无权处分是否导致房屋买卖合同无效
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年8月，张安诉称：1985年2月6日，李南与我的母亲张欢香结婚。1999年2月5日，李南与中央美术学院签署购房协议，购买3902号房屋。2007年4月28日，我的母亲张欢香因病死亡。2013年7月，我起诉李南要求继承我母亲张欢香的遗产。诉讼过程中，我发现该房产被李南卖予拍卖公司。上述房产为我的母亲张欢香与李南共同生活期间购买，我的母亲张欢香享有50%的权利。我作为张欢香的女儿，对该房产享有权利。但李南无视我的权利，以明显低于市场价的价格将该房屋出售给拍卖公司，该房屋买卖合同属于恶意串通，损害了第三人的利益。李南于2013年7月25日去世，我与李潇为李南的法定继承人。拍卖公司占股百分之九十五的大股东郭达与李南是多年的好友，认识我及我的母亲，经常一起聚会，其与李南常有书画买卖的关系。拍卖公司对于房屋的情况早就有所了解，明知房屋是李南夫妻的共同财产。为维护我的合法权益，提起诉讼，请求：1、判令李南与拍卖公司签订的《存量房屋买卖合同》无效;2、李潇与拍卖公司承担本案诉讼费。
2、被告辩称
李潇辩称：我与张安没有利害关系，无法表示是否同意张安的诉讼请求。对于案件事实不清楚，对于张安的主张无法确认其效力。故请求人民法院予以公正裁判。
拍卖公司辩称：张安所述不实。我公司不同意张安的诉讼请求。
二、法院查明
李潇系李南与前妻所生之子。张欢香于2007年4月28日去世。李南于2013年7月25日去世。
1999年2月5日，李南与中央美术学院签订《房屋买卖协议》，以成本价购买3902号房屋。2013年3月22日，李南与拍卖公司签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。合同约定，李南将房屋出售给拍卖公司，房屋成交价格为2489000元。同日，案外人蔡斌与拍卖公司签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。合同约定，蔡斌将其名下的已由李南购买的3903号房屋出售给拍卖公司，房屋成交价格为1097000元。现拍卖公司已取得该两套房屋的所有权证，并已实际接收该房屋。现张安持诉称理由诉至法院。另查，张安另案起诉拍卖公司及案外人蔡斌，要求确认拍卖公司与蔡斌签订的《存量房屋买卖合同》无效。
审理中，拍卖公司出示中国建设银行《电子转帐凭证》、《电汇凭证》等证据，证明其向李南支付两套房屋的购房款共计5000000元。《电汇凭证》显示，拍卖公司于2013年5月16日向李南汇款2489000元;《电子转帐凭证》显示汇款人刘韵向李南汇款1424970元。拍卖公司称，刘韵为该公司员工，其使用刘韵的账户向李南支付了部分购房款。刘韵作为拍卖公司的证人在张安诉拍卖公司及蔡斌一案中到庭为该公司作证。张安对刘韵的证言不予认可，称拍卖公司与李南之间另有经济往来。
张安同时对拍卖公司所称的两套房屋实际成交价格为5000000元亦不予认可。此后，张安向法庭提交《汇丰卓越理财结单》，主张拍卖公司与李南之间存在买卖画作关系，拍卖公司所称的支付李南的购房款5000000元中，包括支付李南的购画款，实际购房款只有2489000元。拍卖公司对张安的主张不予认可。
为查清事实，法院对李南在汇丰银行(中国)有限公司北京分行的存款情况进行了调查，双方当事人对法院的调查均无异议。同时，张安表示拍卖公司的大股东郭达与李南是多年好友，认识张安及张安的母亲，其与李南常有书画买卖的关系。拍卖公司明知房屋是李南夫妻的共同财产。对此，拍卖公司不予认可，并称该公司是具有独立法人资格的公司，而控股股东的个人行为并非公司行为，也不代表公司。控股股东与李南之间是否存在其他交易该公司并不知情，也与本案无关。即便其控股股东如张安所指，也不必然知悉房屋为李南夫妻二人的共同财产。
拍卖公司称，经核实，该公司还曾支付李南20万美元的房款，并提交该公司员工出具的书面证言用以证明。张安对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。
三、法院判决
驳回张安的诉讼请求。
四、律师点评
律师靳双权认为：
当事人主张合同无效的，须以法定事由为依据。本案中，张安提起诉讼要求确认李南与拍卖公司签订的房屋买卖合同无效，其主要理由有二：其一，房屋为其母张欢香与李南婚姻存续期间购买，其作为张欢香的继承人对该房产享有权利，李南出卖房屋的行为构成无权处分;其二，拍卖公司明知李南的家庭情况，并以不合理的低价购买涉诉房屋，存在恶意串通损害其合法权利的情形。
关于第一点，律师认为，根据本案现已查明的事实，房屋确系于李南与张欢香婚姻关系存续期间内取得，依法应认定为双方生前的夫妻共同财产，在张欢香去世后、遗产尚未依法分割的情况下，该部分财产应为其继承人共同共有。在此情况下，李南并非房屋的唯一所有权人，对房屋不具备完全的处分权，其在未征得其他权利人同意的情况下擅自处分共有财产，已构成无权处分。但需指出的是，处分权完备与否系针对物权范畴而言，与债权范畴内的负担行为即买卖合同本身的效力问题并无必然的因果关系，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，出卖人存在无权处分情节并非买卖合同无效的法定理由，张安以此为由主张合同无效，依据不足，法院不予采信。
关于第二点，律师认为，根据我国合同法第五十二条第(二)项之规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。张安援引上述条款主张合同无效，应就此承担必要的举证责任。但根据本案现有证据，尚无法证明拍卖公司与李南存在串通的事实。张安虽主张拍卖公司的股东郭达明知其家庭内部关系，以及双方成交价格明显低于正常市场交易价格，但此二项主张指向的争议事实，系受让人受让该不动产时是否为善意以及交易双方是否以合理的价格转让，属于物权范畴内受让人是否构成善意取得的考察范围，与本案争议的合同效力问题无涉。现张安未能提供充分、有效的证据证明李南与拍卖公司之间存在恶意串通的事实，应就此承担举证不能的不利后果，法院对其此项理由难以采信。
结合上述分析，本案合同系李南与拍卖公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情节。张安未就本案合同存在无效事由尽到必要的举证责任，其诉讼请求不应予以支持。
