行使不安抗辩权能要求对方支付违约金吗？
一、基本案情
1、原告诉称
王迪诉称：2013年9月30日，我与杨晓丽通过麦田公司签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定杨晓丽向我购买北京市朝阳区301号房屋，总价款265万元。合同签订后，杨晓丽支付了定金13万元，我配合办理了网签手续，但是杨晓丽迟迟未支付首付款。2013年10月27日，双方再次签订补充协议，约定将支付首付款的时间变更为2013年10月31日前支付150万元，11月4日前支付第二笔房款。但是，杨晓丽仍未按照补充协议的约定支付首付款。我无奈于2013年11月5日向杨晓丽发函，告知其已经违约，并要求其继续履行合同，尽快付款。但是，杨晓丽在收函后仍未支付首付款。我于2013年11月26日向杨晓丽发函解除双方之间的买卖合同，要求其配合办理解除网签手续，并承担违约责任。现我起诉，要求确认双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于2013年11月28日解除，并要求杨晓丽配合办理上述房屋解除网签手续，支付违约金53万元。
2、被告辩称并反诉
杨晓丽答辩并反诉称：王迪所称我迟迟未付首付款不是事实，事实是王迪违约要求我向合同约定之外的上海电子公司代为清偿其所欠的货款。签订合同前，王迪向我告知，所出卖的房屋在工商银行有抵押贷款余额187万元，需要我以首付款代为清偿以解除抵押。双方所签买卖合同写明该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行。由此表明，中国工商银行是合同约定的我需履行代为清偿借款义务的唯一特定抵押权人。
2013年10月22日晚，王迪才向我告知，还有一个更大的抵押权人电子公司，并要求将首付款187万元一分为二，先在2013年10月25日共同向电子公司偿还150万元，然后再去工商银行偿还37万元。2013年10月25日见面后，我了解到王迪所办公司欠付上海电子公司货款本金191万元，且该笔债务已经逾期，而房屋抵押权人是北京电子公司;上海电子公司同意王迪先付150万元偿还部分债务，其代表北京电子公司同意解押;但因还款数额低于债权本金，上海电子公司不同意盖章，仅可由员工签字。鉴于上述情况，我认为如果自己以150万元代为部分偿还欠款，则可能遭受钱房两空的后果，故不同意前述协议，上海电子公司员工亦坚持不能由公司在协议上盖章。
当日上午11时许，我自工商银行了解到，王迪在该银行尚有贷款余额49万元未偿还。鉴于王迪隐瞒了处于可实现状态的部分抵押权，且又拒绝自行解押或提供解押担保，我的合同目的不能实现，故我向王迪提出不安抗辩，中止向工商银行代为清偿。王迪所述双方在2013年10月27日签订补充协议也不是事实，该补充协议仅是草稿，由于作为丙方的麦田公司不同意承担安全交易责任而拒绝签署，该补充协议草稿从未发生效力。王迪是违约方，无权提出解除合同，其在2013年11月26日发出解除协议函的行为构成第二次违约。我不同意王迪的全部诉讼请求，另提出反诉，要求解除双方于2013年9月30日签订的房屋买卖合同及附件二，并要求王迪返还定金13万元，支付违约金53万元，承担居间服务费7万元。
二、法院查明
2013年9月30日，王迪作为出卖人，杨晓丽作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售301号房屋;成交价265万元;买受人可以在签约当日支付出卖人定金;该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2010年3月18日，出卖人应按约定办理抵押注销手续;出卖人应当保证已经如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋;同日，双方签订附件二。
附件二第二条付款方式约定：1.定金，买受人应当于签订本附件当日支付出卖人定金130000元，作为购房款的一部分;2.解押款，该房屋已设定抵押的，出卖人应于2013年10月31日前(含当日)向抵押权人申请提前清偿借款(包括本、息及违约金)，并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由买受人以购房款代出卖人清偿，买受人应按出卖人与抵押权人确定的日期将购房款1870000元(不包含定金)支付至抵押权人指定账户，该笔购房款不足以清偿借款的，剩余借款由出卖人自行清偿。并以手写备注：首付款壹佰捌拾柒万元整买受人于2013年10月31日前，做完网签后支付出卖人;剩余购房款买受人以资金监管方式，于2013年11月30日前交税过户前一日支付出卖人购房款650000元。
附件二第三条权属转移登记约定：买卖双方应于取得《契税完税凭证》后3日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
附件二第四条房屋交付约定：出卖人应于过户后一周内将该房屋交付买受人。附件二第七条违约责任约定：任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按约定成交价格的20%向违约方索赔;违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。同日，王迪作为甲方(出卖人)，杨晓丽作为乙方(买受人)，双方签订补充协议，约定应乙方要求，甲方同意将房屋权属过户至乙方指定人员名下;乙方指定人员为丁玲。同日，杨晓丽向王迪支付定金130000元。
2013年10月27日，王迪作为甲方(出卖人)，丁玲作为乙方(买受人)，麦田公司作为丙方(居间方)签订补充协议，但麦田公司未在协议内签章。本协议一式三份，自甲、乙、丙三方签字(盖章)之日起生效。
