动迁房买卖的法律风险
通常所说的动迁房准确地说应是“动迁安置房”或“征收安置房”。实践中，很多被安置人获得了几套房子之后，急于出卖，而法规规定不能立即交易。《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定：动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。这里的3年一般指从下来大产证开始计算，即房产公司举得产证时开始计算。这时，卖家一般会低于市场价出卖，而有些想省钱的买家当然迫不及待地想买。在这种情况下，二者很容易签订买卖合同。
对于这个买卖合同的性质，法律上是有效的，法规禁止的仅是“过户”，也就是无法在房产交易中心办理手续。而不动产是登记主义，只有房产部门登记了才真正享有物权。所以，买家的风险就凸显了。实践中，房价一直是上涨的，很多动迁房的卖家违约的不在少数。主要表现为1、符合过户条件之后不配合买家过户。2、在符合过户条件之前又与他人签订买卖合同并过户。
对于第一种违约，买家还是可以通过诉讼来维护自己的权益的。起诉卖家履行合同，配合过户、支付违约金、交房等。对于第二种违约情况，对于买家来说是相当危险了，这种“一房二卖”行为要分情况看：如果卖家卖给的这个“他人”是善意第三人，既同时符合善意（不知情）、支付了合理的对价、已经过户这三个条件，则买家房子是拿不回来了，只能主张卖家赔偿损失。如果卖家卖给的这个“他人”是恶意的，则买家要起诉合同无效，努力追回房子。
通过以上分析，可知道买家的风险是相当大的，但这个风险是可以降低可防控的，关键在于签订买卖合同时买家要对于交房、过户、违约情况约定的详尽，让卖家违约的代价变大，使得其无力承担违约责任，也就相对不敢做出违约的事情。（本人为徐菲律师原创，未经许可禁止转载）
