一、案情介绍
2016年8月份，刘某龙通过房产中介居间介绍，与南某培签订《房地产买卖合同》，约定将本市闵行区七莘路2299弄某处房产出售给刘某龙，该房登记在南某培及其配偶陈某平、儿子南某良三人名下。签订合同时，南某培出示了经公证过的委托书，载明陈某平委托南某培代为全权办理涉案房屋出售的所有相关事宜，且指明儿子南某良的监护人系南某培。故而，南某培可以代配偶陈某平、儿子南某良在房产买卖合同上签字。
售房过程中，南某培像是要急于出手，且价格略低于市场价格。第一天在中介挂牌，第二天刘某龙随同中介、南某培前往涉案房屋实地查看，当天就签订合同并交付预付款10万元，房产总价款230万元。签订合同时，南某培告知房屋有10万元抵押，刘某龙表示知晓并同意继续购买。双方约定，待刘某龙支付10万元后，南某培会支付给抵押权人，抵押权人会及时涤除抵押权，以便顺利完成交易。
合同签订后第二天，中介公司在房产交易中心调取涉案房屋产调信息，发现该房于2016年7月底即被闵行区人民法院查封。考虑到解封困难，刘某龙随即提出解除合同，要求退还预付款。南某培表示同意，但表示预付款已支付他人，现手中已无款可退，并劝说刘某龙，他会想办法让法院解除查封，双方可以继续交易。眼看双方协商推进无果，刘某龙10月份将南某培、陈某平、南某良连同中介告上法院，要求解除合同，退还预付款10万元，并按合同约定承担总款20%的违约金即46万。
二、法院判决
法院最终判决南某培、陈某平、南某良自收悉原告诉状及应诉材料之日即解除合同，南某培、陈某平、南某良共同退还预付房款10万元、支付违约金5万元，中介公司不承担责任。
三、律师点评
1、关于合同效力
第一次开庭时，南某培出庭，但陈某平、南某良因未接到法院通知，未出庭。第二次开庭时，南某培不愿出庭，陈某平出庭。陈某平声称，没有办理过公证委托书，系南某培伪造，不认可房产买卖合同效力，认为无效或要求法院撤销。
1）关于合同无效
认定合同无效，主要看是否符合《合同法》第52条规定情形，即：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，能够套上的可能是恶意串通，刘某龙与南某培是否有恶意串通呢？全观本案，没有任何证据可以显示双方有恶意串通，陈某平也没有提供证据予以证明。司法实务中，想要证明双方有恶意串通比较难。
南某培是否属于无权处分呢？根据《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。南某培虽有提供经过公证的委托书，但陈某平已当庭否认，从第二次开庭南某培未出庭的情况来看，我们可以初步判断公证委托书应该系伪造。这样看来，南某培属于无权处分，且事后陈某平亦未追认，符合无权处分的法律规定，依法可以认定合同无效。但陈某平没有向法院提出鉴定公证书真伪，法院不能想当然地认定为造假，故而不能认定系无权处分。即使陈某平申请鉴定，最终认定公证委托书系造假，法院从维护交易稳定的角度来说，也不能认定合同无效。并且从双方特殊关系来讲，南某培的行为符合表见代理，根据《合同法》第49条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。所以，法院一般会认定该房产买卖合同有效。
2）关于合同撤销或变更
根据《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，系南某培主动卖房，且由中介介入商谈，并不存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等情形，故而不得主张撤销合同或变更合同。
3）关于合同有效
《房地产买卖合同》系买卖双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。虽然有些人可能不能接受，但法院仅从法律规定角度出发，依法认定合同效力，认定合同有效，并不会侵害各方合法权益，各方依法都可以寻求救济。
对于原告刘某龙来讲，认定合同有效或无效，并不影响其主张损失赔偿。根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。若合同被认定无效，其亦可主张损失赔偿。
2、关于合同解除
