案情简介
2010年9月2日，某开发商与某物业公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定，开发商选聘物业公司提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，办公楼的收费标准为8元/月/平方米。业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费。开发商、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠付物业服务费的每天万分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限自开发商公告的交房截止之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止等。
2009年10月14日，出卖人开发商与买受人李某签订了《商品房买卖合同》。约定，买受人购置1单元1101号商品房用于办公，总价815353元等。
另查明，2011年9月18日，李某与案外人王某签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于上述开发商自有写字楼1-1101、1-1102、1-1103、1-1105、1-1106共五套租赁给王某使用，合计建筑面积660.12㎡。承租期自2011年9月18日起至2016年9月18日止，王某在使用房屋时所发生的一切费用，包括但不限于水电、卫生、物业管理费等由乙方承担。首次物业费已由李某垫付，以后每年的物业费由王某自行交费。
上述合同签订后，物业公司依约提供物业服务，李某及王某交纳了部分物业费后，自2012年7月1日起未再交纳任何费用，截至2014年9月30日共计拖欠物业管理费141853.68元及违约金8832.73元。后，因王某搬离租赁房屋，去向不明，物业公司起诉要求李某支付拖欠的物业费及违约金，李某认为物业公司怠于向王某主张权利，以及因监管不善导致王某搬离租房时损坏了大量室内装修，给李某造成了极大损失，故反诉物业公司要求其赔偿损失20万元。
                            法院裁判
法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，物业公司与开发商签订的前期物业服务合同、李某与开发商签订的商品房买卖合同，均系当事人真实意思表示，内容合法有效，前期物业服务合同对业主具有约束力。合同签订后，乙方物业公司依约提供了物业服务，但李某未按约定期限支付物业费，已构成违约，故李某应继续履行合同义务，物业公司主张由李某支付物业管理费及违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。李某以非物业服务合同当事人为由拒付物管费，无法律依据，不予支持。关于李某反诉称由物业公司赔偿其损失20万元，因物业公司并非涉案租赁合同的当事人，其主张由物业公司赔偿损失无事实和法律依据，故对李某该反诉请求不予支持。遂判决如下：一、李某于本判决发生法律效力之日起七日内支付物业公司物业管理费141853.68元及违约金8832.73元。二、驳回李某的反诉请求。
律师分析
一、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故本案被告的的主张没有法律依据。
二、根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，被告作为业主，虽然其与承租人约定由承租人交纳物业费，但其仍就物业费交纳义务承担连带责任。
笔者在此提醒广大的业主，在与承租人签订租赁协议时应当将租赁期间物业费用的缴纳问题列明合同当中，并同时把该合同提交物业公司进行备案，并要及时督促承租人对物业费用进行缴纳，如果不及时缴纳，物业公司对物业费用进行主张时，根据法律规定业主也需要承担连带责任。
转自：金汇人律师事务所