被法院查封的房产如果签订买卖合同是否有效？筹集的购房款在上家违约时能否会被支持预期收益？
在房产买卖过程中，买受方为购房筹集的资金因为上家违约而不能履行买卖合同时，购房筹集的资金能否主张预期收益。最典型的把股票账户的钱转付出来付款，后合同因上家违约而解除合同，买受方能以股票价格上涨，要求上家承担此部分责任？答案是此种情况下，一般不会被支持。
【案例】原告周某某起诉称：2015年1月25日，经被告某某服务部介绍，原告与被告葛某某签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：“葛某某将其所有的位于象山丹东街道水木华庭35幢2室（1-3层，建筑面积245.33平方米，地下层面积119.79平方米）的房屋一套转让给原告，房屋价款为3176000元，签订本合同之日原告支付定金2万元，另在2015年2月5日再付房款148万元，同时被告葛某某还好银行贷款，同时办理转户手续；剩余房款2216000元定于做好原告的房地产权属证书之日起十日内付清，即在2015年2月18日前付清，同时葛某某将房屋交于原告使用；被告葛某某帮助原告在2月6日前将房地产权属证书办好；被告葛某某保证买卖房屋产权清楚，若发生与葛某某有关的产权纠纷或债权债务，概由葛某某负责清理并承担民事诉讼责任并赔偿给原告造成的经济损失；若被告葛某某违约不能履行合同的，葛某某应以原告已付购房定金双倍支付原告；某某服务部向原告收取中介服务费15000元，买卖双方任何一方违约，则中介服务费在违约金中收取。”合同签订后不久，原告发现讼争房屋与他人存在债务纠纷，原告要求解除房屋买卖合同，后经两被告要求，原、被告三方于同年1月27日达成补充协议，约定：“因买卖房屋与他人有债务纠纷，原告及被告葛某某经协商，葛某某承诺在2015年2月10日前结清与他人的债务纠纷，银行贷款额由葛某某自行还清，原告将首付款148万元汇入房地产管理处三方托管账户内；在办妥转户手续，办理完房地产权属证书起十个工作日内付清剩余房款2216000元，同时葛某某将房屋交于原告使用。”
合同签订当日，原告向被告葛某某支付了定金2万元，并为准备首付款，原告将自己购买的股票进行抛售，但被告葛某某一直未能履行合同，且原告发现讼争房屋已被法院查封，为此原告要求解除合同、退还定金并赔偿损失。但被告要求再次给予协商机会，不要解除合同。为此，双方经多次协商，后均因被告无法履约未果。至2015年3月17日，被告仍无法履约，原告决定解除合同，被告葛某某也表示同意。协商期间，原告筹集的资金一直准备以随时支付购房款。众所周知，2015年1月至3月是我国股市多年来难得一见的大牛市，原告为准备购房款而提前抛售股票，为此造成重大经济损失。
原告认为，被告葛某某在签订房屋买卖合同时，早已知晓房屋已被法院查封而无法过户转让，但其恶意隐瞒事实，以致原告为准备购房款而遭受股票损失；而被告某某服务部作为专职中介人员，为赚取中介费而未尽应有的注意义务，也应对原告损失承担赔偿责任。故原告诉请法院判令：一、被告葛某某返还原告定金40000元；二、被告葛某某赔偿原告经济损失545900元；三、被告某某服务部对上述第二项承担补充赔偿责任。
被告葛某某答辩称：本被告在双方签订房屋买卖合同之后才知晓房屋已被法院保全的情况。原告在合同签订后，仅向本被告付了2万元定金，后原、被告三方在协商过程中，因原告要求除退还定金，两被告再分别赔偿原告2万元，协商未果。本被告认为因原告仅支付定金2万元，故无需为其他款项承担赔偿责任。
被告某某服务部答辩称：1.原告根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，要求本被告承担赔偿责任，依据不足。本被告在介绍买房过程中，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要情况或提供虚假信息的情形。2.本被告作为中介公司已经向买卖双方提供了大量的中介服务，本案系因被告葛某某的违约行为致合同无法履行，故若被告葛某某因此双倍返还原告定金，则根据讼争合同约定，本被告可在上述双倍定金中扣除中介费用。3.即使原告所诉属实，则其抛售股票应系个人理财行为，与讼争房屋买卖并无必然联系，因原告并未实际向被告葛某某支付首付款148万元。
为证明其诉讼主张，原告周某某向本院提供了下列证据：
1.《存量房屋买卖中介合同》及个体工商户营业执照各一份，拟证明原、被告签订房屋买卖合同的事实。两被告经质证对该组证据均无异议，本院予以认定。
2.收条一份，拟证明原告向被告葛某某支付定金2万元的事实。两被告经质证对该份证据均无异议，本院予以认定。
3.某某人民法院房屋查封资料二份，拟证明讼争房屋在合同签订前已被法院查封的事实。两被告质证后对该份证据均无异议，本院予以认定。