刘某龙起诉要求解除合同，解除合同的前提是认定合同有效，法院已认定合同有效，对于解除合同的诉求应当受理。解除合同有法定解除和约定解除之分。本案中，并无约定解除情形，只能适用法定解除。法定解除主要适用《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。涉案房屋先有抵押，但已告知刘某龙，刘某龙对此知悉并已接受，不得作为解除合同的理由。现在是房屋被法院查封，可以认为南某培等构成根本违约，致使合同目的无法实现，原告刘某龙可以要求解除合同。并不是说，被法院查封一定就可以解除合同，若刘某龙起诉至法院，在法院一审开庭前被告解除查封措施，使得买卖合同可以继续履行，此时若刘某龙继续坚持要求解除合同，除非被告同意，否则，法院一般不予支持。但实际情况是，直至法院两次开庭，亦未能涤除法院查封措施，刘某龙的合同目的无法实现，被告根本违约，法院可以依法判决解除合同。
3、关于赔偿损失
根据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘某龙提出解除合同后，可以依法要求赔偿损失。
根据《合同法》第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。也就是说，刘某龙可以主张实际损失，也可以按照合同约定的违约金主张赔偿。考虑到实际损失无法准确确定，原告按合同约定，要求被告支付合同标的20%的违约金即46万。考虑到被告方可能提出违约金高于实际损失要求降低，刘某龙亦向法院提供了从网页上截图的最相类似房屋的市场报价，以证明涉案房屋涨价给他造成的损失。
根据上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》意见，不能履行合同构成违约，应当赔偿对方直接损失和预期可得利益损失。对于房屋涨跌损失确定，首先，允许双方协商确定，协商不成的，原则上比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
前一天刘某龙得知有房屋出售，双方的买卖合同于第二天签订，第三天就得知房屋被查封，双方协商未果即要求解除合同，损失并未扩大。对于违约金的认定，法院既要尊重当事人之间的约定，同是考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。法院最终判决南某培等三人支付违约金5万元。虽然刘某龙按合同可以主张20%违约金，且对方没有提出违约金过高要求降低，但法院作为中立方，应当发挥其制裁违约和利益平衡的作用，以保证判决客观公正。至于刘某龙提出未告知其房屋存在法院查封情形，属于故意隐瞒重要事实，应当对其违约金拔高，不能太低以纵容其违约行为。原告虽提供了网页截图，以证明涉案房产已升值较大，与约定的违约金金额几乎相等，但原告未申请鉴定，法院对其主张不予支持。倘若原告申请鉴定，若房屋确实涨价较多，其差额部分，法院有可能作为实际损失全部支持。
4、关于责任承担
法院判决南某培、陈某平、南某良共同向刘某龙返还房款10万元，并支付违约金5万元。法院认为南某培与陈某平系夫妻关系，南某良系其二人之子，三被告之间为极其亲密之亲属关系。南某培签订房产买卖合同时陈某平未到场，南某培出具了签署“陈某平”字样的公证委托书，虽被告陈某平并未认可该委托书系由其本人签署，但基于被告南某培与陈某平之间的特殊关系及该份委托书之形式，原告刘某龙有理由相信被告南某培有代理权，该代理权为有效。又被告南某培系被告南某良之父，为其法定代理人，故法院确认该买卖合同之后果及于被告陈某平、南某良。
关于原告认为中介公司未尽注意义务要求其承担返还房款及支付违约金之义务，法院认为被告中介公司并非买卖合同的相对方，且就原告的该主张因基于与被告中介公司的居间合同提出，故法院不予支持。即使事后，原告基于居间合同提出，要求中介公司承担责任，亦很难得到支持。
5、关于陈某平、南某良权益如何维护
在庭审中，得知南某培与陈某平正在闹离婚，且南某培在外面有债务，可能是受债权人催逼，故而在动家庭共同财产即房屋的歪心思。明明知道南某培系造假，侵害陈某平、南某良的合法权益，但法院还要判陈某平、南某良共同承担责任，对于常人来说，难以接受。同样都是受害人，为什么要保护刘某龙，就不保护陈某平、南某良，法律的公平公正何在？
如果南某培、陈某平不离婚，即使不判决陈某平承担共同还款责任，在现实生活中，最终也有可能作为夫妻共同债务，由陈某平实际承担连带责任。如果南某培、陈某平离婚，对于南某培的行为，协商不成，可以起诉要求承担相应的法律责任，在分割夫妻共同财产时少分。因为他们之间有救济途径，故而法院只考虑对外，同时对刘某龙应当参照适用善意取得制度