虚假宣传构成违约 　　江苏无锡某大厦是无锡某房产开发公司(以下称“无锡公司”)开发的楼盘。在销售大厦房屋时，该公司在楼书、平面图、宣传册及广告中，宣传该大厦1层有豪华装修大厅，2层至4层有8000平方米的高档餐饮区，5层有室内休闲会所及室外景观会所等。
　　无锡市民宋某根据该公司发布的广告和宣传资料，经该公司销售人员引领，参观了大厦的配套设施及待售商品房，十分满意，当即与无锡公司签订《商品房买卖合同》，买下大厦第九层的一套房屋，用途为住宅。
　　购房入住后不久，宋某发现无锡公司将大厦一层至五层部分房屋出租给他人开设商场，大厦内已不存在广告和宣传资料中所说的相关设施。宋某认为，无锡公司通过广告和宣传资料承诺大厦内一层至五层有相应的功能设施，该承诺应为双方买卖合同的内容。现该公司取消这些设施，构成违约，造成其房屋价值贬损，遂诉至法院，要求无锡公司承担恢复设施或赔偿其房屋贬值损失等的违约责任。
　　无锡公司提出，楼书、宣传手册、平面图均不能作为商品房买卖合同内容。合同已履行完毕，其未违约。
　　法院经审理认为，无锡公司的楼书、平面图及广告，对大厦配套设施的功能和位置作了具体说明，这些设施的存在符合部分购房者的需求，会提升待售商品房对潜在购房者的吸引力，对购房合同的订立及房屋价格有重大影响，这些应当视为商品房买卖合同内容。现大厦内并无上述设施，无锡公司构成违约。宋某因上述配套设施缺失，无法获得购房时期待的居住品质和良好感受，其权益受损，应获赔偿。结合其权益受损及无锡公司违约情况，酌定赔偿2.24万元。
　　一审判决后，无锡公司上诉。二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
　　法官说法：
　　商品房销售时，出卖方的楼书、平面图及文字介绍、图片效果等，使不特定购房人作为潜在消费者产生对商品房有特定功能和用途的预期，尤其是对楼盘所属的教育、医疗、商业、服务业等配套设施存在期待，楼书、广告等宣传资料对合同订立及房屋价格有重大影响，应视为合同附件。出卖人在楼盘投入使用后，未向购房人提供宣传资料中相应设施的，应承担违约责任。
　　面积误差过大可退房
　　2014年1月25日，浙江平阳市民董某付给平阳某房产开发公司(以下称“平阳公司”)10万元购房定金，并于同年2月16日与平阳公司签订《商品房买卖合同》，约定平阳公司将一套建筑面积为258.05平方米(套内面积为205.9平方米)的房屋以380余万元出售给董某。双方约定选择建筑面积为计价方式，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%时，董某有权退房。合同签订当日，董某付清余款，并支付车位费1万元。
　　2015年8月25日，平阳公司出具给董某的费用结算单载明：董某所购商品房面积差异处理：合同面积258.05平方米，实测面积242.36平方米，实际应退房款231145元。
　　董某认为，其所购房屋建筑面积缩水约6%，超过合同约定的误差比绝对值的3%，其有权选择退房。
　　平阳公司提出，合同中约定的是产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%，而非实测建筑面积与约定建筑面积误差比，因董某还未办理产权证，不符合解除合同条件。
　　法院经审理认为，涉案商品房约定的建筑面积为258.05平方米，其产权登记的建筑面积误差应在7.7415平方米内，但涉案商品房合同中将不应计算面积的10.62平方米屋面平台计入建筑面积，因此不论涉案商品房的所有权证何时取得，都不会改变产权证上登记的建筑面积与合同上约定的建筑面积误差比绝对值超过3%的事实，若继续以取得涉案商品房的所有权证为前提，才能主张解除合同，对董某有失公平。最终，法院判决解除合同;董某协助平阳公司办理商品房的备案登记撤销手续;平阳公司退还购房款380余万元及利息，退还车位款1万元。
　　法官说法：
　　相关司法解释规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，不予支持;2.面积误差比绝对值超出3%，购房者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
　　质量问题可要求维修
　　安徽芜湖市民高某购买了芜湖某房地产开发公司(以下称“芜湖公司”)开发的一套房屋。自房屋交付后，房屋顶、墙面多处渗漏，芜湖公司及物业公司多次派人维修，仍未解决渗漏问题。此后数年，高某一直与芜湖公司及物业公司协商解决房屋渗漏问题无果，高某因此一直不能入住，也无法将该房出租或出售。
