南京共有房产分家析产老人起诉鼓楼律师案例2017
依据物权法规定，分割共有财产的基本原则有三：一、依据共有人约定分割的原则无论是按份共有，还是共同共有，共有人对共有财产的分割有约定的依其约定。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。例如，没有经济收入的某个共有人的父亲病重，需要分割共有财产，获得给父亲看病的钱。在这种情形下，虽然共有人有不能分割共有财产的约定，但父亲患病的共有人属于本条规定的有重大理由需要分割共有财产的情形。二、依法分割的原则共有人对共有财产是否可以分割，在什么情况下可以分割没有约定，或者约定不明确的，应当依据本条的规定予以分割．即按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。 2017年-南京鼓楼区人民法院
共有房屋分割案
成功获法院支持拍卖房屋分割一半价款
南京资深律师庄荣华律师指导
2017-5-26结案案情介绍：
本案委托人因无钱生活治病，唯一一套房屋与儿子共有，但是儿子与自己因民事诉讼纠纷关系交恶，近四年已无往来，故老人起诉要求分割房屋，获取房屋折价款，来维系自己的晚年生活。原告最终委托知名南京继承房产律师庄荣华代理此案。
本案由于属于房产案件，适用不动产所在地法院，故本案在鼓楼法院处理。
承办法官：韩皓法官【民四庭】。
2017年4月11日立案，2017年5月26日结案，历时一个月左右！
案件结果：
1、法院判决本案房屋拍卖所得款由原告享有一半利益份额。
拆解法院裁判思路：
本院认为，涉案房屋经本院( 2014)鼓民初字第号民事判决确认为原、被告共同共有，因此各共有人对该房屋的权利均等，本院确认屎、被告各自享有1/2所有权份额。故对被告所称涉案房屋产权存在争议的辩解，本院不予采信。根据《物权法》的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因此，根据原告现有的生活状态以及同被告的关系等等，原告可以要求分割涉案房屋。现原告诉请对涉案房屋进行分割，而被告不同意分割，双方又无法达成一致意见。根据《物权法》的规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。因涉案房屋系不动产，难以进行实物分割，如果进行实物分割，亦会减损房屋的价值，原、被告又均不同意折价归并，故只有将涉案房渥进行拍卖、变卖，然后原、被告依据享有的份额对所得款项进行分割，由此产生的费用由原、被告负担。对于原告请求拍卖、变卖涉案房屋分割50%份额的诉讼请求，本院予以支持。
律师点评：
本案原告作为9旬老人，被告作为原告的儿子四年未探望老人，即不给老人物质帮助也不老人精神关怀，庄荣华律师运用民法、物权法等相关法律规定，整体击破对方的诉讼策略，在法庭中也积极进行发问和抗辩，使得法庭能够更加清晰的认识所有对我方有利的条件因素，最终法庭也采纳庄荣华律师的意见。
房屋是诉讼财产中价值最大的部分，凡涉及分割房屋的诉讼案件，最好寻求专业律师，或者有着相关成功案例的律师处理，庄荣华律师对于房产分割有着大量的成功诉讼经验，当事人有不明之处可致电庄荣华律师咨询。
至此本案终结，当事人非常满意案件结果。
江苏省南京市鼓楼区人民法院
民事判决书
(2017)苏民初号
原告：A，女，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：庄荣华，江苏格非律师事务所律师。
委托诉讼代理人：B（系A女儿），女，住南京市鼓楼区。
被告：C，男，住南京市鼓楼区。
原告A与被告C共有物分割纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告A的委托诉讼代理人庄荣华、B，被告C及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告A向本院提出诉讼请求：要求分割原、被告共有的位于南京市鼓楼区室的房屋（以下简称涉案房屋），分割方式为依法拍卖、变卖，所得价款原、被告备分得50%。事实和理由：原、被告系母子关系，2 01 4年，南京市鼓楼区人民法院判决确认涉案房屋由原、被告共同共有。判决后，原、被告关系恶化，被告约四年时间未看望过原告，并将涉案房屋独自占据。原告年事已高，无法正常使用涉案房屋，同时身患多种疾病，无力支付医疗费用，故诉至法院，希望判如所请。
被告C辩称，涉案房屋现不具备分割的条件：1．该房屋产权份额不清晰，涉案房屋虽然登记在原告一人名下，但房屋来源是原、被告各自一套拆迁安置房屋交换所得，1998年12月22日，原告因拆迁分得一套单室套住房，被告及其儿子D分得小套住房，单室套住房面积40平米，小套住房面积55平米，后原告未经被告及其儿子同意，私自将两套安置房置换为涉案房屋，被告认为涉案房屋应当按份共有，如原告坚持分割，也应当考虑被告儿子D的权利；2．涉案房屋的共有基础仍然存在，原、被告系母子关系，之前均住在涉案房屋内，原告的生活起居一直都由被告照料，直至2 01 3年下半年，原告突发脑梗，出院后，原告女儿B私自将原告接走，并阻挠被告看望、接回
原告。原、被告母子关系一直较为黜洽，现原告年事已高，之前有过脑梗病史，被告现不确定原告是否具备完全民事行为能力，不确定该诉求是否是原告的真实意思表示，恳请法庭查明；3．被告为下岗职工，经济比较困难，且没有其他住房，没有能力折价补偿原告，希望原告能够搬回涉案房屋内居住，仍然由被告继续照料。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原、被告系母子关系。南京市鼓楼区室的房屋原登记在原告名下，2 0 1 4年，被告因涉案房屋将原告诉至法院，要求将涉案房屋65%的份额确认归其所有。2 01 4年4月4日，本院作出( 2014)鼓民初字第号民事判决，确认坐落于南京市鼓楼区室房屋为C与A共同共有。判决作出后，本案被告不服提起上诉，二审经审理维持原判。
因诉讼及家庭矛盾，被告至今已近四年时间未见到原告，亦未对原告尽赡养义务。涉案房屋由被告及其儿子居住，原告年事已高，身患脑梗等疾病，现由女儿B照料。庭审中，原告的委托诉讼代理人向法庭播放了原告本人的陈述，希望分割涉案房屋拿回属于自己的一半份额，表达思路清晰。
因原、被告对涉案房屋分割、折价产生争议，故原告诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、民事判决书等证据证实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋经本院( 2014)鼓民初字第号民事判决确认为原、被告共同共有，因此各共有人对该房屋的权利均等，本院确认屎、被告各自享有1/2所有权份额。故对被告所称涉案房屋产权存在争议的辩解，本院不予采信。根据《物权法》的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因此，根据原告现有的生活状态以及同被告的关系等等，原告可以要求分割涉案房屋。现原告诉请对涉案房屋进行分割，而被告不同意分割，双方又无法达成一致意见。根据《物权法》的规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。因涉案房屋系不动产，难以进行实物分割，如果进行实物分割，亦会减损房屋的价值，原、被告又均不同意折价归并，故只有将涉案房渥进行拍卖、变卖，然后原、被告依据享有的份额对所得款项进行分割，由此产生的费用由原、被告负担。对于原告请求拍卖、变卖涉案房屋分割50%份额的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条以及《中华人民共和国氏事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告A、被告C于本判决生效之日起三十日内将南京市鼓楼区古室房屋拍卖、变卖，所得价款由原告A、被告C各得5 0%（由此产生的费用由原告A、被告C均摊）。
案件受理费9 8 1 8元，减半收取计4 9 0 9元，由原告A负担2 0 0 0元、被告C负担2 9 0 9元（此款原告已预交，被告应负担部分于本判决生效之日起三十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
南京市鼓楼区人民法院
二0一七年五月二十六日
