动迁房买卖风险如何防范？！
动迁房买卖风险如何防范？！
动迁安置房（又称配套商品房）指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，安排给被拆迁人居住使用的房屋。因安置对象是特定的动迁安置户，所以，该类房屋买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策所约束，和一般的商品房交易有很大的不同。近年来，随着国家房产新政的陆续出台及进一步控制房地产价格过快上涨力度的不断加大，政府允许大量动迁安置房提前上市交易为二手房交易进一步充实了房源，在一定程度上活跃了二手房交易市场。按照国家动拆迁政策及上海市安置房屋管理的相关地方性规定，上海市目前规定动迁安置房限制上市交易的时间由五年调整为三年，这为动迁安置房的买卖双方提供了政策依据和交易契机，也大大缩短了动迁安置房进入市场进行自由交易的时间，成为当前二手房市场交易中一道独特风景。
大量动迁安置房的提前交易，除了前面提及的政策因素外，也有其现实原因。一是经过多年来大规模的旧区改造和市政动迁，特别是上海房屋动拆迁逐步向农村宅基地房屋拆迁领域推进，上海动迁居（农）民的居住环境已大大改善，居（农）民家庭拥有多套住房已是普遍现象，他们确实有出租或出售动迁安置房屋的要求，特别是2010年以来，随着上海全市房产调控的进一步深入，本市将动迁安置房限制上市交易的时间由五年调整为三年，在一定程度上适应了该市场需求；二是动迁安置房屋提前出售，其价格往往比可直接上市交易的产权房屋更为优惠，每平方米甚至相差几百元至几千元不等，对不少购房者极有市场吸引力；三是随着国家房产调控政策的进一步深化，特别是限购令、限贷令、房产税等政策的密集出台，使得大量的刚性需求和改善性需求购房者被拒在普通二手房交易门槛之外，而这一群体为切实改善居住环境，不得不将购房对象转向动迁安置房；四是部分投资客仍然看好上海房地产市场行情，在当前国家物价上涨、抗通胀压力居高不下、居民投资理财渠道相对比较单一的情况下，他们坚定选择购买动迁安置房作为投资理财、让手头资金作为保值增值的首选。
综上，上海市动迁安置房交易行情日趋看热不可避免，而作为一名房地产专业的法律工作者，笔者认为，动迁安置房买卖交易中，房屋买受人切不可为了贪图房屋价格廉价而省却聘请专业律师把关，专业律师的及早介入可防范或减少动迁安置房交易时不应有的法律风险和不利法律后果。笔者根据多年来从事房地产法律服务的实践经验，在笔者代理过的动迁安置房买卖纠纷诉讼当中，因卖家无法面对房价已经高涨的现实进而反悔出售房屋，没有正当理由的要求买家给予适当经济补偿或在补偿未果的情况下向法院提出主张动迁安置房买卖协议无效、要求收回已出售安置房的纷争屡见不鲜。对此，我们也不能因此因噎废食，笔者认为，对动迁安置房有着强烈购买需求的购房者建议聘请专业律师提供相应的法律服务，专业律师可以从以下几方面来协助购房者顺利购置动迁安置房。
一、详细了解动迁安置房的取得来源、取得时间，房屋出售方的动迁补偿安置协议何时签订，动迁安置房屋的登记权利人和实际权利人有哪些，购买动迁安置房屋是否征得所有产权共有人或实际权利人的同意。这关系着动迁安置房屋的出售主体是否适格的问题。
二、需要了解所购安置房屋开发商名下的大产权证、房屋出售人名下的小产权证是否已经办出，若大产权证未办出，购买此类动迁安置房应慎之又慎，若小产权证未办出，应了解一下小产权证的大概办出时间，若小产权证已办出，为尽可能保证交易安全，建议购房者以虚拟借款实则购房的方式对所购房屋进行抵押登记，以限制房屋出售方一房多卖或另行设置债务、重复办理抵押登记。
三、聘请专业律师对《动迁安置房屋买卖合同》的签订进行严格把关，这是购买动迁安置房、防范购房风险的关键环节。
在专业律师就动迁安置房屋买卖的可操作性进行初步评估后，就房屋买卖合同中的房屋出售主体、房屋出售价格（是否净到手价）、房屋的实际交付时间、购房款的支付方式（包括尾款如何扣留）、如何办理房产抵押登记及注销抵押登记、买卖双方税费的承担、房屋出售方何时办出自己的小产权证、如何配合买受方签订正式的房地产买卖合同、交易时间的提前约定、房屋出售方户口不得迁入的保证及户籍迁出义务、意外事件等法律事实的出现如死亡、继承、赠与、抵债、因诉讼被执行及买卖双方的违约赔偿责任等内容进行明细规定，以此约束买卖双方，特别能对房屋出售方欲悔约起到震慑作用。
四、房屋买受方要及时接收房屋并实际装修入住或实际占有（可用于出租收取租金），关于这一点，动迁安置房买卖若引发纠纷，法院是非常重视这一情节和事实的。
只要房屋购买方大体从以上几方面来防范购房风险，买家的购房利益基本可受保护。当然，有交易就难免有诉讼，有诉讼就难免风险，购买动迁安置房特别在房屋出售方没有取得房屋的小产权证，购买方在无法确定动迁安置房具体权利人的情况下与权利人之一签订了合同，在房价上涨后，如果其他权利人主张权利，合同效力会存在一定的争议。不过，这也得因案而异，在安置房屋买卖合同纠纷诉讼的司法实践中，法院往往会依据合同履行的诚实信用原则及房屋实际交付、购房款实际支付且购房人实际占有使用动迁安置房等情节来最大可能维护买家的合法权益。
