无权处分签订的房屋买卖合同有效吗？
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告郭成诉称：郭成需买房自住，通过中介公司的居间服务与方XX的全权委托代理人阎XX(双方系夫妻，阎XX持方XX出具的可代方XX出卖房屋办理相关手续的授权委托书)于2015年6月24日签订存量房屋买卖合同(经纪成交版)，以179万元的价格购买了方XX位于北京市的涉案房屋，合同中约定了双方的责权利。合同签订当日，郭成向阎XX支付定金2万元，并在6月25日支付居间服务费33831元。在原告准备履约时，听说阎XX又在其他中介公司登记出售诉争房屋，并收取了他人的意向金。郭成找到阎XX核实情况，阎XX承认了再次高价出售房屋的事实，并于7月25日通过中介公司单方面退还了郭成交纳的定金2万元，但拒不按照定金罚则双倍赔偿，亦不赔偿郭成已支付的居间服务费，其行为侵犯了郭成的合法权益。诉讼请求：1、判令解除与方XX、郭成于2015年6月24日签订的房屋买卖合同以及与方XX、阎XX、中介公司于2015年6月26日签订的补充协议;2、判令方XX、阎XX按照定金原则赔偿郭成2万元;3、判令方XX、阎XX赔偿郭成经济损失33831元;4、案件受理费由方XX、阎XX负担。
二、被告辩称
被告阎XX辩称：2015年6月23日，方XX去青岛聚会。6月24日，我听说通州区有个小产权房，欲把涉案房屋卖了，就到中介公司把房屋登记估价208万元。6月24日晚上10点左右，中介公司带着郭成来我家看房，看了房本和户口本，房本是方XX的，户口本是方XX一个人，他们就问我能否做主卖房。我说可以。商定成交价179万元。中介公司打印了一个授权书，当时我没有精力看内容，签了有十几方，当天收到郭成定金2万元，隔天我打电话就不想卖了。房屋买卖合同不是方XX本人的真实意愿，我无权处分房屋，房屋买卖合同是无效合同。7月3日在中介公司古城公园门店的办公室达成和解协议，我退2万元定金，中介公司退3万元佣金，后来中介公司说这个和解先不能生效，要报总部。3万多元佣金是郭成交给中介公司的，与我无关。不同意原告的诉讼请求。
被告方XX辩称：关于房屋买卖我一点都不知道，阎XX是被诱导的，给我造成了很大的精神损失。
第三人中介公司述称：基本情况和郭成起诉的事实和理由是一致的，对郭成的诉讼请求不发表意见。
三、审理查明
经法院审理查明：阎XX与方XX于1977年9月登记结婚。涉案房屋的所有权人是方XX，共有情况单独所有，登记时间2012年11月26日，房屋性质是房改房(成本价)，规划用途为住宅。
2015年6月24日的委托书载明：委托人方XX，受托人阎XX，委托人方XX名下拥有涉案房产，现欲出售，因委托人原因，特委托上述受托人作为全权代理人将上述房产出售。阎XX称委托书落款处委托人方XX是其代签的。
2015年6月24日，甲方方XX(代理人阎XX)、乙方郭成在中介公司居间介绍下签订北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)，合同编号是MXXXXXXXX。其中约定：甲方所售房屋，建筑面积共60.85平方米，该房屋所有权证号为：X京房权证石字第XXXXXX号。第四条、该房屋成交总价为179万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金2万元，定金通过自行交接方式划转。(二)乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款。第六条、甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。第七条、房屋的交付甲方应当在2015年10月31日前将该房屋交付给乙方。
签订上述房屋买卖合同时，阎XX出示了阎XX的身份证、结婚证、房产证、委托书、方XX的户口本。
2015年6月24日，阎XX代方XX向郭成支付定金2万元。2015年6月25日，郭成向中介公司支付居间服务费33831元。
2015年6月26日，甲方方XX(代理人阎XX)、乙方郭成、丙方中介公司签订补充协议。第四条、由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托阎XX(身份证号×××)代为签署出售涉案房产的《买卖合同》以及其他一切相关文件。代理人保证已经获得甲方本人的上述授权，并代理人保证业主本人会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的相关一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无法履行，则代理人应分别向乙丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任，如因此给乙方造成的经济损失超过本条约定的违约金金额的，代理人应按乙方的经济损失承担赔偿责任。