审理中，王迪和麦田公司均称在签订北京市存量房屋买卖合同之时已经告知杨晓丽房屋上现有两个抵押权人;杨晓丽对此予以否认，并提交了其与王迪、麦田公司签订的房屋状况说明书，该说明书抵押权人栏仅记载了中国工商银行。王迪提交了房屋的所有权证，该所有权证附记栏有两个“已抵押”印文;杨晓丽称其看过该所有权证，但称其签约时认为抵押权人仅有中国工商银行，该银行享有两个抵押权，担保数额总计为187万元，至2013年10月22日晚方得知电子公司对房屋亦享有抵押权。王迪提交了其与杨晓丽之间的往来短信，杨晓丽在其中多次声称担心交易安全，并要求王迪寻找有信誉的过户担保人或者自行解押;杨晓丽对短信的真实性未持异议。杨晓丽提交了一份未经任何一方签章的抵押解除协议，该协议列甲方为上海电子有限公司，乙方为王迪，丙方为丁玲(含杨晓丽)，并记载截至2013年10月17日王迪所开公司在上海电子有限公司有到期应付货款本金1913292.26元，已逾期213日仍未支付;经甲、乙、丙三方确认，第一笔支付金额为150万元，由丙方直接支付给上海电子有限公司，支付时间为2013年10月日前，此笔款项即视为乙方的第一笔还款;电子确认收到上述对应款项后1个工作日内办理已抵押房产的解押手续，且不再针对此房产申请法院保全。
2013年11月5日，王迪委托律师向杨晓丽发出律师函，要求杨晓丽尽快履行支付购房款首付款的义务并支付逾期履行违约金;如按照合同约定的超过15日仍未履行，王迪将行使合同解除权;该律师函还称王迪需以售房款另行购买房屋。2013年11月26日，王迪向杨晓丽发出解除合同通知书，通知杨晓丽解除双方所签北京市存量房屋买卖合同及补充协议。杨晓丽确认收到上述律师函和解除合同通知书。
三、法院判决
1、确认2013年9月30日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于2013年11月28日解除;
2、王迪向杨晓丽返还定金十三万元;
3、驳回杨晓丽的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议焦点为，杨晓丽中止履行是否具备正当理由。
《中华人民共和国合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权。本案中，杨晓丽行使不安抗辩权符合法律规定。不安抗辩权是先为给付义务的一方担心自己先为给付后，对方无力为对待给付而设立。不安抗辩权适用条件过宽，于交易秩序不利，过窄，则于先履行一方过于苛刻而有失公平。因合同法68条内容较为概括，在具体适用时，需结合案件情形，合理平衡合同双方当事人利益关系而定。二手房屋买卖合同属大额交易，关系普通百姓切身利益。在二手房交易中，相比交易秩序，应当优先保护交易的安全性，适当放宽不安抗辩权的适用条件。房屋买卖合同订立后，应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑、以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安，即使不能证明对方具备合同法68条规定的前三款情形，亦可援引上述规定第四款，要求对方提供适当担保。合理怀疑要求具备正当理由并善意，且对方有过错。
本案中，王迪未如实告知房屋抵押情况，存在过错，杨晓丽对其履行债务能力产生怀疑具备正当理由。《中华人民共和国物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。依据上述法律规定，购买已抵押房产，除非抵押权人事先同意或者抵押债权获得清偿，否则买受人不得以其债权对抗抵押权人。
就本案而言，抵押权能否解除是决定房屋能否过户之关键，因此房屋抵押权人具体为几个或为何人，抵押数额是否高于187万元等事关合同交易风险，绝非与杨晓丽无关，杨晓丽对转让物抵押情况享有知情权，王迪有如实告知的义务。对此，担保法第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。因抵押登记只可提示购买人转让物已抵押的情况，抵押权人、抵押担保数额、抵押人与债务人是否为同一人、抵押类型等从抵押登记上均无从体现，抵押人如实告知义务理应包含上述内容。本案中，王迪未进行如实告知，相反有所隐瞒，尽管其在与杨晓丽签订房屋买卖合同时出示了房本，但是其在房屋买卖合同中告知的抵押权人为中国工商银行，隐瞒了房屋的另一抵押权人北京电子公司，且北京电子公司的抵押担保债权金额是多少，王迪是否具备解除抵押的能力，更非杨晓丽可知，杨晓丽因此对王迪的履行能力产生怀疑应属合理。
王迪对于房屋抵押状况的隐瞒，足以使杨晓丽对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安。正如双方在房屋买卖合同中的约定，出卖人应当保证已经如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。只有出卖人如实告知房屋权属情况，特别是抵押登记情况，买受人才能正确衡量交易风险，并决定如何安排付款。王迪隐瞒了房屋抵押登记的部分情况，限制了杨晓丽的意思自由，使其失去了对合同付款顺序和付款方式提出异议的机会。杨晓丽得知房屋抵押的真实情况后，对合同事先安排的履行顺序、履行方式产生不安应属合理。
麦田公司拒绝盖章的2013年10月27日补充协议、因上海电子有限公司原因未能签署的抵押协议内容、双方短信交流内容亦足以印证杨晓丽并非存心毁约，而仅是出于保证交易安全、防止合同目的落空的善意目的。王迪不能仅以合同约定的违约责任作为其担保方式，因不安抗辩权旨在防止先给付一方当事人在先为给付后不能取得对待给付，而违约责任只是对待给付不能的救济，却非实现对待给付的担保。
综上，杨晓丽行使不安抗辩权符合法律规定，王迪提出解除合同，杨晓丽无异议，合同解除，但杨晓丽不应承担违约责任。
