房屋承租人能以租赁物存在权利瑕疵为由主张合同解除权吗？
随着市场经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多。那么，在房屋租赁中，承租人可否以租赁房屋存在权利瑕疵为由主张合同解除权。本文对出租人的权利瑕疵担保义务及出租人违反该义务时承租人享有的救济有哪些进行梳理和总结。
一、出租人的权利瑕疵担保义务与违反该义务的认定标准
在租赁合同中，出租人应承担瑕疵担保义务。出租人的瑕疵担保义务包括物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。其中，权利瑕疵担保义务是指出租人应担保租赁期间内，承租人对租赁物进行使用、收益的权利不因第三人对租赁物主张权利而受到影响。《合同法》第228条明确规定了出租人的权利瑕疵担保义务:“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”据此，在同时满足下列条件时，可以认定出租人违反了权利瑕疵担保义务：
1、第三人就租赁物向承租人主张权利
首先，第三人的权利应存在于租赁物之上；其次，第三人应向承租人主张该权利。若第三人的权利与租赁物无关，或虽有权利但未向承租人主张，则不能认定出租人违反权利瑕疵担保义务。
2、第三人主张的权利影响承租人对租赁物的使用和收益
若第三人的权利不会影响承租人依租赁合同获得的对租赁物的使用权和收益权，则不能认定出租人违反权利瑕疵担保义务。
3、承租人在租赁合同订立时不知道第三人对租赁物存在权利
若承租人在缔约时已经知道租赁物上存在权利瑕疵仍愿签订合同，则承租人自愿承担第三人主张权利的风险，此时出租人不负权利瑕疵担保义务。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的司法解释》（以下简称“《担保法司法解释》”）第66条第2款对此有明确规定。
二、出租人违反权利瑕疵担保义务时承租人享有的救济
1、减付或停付租金
这是《合同法》第228条规定的救济。若出租人违反权利瑕疵担保义务，因第三人对承租人主张权利，导致承租人取法按照租赁合同的约定对租赁物适用、收益的，承租人有权在与其权利受影响的程度范围内停止履行自己的义务，即减少支付租金，甚至不支付租金。
2、要求出租人承担违约责任
除上述救济外，因权利瑕疵担保义务是出租人的合同义务之一，出租人违反该义务，承租人有权依《合同法》与《担保法司法解释》有关规定，要求出租人承担违约责任。出租人能够采取补救措施除去第三人在租赁物上的权利的，应及时采取补救措施；对承租人由此遭受的损失，出租人应予赔偿，
3、解除合同
解除合同的救济不是承租人在出租人违反权利瑕疵担保义务时必然享有的救济。《合同法》第94条规定，若合同一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现，对方有权解除合同。据此，只有当出租人违反权利瑕疵担保义务达到根本违约的程度，即因第三人主张权利，致使承租人完全无法按照租赁合同的约定对租赁物使用和收益时，承租人才有权解除合同。出租人违反其义务是否达到根本违约的程度用根据案情具体分析。鉴于承租人的合同目的是对租赁房屋进行使用和收益，在第三人对租赁房屋享有抵押权时，可区别分析出租人的违约程度：
1、抵押权设立在租赁合同之后：根据《担保法》第48条、《物权法》第190条，以及《担保法司法解释》第65条的规定，该抵押权不能对抗承租人的权利，即使为实现抵押权而处分租赁房屋，承租人与出租人（抵押人）之间的租赁合同也不受影响，承租人仍有权使用和收益租赁房屋，承租人的合同目的仍可实现，即“抵押/买卖不破租赁”，此时出租人的行为为达到根本违约程度，承租人无权要求解除合同。
2、抵押权设立在租赁合同之前，但抵押权为实现的：抵押权时一种不转移占有的担保物权，抵押权人不占有、使用抵押物。因此，在抵押权实现之前，承租人对租赁房屋的使用和收益不受影响，承租人无权要求解除合同。
3、抵押权设立在租赁合同之前，抵押权人要求实现抵押权的：根据《物权法》第190条、《担保法司法解释》第66条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，出租人将已抵押的房屋出租的，在后的租赁合同债权不能对抗在先的抵押物权（抵押物为房屋等不动产的，应依法办理抵押登记）。抵押权人主张实现抵押权时，必然涉及对租赁房屋的处置，导致承租人无法继续使用该房屋，承租人的合同目的无法实现，此时承租人有权解除合同。对于承租人由此遭受的损失，出租人是否承担损害赔偿责任，根据《担保法司法解释》第66条第2款的规定，视出租人是否事先告知承租人租赁房屋已抵押的事实而定：如已告知，损失由承租人自行承担；如未告知，损失由出租人赔偿。
综上，在房屋租赁合同中，出租人对承租人承担权利瑕疵担保义务，应保证承租人对租赁物的使用和收益不受第三人对租赁物的权利影响。若出租人违反该义务，承租人有权减付停付租金，并要求出租人承担违约责任。若因第三人向承租人主张对租赁物的权利导致承租人签订租赁合同的目的无法实现，出租人构成根本违约，承租人有权解除租赁合同，并向出租人主张损害赔偿。
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