年10月22日，北京市方正公证处出具公证书。2014年10月16日，马某、宋某出具《委托书》，委托原因、事项、权限为：“委托人马某是502房屋的所有权人，宋某是马某的配偶。现我们想将上述房产出售，因为我们没有时间，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托杨某为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项： 2、办理提前偿还贷款事宜、解除抵押登记手续并领取房屋所有权证、他项权证、贷款结清证明等相关文件;3、贷款还清抵押解除后，办理房屋核验手续，在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，办理网签、撤销网签、面签、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续(包括资金监管手续)、办理接受询问相关手续。受托人杨某在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至办理完毕为止。代理人有转委托权。”
同日，马某、宋某对该委托书进行公证。2014年10月22日，北京市方正公证处出具公证书。审理中，马某、宋某表示其系在周杰的要求下进行的上述公证，杨某亦表示系周杰让其办理房屋的相关事宜。
2014年12月3日，张某与某公司签订《房屋买卖合同》，将502号房屋出售某公司，成交价格为620万元。2014年12月4日，杨某出具《转委托书》，委托原因、委托事项如下：转委托人杨某受马某、宋某的委托办理502房屋的解抵押、出售、过户等相关事项。因本人工作忙，现将上述事项转委托给张某办理。受托人张某在上述授权范围内所进行的一切行为及签署的一切文件，我均予以承认并承担一切法律后果。委托期限：从转委托之日起至转委托事项办完为止。受托人无转委托权。同日，北京市方正公证处对该转委托书出具公证书。
2014年12月5日，周杰与马某代理人杨某签署《解除抵押权的协议》，并于当日办理了502号房屋抵押权注销登记手续。同日，张某代马某与某公司签署《存量房屋买卖合同》(自行成交版)，约定502号房屋的成交价格为465万元。该合同在北京市海淀区房屋管理局予以备案，某公司亦按照该合同约定的成交价格支付税款151601.74元。
2014年12月8日，某公司取得了502号房屋的所有权证。审理中，马某、宋某表示杨某没有权利代表二人确定502号房屋的出售价格，张某在签订《房屋买卖合同》时并没有代理权，且张某与某公司系恶意串通，将502号房屋登记至某公司名下。张某表示其已于12月3日获得了杨某的口头授权。杨某对《房屋买卖合同》予以认可，表示其并不认识张某，其系通过周杰与张某办理的转委托书，且其在12月3日已经告知张某转委托一事。
某公司提交了收条，证明其单位员工刘欢向张某支付620万元的购房款。马某、宋某表示对汇款凭证的真实性无法确认。张某表示其已收到某公司支付的购房款620万元。
另查，2014年12月，马某、宋某将某公司起诉至法院，认为《存量房屋买卖合同》(自行成交版)约定的成交价格过低，显失公平，要求撤销该份合同并将502号房屋恢复登记至马某名下，由某公司腾退交还502号房屋。在该案审理中，马某、宋某提交了《房地产估价报告》，估价结果为502号房屋2014年12月8日的评估价值为8374900元。2015年3月25日，法院作出一审判决，驳回马某、宋某的全部诉讼请求。后马某、宋某不服提起上诉，因二人在上诉过程中提起本案诉讼，2015年6月24日，北京市第一中级人民法院作出裁定，中止审理该上诉案件。某公司认为马某、宋某的此次诉讼属于重复起诉。
另外，马某、宋某提出某公司购买502号房屋的成交价格过低，据此提交二手房房源网站的成交记录打印件，证明2014年12月11日502号房屋所在位置的其他房源成交价格约900万元。张某表示无法核实该份证据的真实性，对证明目的不予认可。杨某对此表示不清楚。某公司对该份证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。
三、法院判决
驳回马某、宋某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。
本案中，马某、宋某于2014年10月16日出具经公证的委托书，委托杨某办理售房事宜，同时赋予杨某转委托权。虽然张某在2014年12月3日与某公司签订《房屋买卖合同》时无代理权，但杨某在庭审中认可张某的售房行为，且双方于2014年12月4日办理了转委托的公证手续，因此张某出售502号房屋的行为并未超出马某、宋某的委托事项，该代理行为合法有效。某公司按照《房屋买卖合同》的约定支付了620万元购房款，并提供了支付购房款的相关凭证，张某亦表示收到该笔款项，在此之后双方办理了502号房屋的解抵押及转移登记手续。马某、宋某主张张某与某公司系恶意串通，但未能提供充分证据予以证明。根据马某、宋某另案中提交的房屋估价报告，张某出售502号房屋时的评估价格为8374900元，因此某公司购买502号房屋的价格不属于明显不合理的低价，张某并不存在滥用代理权的行为。故马某、宋某要求确认张某以其名义与某公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，张某以马某、宋某的名义与某公司于2014年12月5日签订的《存量房买卖合同》中约定的交易价格为465万元，但双方的真实交易价格为620万元，《存量房买卖合同》的价格条款低于实际交易价格的目的就是为了规避税费，对此某公司亦予以认可，故该价格条款应当认定为无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，《存量房买卖合同》中除价格条款之外的条款应当是有效的。
