卖方因房价上涨违约，买方可以主张房屋差价
【案例简介】
2016年8月，原告张某和被告李某通过郑州**房地产营销策划公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告名下位于郑州市××区××号的房产，建筑面积为98平方，合同总价款900000元。合同签订后，原告于本合同签订时支付定金人民币20000元并向中介公司支付佣金9100元。合同约定被告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还定金，承担该项房产交易所产生的佣金及其他合理费用，并承担由此产生的其他经济损失。后由于房屋价格上涨，被告不愿继续履行合同，原告无奈向法院起诉，要求被告双倍返还定金，赔偿原告购房支付的中介费和评估费等，并请求被告赔偿原告因房屋涨价造成的损失50000元。原告为了证明房屋涨价，向法院提交了《房屋买卖合同》签订前后相同地段同小区的网上发布的房价信息截图。
法院经审理认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。因被告不愿意出卖房屋，导致合同无法继续履行，根据合同约定和相关法律规定，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。原告要求被告双倍返还定金、赔偿评估费用理由正当，法院考虑到郑州市房地产成交价格在涉案房屋交易时期发生涨幅这一客观事实，在被告违约的情况下，导致原告按照原合同价格已无法买到同等价值的房屋，原告也提交了房屋价格上涨的相应证据，故对原告要求被告赔偿房屋差价的诉讼请求予以支持。
【律师评析】
2016年，郑州市乃至全国存量房房价经历了一个大幅上涨的阶段，国家和各地为此出台限购措施抑制房价过快上涨。当房价暴涨的时候，会有一部分卖方放弃诚信，宁可承担违约责任也不愿继续履行合同，引发大量二手房买卖合同纠纷的诉讼。本律师接触或代理的案件中，往往存在着买卖双方都有不同程度违约的情况，而不愿履行合同的一方当事人往往认为对方违约而请求解除合同。2017年3月15日颁布的《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。一份判决书，并不仅仅是在纠纷产生后按照法律规定对双方的责任进行重新分配，更多的应当体现在它的社会价值上。裁判文书公示的作用之一就是它确认的规则对社会类似事件参与各方行为动因的影响。
《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。所以对于类似本案中的卖方因房价上涨违约，买方可以根据合同约定要求出卖方承担其直接损失外，还可以要求其承担预期可得利益损失（房屋差价）。而在向法院请求房屋差价的时候，可以提供同地区同小区同栋楼或同层类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价来确定房屋差价。在没有相关证据证明的情况下，可以申请法院通过评估机构对房屋差价进行鉴定。对于能够证明的房屋差价，法院应当从保护守约方利益、保障诚信原则的角度考虑依法予以全部支持。
