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买卖不破租赁,是否要重签合同?
发布日期:2018-01-15    作者:姚雷律师
案情简介:买卖不破租赁,是否要重签合同
2015年3月,李某与A公司签署《房屋租赁合同》,约定:A公司将其所有的商铺一间租赁给李某经营,租赁期限为2年。合同签订后,李某按约支付了租金。2016年2月,A公司由于资金紧缺,决定将该商铺出售于齐某,双方签订了购房合同,并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将房买下后,不确定自己是否需要再与租客李某重新签署《租赁合同》,是否前期李某与A公司签署的《房屋租赁合同》继续对自己生效呢?
合议庭意见:无须重新签署
《合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。正因为买卖不破租赁,后续法律关系出租人才不需要与承租人重新签订租赁合同,因为原租赁合同是合法有效的,必须使用居住到租赁期满。
律师说法:无须重新签署
“买卖不破租赁”是一个法学术语,主要是指房屋设立租赁关系后,纵使房屋所有权发生转移,租赁关系也不受影响。关于“买卖不破租赁”的具体规定,可见《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”以及《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
从上述规定来看,在房屋所有权发生变动的情况下,原合同继续约束承租人和新房东这一点是没有疑义的,在原租赁合同继续有效的情况下,原房东退出了合同,新房东自动继承了原房东的一切权利与义务,包括未行使的权利与未履行的义务,买受人仍应按照原合同的条件允许承租人继续使用房屋。
2016年2月,齐某购买该商铺,此时距原房东A公司与李某签署《房屋租赁合同》结束还有一年有余尚在有效期间,因此《房屋租赁合同》对齐某有效,双方无须重新签订新合同。
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