民事行为能力对房屋买卖合同效力的影响
民事行为能力对房屋买卖合同效力的影响
——罗某诉明某房屋买卖合同纠纷案
依据：（2011）二中民终字第17388号
核心法律问题：行为能力、合同效力
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告）：罗某
被上诉人（原审被告）：明某
2009年7月27日，罗某、明某分别作为买受人和出卖人，与居间方北京某家房地产经纪有限公司签订了《居间成交确认书》及《补充协议》，约定罗某以总价65万元，购买明某的房屋，居间服务费1.5万元。2009年10月25日，罗某、明某又签订《房屋协议变更》，约定将购房款变更为70万元。合同签订后，罗某支付明某购房定金及购房款共计65万元，明某向罗某出具了收条。明某将房屋交付给罗某，后明某又擅自将房屋门锁撬开，收回并占有该房屋。2010年1月4日，涉案房屋所有权登记在明某名下。
2010年3月，罗某诉至一审法院称：我认为明某拒绝给我办理过户已构成违约，应当承担违约责任。现诉至法院，请求依法判令明某继续履行房屋买卖协议，于判决生效之日起7日内配合我办理房屋产权过户手续；明某承担违约金10万元。
明某辩称：对合同签订及收到65万元购房款的事实认可。明某为限制行为能力人，房屋买卖合同亦没有得到其法定代理人的追认，应无效。明某的行为能力问题已在另案中确定，边缘智力是先天性的，后天无法治愈。不同意罗某诉讼请求。
该案审理过程中，明某之母王某另案提起确认明某为限制民事行为能力之诉。在该案中，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《法医学鉴定意见书》称：“根据现有的鉴定材料和我们调查、检查结果，表明：被鉴定人明某于1989年左右出现精神异常，冲动毁物，反复洗手、洗衣服，有自杀行为，曾于安定医院住院治疗，诊断‘边缘智力；神经症，混合型’。后病情经常反复。本次检查见被鉴定人明某神清，智能活动稍差，多次站起洗手，意思表达不适切。应用有关量表进行测查，其结果相当于边缘智力。综上所述，根据《中国精神障碍分类与诊断标准（第三版）》，我们认为，被鉴定人明某诊断为：神经症，边缘智力。现代精神医学认为，边缘智力介于正常智力和智力障碍之间，边缘智力水平的人在思维广度、深度及机敏性方面较正常人有一定差距，不能完成高级、复杂的脑力劳动。而神经症一般不会对罹患者的思维判断能力构成明显影响。具体到本例，受其所患疾病影响，被鉴定人明某对一般民事事务的性质和意义不能完全辨认和理解，无法充分维护自己的权益并承担相应的义务，故评定为限制民事行为能力。”据此，法大法庭科学技术鉴定研究所出具鉴定结论：“（一）被鉴定人明某诊断为：神经症，边缘智力；（二）被鉴定人明某评定为限制民事行为能力。”原审法院于2010年11月18日判决宣告明某为限制民事行为能力人。
另，罗某于2010年2月向原审法院申请诉前财产保全，请求查封明某名下的本案涉案房屋，并提供了自己的财产作为担保。2010年2月21日，原审法院裁定查封明某名下的本案涉案房屋。
二、法院判决
一审法院经审理认为：明某经生效判决文书认定为限制民事行为能力，其签署本案中所涉合同的行为在其属于限制民事行为能力期间，且明某在本案中所签合同效力未得到其法定代理人追认。本案中罗某、明某之房屋买卖合同关系应属无效，明某因该合同取得的财产，应予以返还。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定判决：一、罗某与明某的房屋的买卖合同关系无效；二、明某于判决生效之日起十日内返还罗某购房款六十五万元；三、驳回罗某的诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，罗某不服，持原审诉讼请求，向二审法院提起上诉，请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判支持罗某原审全部诉讼请求。明某同意原审判决。
二审法院经审理认为：本案原审审理期间，明某之母王某另案提起确认明某为限制民事行为能力之诉。法大法庭科学技术鉴定研究所依法出具了《法医学鉴定意见书》，对明某的情况进行了分析说明并出具了鉴定结论。原审法院亦以生效民事判决书判决宣告明某为限制民事行为能力人。现明某之母王某作为明某的监护人表示对明某签订本案合同的民事行为不追认。根据我国法律规定，限制民事行为能力人的监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。鉴于上述情况，罗某的上诉请求理由不充分，本院难以支持。原审法院在确认合同无效的情况下对合同无效法律后果中的返还财产部分一并处理，并无明显不当，原审判决本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
本案的争议焦点在于，诉讼期间明某被认定为限制行为能力人，其法定代理人明确表示对其房屋买卖行为不予追认，此时，双方合同效力如何认定，善意相对人的信赖利益如何保护。
二、观点透析
首先，限制行为能力人缔约的合同效力问题。我国法律规定的限制行为能力人有两种：一是十周岁以上的未成年人，二是不能完全辨认自己行为的精神病人。限制行为能力人可以从事与他的年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认，法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中，生效法律文书确认明某系限制民事行为能力人，其个人实施的买卖行为属效力待定合同，后未经其法定代理人王某的追认，故合同无效，合同无效后，双方当事人应当将获得的财产相互返还。故本案一审、二审判决符合案件事实及相关法律规定。
其次，合同无效后，善意相对人的信赖利益如何保护的问题。本案中，买受人罗某在交易过程中没有主观过错，亦尽到了履行合同的注意义务，其与明某签约的过程中严格履行了合同的约定。合同无效双方返还财产后，守约人罗某可能遭受如下损失：交付全部房款产生的利息损失、签约过程中支付给中介机构的费用损失等。然而，本案情况是否能够适用缔约过失责任还需要进一步考查：缔约过失责任以过错为前提，也就是说只有善意相对人罗某有证据证明明某签约时存在故意隐瞒其真实精神状态的情况，违反了诚实信用原则；缔约过失责任的范围即信赖利益的损失，即善意相对人基于合理的信赖认为合同能够成立，进而支出的费用或者遭受的实际损失。本案中，罗某起诉要求明某承担违约责任，因合同效力问题，此项诉讼显然不能够成立，但是其可以就合同无效后的损失问题要求罗某进行相应赔偿，如果证据充分，在法律上是可以得到支持的。