4.广电网络及远望谷两支股票的K线图各一份，股票交易记录单四份、损失计算清单一份，拟证明上述两只股票在2015年2月1日至同年4月1日期间的走势情况及原告为准备购房款而提前抛售股票，造成重大损失的事实。被告葛某某经质证认为该组证据与本案无关联性。被告某某服务部经质证对真实性、合法性、关联性均有异议，认为即使该组证据符合规定，原告于2015年1月29日开始抛售远望谷，但其于27日已知晓讼争房屋处于查封状态，在明知房屋能否否成交尚未定论的情况下，其仍然在抛售股票，故其行为应属个人理财行为，且其在2015年2月仍在交易股票，本被告认为原告炒股与购买房产无关。本院对该组证据将结合本案其他证据予以综合认定。
5.短信记录截图七份，拟证明两被告一直以再商量为借口将履约时间拖延至2015年3月17日，至3月18日三方无法商量后，不得不解除合同，此后原告又将资金投入股市的事实。被告葛某某经质证对该组证据无异议。被告某某服务部对真实性无异议，但认为该组证据已证明双方于2015年1月27日即已确定不能达成买卖合同，故之后原告交易股票行为与本案无关联性。本院对该组证据真实性予以认定，对证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。
6.客户信息情况表一份，拟证明原告于2009年4月10日开户并开始从事股票交易的事实。两被告经质证均认为与本案无关。本院对该份证据将结合其他证据予以综合认定。
被告葛某某、某某服务部均未向本院提供证据。
根据上述举、质证及认证意见，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2015年1月25日，原告与被告葛某某经被告某某服务部介绍签订《存量房屋买卖中介合同》一份，合同约定内容同原告诉称内容。同日，原告支付被告葛某某购房定金2万元。次日，原告及被告某某服务部均发现买卖房屋在合同签订前因其他债务已被法院查封保全，后原、被告三方于2015年1月27日在上述《存量房屋买卖中介合同》中签订补充协议，内容同原告诉称内容。至2015年2月10日，被告葛某某仍未结清与他人债务关系，讼争房屋仍处保全状态。后原、被告三方于2015年2月15日左右商量退还定金事宜，直至3月17日双方明确对退还定金事宜无法达成一致意见。
本院认为，合同一方不履行合同义务的，应当承担违约责任；若合同双方约定一方向对方给付定金作为债权的担保，后收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告签订《存量房屋买卖中介合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同各方均应按约履行义务。现被告葛某某作为房屋出卖方在补充协议约定履行期限即2015年2月10日届满时仍未结清与他人之间的债务纠纷，致讼争房屋因尚处查封状态而无法继续履行《存量房屋买卖中介合同》，应承担不履行合同义务的违约责任。因原、被告于2015年2月15日即已商量定金退还事宜，应视为合同各方已一致认可解除《存量房屋买卖中介合同》。被告葛某某作为收受定金一方，因其违约行为，应当向原告双倍返还定金。对于原告主张的经济损失，根据合同法规定，损失不得超过违反合同一方可预见到或应预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告所抛售股票损失已然超过被告葛某某可预见的损失范畴，且原告一直未向被告葛某某实际支付首付款，其股票交易行为应视为其个人行为，故原告以此要求被告葛某某赔偿损失，依据不足，本院不予支持。对原告要求某某服务部承担责任的主张，因被告某某服务部在签订合同次日发现房屋查封事实后已及时告知房屋买卖双方，且原、被告在此后也通过补充协议对该事实作出了新的约定，故某某服务部不存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的情形，本院对原告该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百四十五条的规定，判决如下：
一、被告葛某某于本判决生效之日起十日内双倍返还原告周某某购房定金计40000元；
二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。
【律师观点】该案例有两个法律问题需要厘清，其一，被法院查封的房产能否转让？合同是否有效的问题。笔者认为：合同是双方当事人的真实意思表示，并不会因为被法院查封而不能转让。虽然《城市房地产管理法》明确规定该类房产不得转让，但该法律是行政管理类法律，并不能据此而就判定合同无效。其二，为购买筹集的资产能否主张预期利益损失。答案也是明确的，不会得到支持，该案例也印证了笔者的观点。