2015年7月5日，阎XX署名的承诺书载明：本人阎XX，身份证号×××，于2015年7月5日与郭成友好协商已明确表示代方XX告知郭成不再履行2015年6月24日签定的M15042440的合同，并退回郭成所交定金2万元)。庭审中，郭成认可收到阎XX退还的定金2万元，但认为其单方意思表示不发生合同解除的效力，同意合同于起诉之日解除。
庭审中，阎XX提交方XX的2015年6月23日北京南至青岛、2015年6月29日青岛至北京南的火阎票两方，以证明方XX在签订合同时不在北京，委托售房不真实。郭成认为火阎票与本案无关，中介公司认为正是因为方XX不在北京，才需要委托阎XX售房。
庭审中，阎XX向本院提交2015年7月3日的退单声明复印件，载明：方XX(甲方)、郭成(乙方)、中介公司(丙方)、钱加担保有限公司(丁方)。第一条、因甲、乙、丙、丁四方免责退单原因，经四方友好协商，同意解除编号为M15042440的《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》、《存量房网签合同》、《资金监管(托管协议)》及全部相关材料。甲方及代理人处有方XX、阎XX的签字，乙方有郭成的签字，丙方和丁方处均无中介公司和钱加担保公司的盖章。阎XX、方XX称退单声明原件在中介公司处。中介公司予以否认，对复印件亦不认可。郭成称未签署过此文件，不认可复印件。
四、法院判决
北京市石景山区人民法院经审理判决如下：
1、解除阎XX以方XX的名义与郭成于2015年6月24日签订的合同编号为MXXXXXXXX的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版);
2、解除阎XX以方XX的名义与郭成、北京中介房地产经纪有限公司于2015年6月26日签订的补充协议;
3、阎XX于本判决生效后七日内返还郭成定金两万元;
4、阎XX于本判决生效后七日内赔偿郭成经济损失三万三千八百三十一元;
5、驳回郭成的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，阎XX代方XX与郭成签订房屋买卖合同时虽然出具了委托书，但根据房屋买卖合同和委托书上方XX、阎XX的签字笔迹，以及方XX在合同签订之日不在北京的事实，能够认定委托书落款处委托人方XX系阎XX代写，方XX对房屋买卖合同的签订并不知情且没有进行追认，因此阎XX代方XX签订房屋买卖合同的行为属于无权代理，该行为对方XX不发生效力，阎XX应承担相应的责任。
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主方合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋虽然登记在方XX名下，但属于阎XX和方XX的夫妻共同财产，阎XX签订房屋买卖合同的行为属于无权处分。但是根据上述法律规定，阎XX签订房屋买卖合同后，又以其没有处分权为由主方房屋买卖合同无效，不应支持。应当认定阎XX以方XX名义与郭成签订的房屋买卖合同及阎XX以方XX名义与郭成、中介公司签订的补充协议属有效合同，对阎XX、郭成、中介公司具有法律约束力，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。阎XX签订房屋买卖合同后，明确表示不再履行合同，该单方解除合同的意思表示不发生合同解除的效力。因阎XX已明确表示不履行合同，郭成有权解除合同，故郭成要求判令解除房屋买卖合同及补充协议的主方，具有事实和法律依据，应当支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案房屋买卖合同解除的原因系阎XX违约所致，阎XX应承担相应的违约责任。阎XX作为收受定金的一方，在履行期限届满之前，明确表示不再履行合同义务，应当双倍返还定金。因阎XX已经返还郭成定金2万元，阎XX尚需再返还郭成定金2万元。故对于郭成要求阎XX返还定金2万元的诉讼请求，于法有据，应当支持。另，阎XX应赔偿因其违约行为给郭成造成的损失，郭成要求阎XX赔偿为购买涉案房屋支出的居间服务费损失，应当支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