　　2015年5月，经芜湖市建设工程质量监督站调查确认，高某购买的房屋屋顶、墙面渗漏、填充墙裂缝问题已修好，但部分墙面仍存在修补色差问题。高某遂诉至法院，要求芜湖公司赔偿其房屋空置期间的各项费用合计7.6万余元。
　　芜湖公司提出，房屋虽存在部分质量问题，但经维修，并不影响正常居住使用;租金损失是期待利益，不是实际损失，涉案房屋是用于居住的而非出租，不应赔偿租金损失。
　　法院经审理认为，芜湖公司向高某出售的房屋自交付以来，屋顶、墙面多处裂缝，并多次出现渗漏，数年来反复、多次维修，导致高某一直无法正常入住。涉案房屋为住宅，高某在获得该房屋产权后，对该房无法居住、使用，也无法对外出租，甚至难以出售。经评估，该房自2011年1月至2015年5月期间租金价值为6.35万元。故对高某提出芜湖公司应在该期间赔偿其预期损失，并支付评估费用1000元的诉讼请求，予以支持。判决芜湖公司赔偿高某6.45万元，并对色差问题予以修复。
　　法官说法：
　　房屋质量出现问题，主要的方式还是维修。遇到房屋质量问题，尽可能与开发商先行协商，共同协商制定维修方案。如协商不成，可向质监站投诉。如果装修后出现质量问题，需要请权威的房屋鉴定公司出具鉴定报告，证明是房屋本身的质量问题而非装修所致，再同开发商协商或找质监站处理。但是，质监站只负责房屋质量的维修问题，赔偿需要走司法程序。
　　实例分析
　　案例：户口迁移估计不足，无购房资格无奈解约
　　【案件经过】：2016年5月，买家丁某通过某中介公司介绍，看中了与业主梁某位于荔湾区的某物业。经过多次的上门看房，丁某最终与梁某达成一致交易意向，愿意以260万的价格购买该房屋。在签订房屋买卖合同前，丁某告诉梁某其正在办理入户广州的户口迁移手续，预计2个月后能办好，2个月内可向银行申请按揭贷款，预计最迟签约后3个月可获得银行同意贷款通知书，并正式办理交易过户手续。梁某同意了丁某提出的过户时间要求，于是双方签订房屋买卖合同，丁某支付梁某5万元的定金。
　　由于某些原因，直到8月底丁某的户口迁移申请迟迟未能办好，更不用说去银行申请房屋按揭手续了。梁某在这三个月内也多次书面催促丁某一起去办理网签等交易过户手续，但丁某因户口问题始终无法办理后续手续，丁某希望业主能够再宽限一个月。但由于房价上涨，梁某周边同类房屋已涨到300多万，梁某认为自己已多次催促丁某办理过户手续，已尽业主业务，而丁某无法配合办理手续已违反了合同约定，故提出可以再宽限2个月，但丁某要以300万的价格购买房屋，要不就没收定金解除合同。丁某无法再拿出更多资金，无奈只能与梁某解除合同，并支付了2万元的中介服务费。
　　【案例分析】：根据《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”作为买方，在签订房屋买卖合同前除了需要准备购房资金外，也要对自身的购房资格进行评估。案例中丁某就是对办理入户迁移时间等估计不足，导致最终无法根据合同约定时间办理贷款及交易过户手续，而且还需支付中介服务费。
　　案例：装修未被纳入评估价值，交易资金不足有风险
　　【案件经过】：2016年6月，广州的李小姐将市郊的房屋出售后，计划在市中心重新置业。李小姐开始通过中介公司寻找合适房源，后某中介公司向其推荐了天河区的一套房屋，据业主王某介绍，房屋新购置不到半年，装修花费近四十万，且房屋附带一个50平方米的天台可以使用，但平台面积没有计入房产证。李小姐看完房屋后，十分满意;经与业主王某反复磋商，最终以288万元的价格签订合同，并支付了10万元定金。
　　后李小姐在办理银行按揭手续时发现，银行仅同意按评估价230万元的六成(即138万)批按揭贷款额度，而自己手头除需支付首期款(86万)外的剩余资金，不足以补齐64万元的差额。直至合同约定交易的期限，李小姐仍未能筹措到足够资金。无奈之下，李小姐只好与业主协商解除合同，最终业主王某退还了部分定金3万元;李小姐认为中介未告知该房屋准确的评估价值，存在过失，不愿支付中介服务费，后中介向市仲裁委提起诉讼，经仲裁委判决，认为中介公司已促成买卖双方成交，故判决李小姐应当支付中介服务费3万元。
　　【案例分析】：银行在办理按揭业务时，会委托专业评估机构对房产价值进行评估，本案中原业主装修虽花费近40万元，还有买家李小姐非常满意的超大平台，但因装修折旧期限较短，难以计入评估价格，附带的平台没有权属，也不能纳入评估范围，评估机构在评估过程中通常会遵循谨慎性和合法性原则，从而出现评估价格低于实际成交价格的情况。在这种情形下，银行同意的贷款额度就会低于买家预估的金额。
　　此外，根据《合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，本案的李小姐因无能力继续履行合同属于违约，本应无权要求返还定金的。
本文由河北英利律师事务所孙术校提供，仅供参考