【胜诉】陈戈垠律师代理土地租赁合同纠纷成功案例
【“一句话”案情简介】陈戈垠律师代理长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司诉长沙市某某汽车销售服务有限公司土地租赁合同纠纷案，胜诉。我方诉请的土地使用费、整体形象宣传费及各项滞纳金均得到法院全部支持，判决地上建筑物归我方所有且向我方支付各项费用133万元。
湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终699号
上诉人（原审被告）长沙市和坤汽车销售服务有限公司，住所地长沙高新开发区麓松路与麓泉路交汇处延农综合大楼14楼E-027房。
法定代表人刘伟纯，董事长。
被上诉人（原审原告）长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷企业广场创业大楼22层2203-2204房。
法定代表人饶卫红，董事长。
委托代理人陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。
原审第三人长沙高新技术产业开发区管理委员会，住所地长沙市河西麓谷大道668号。
负责人周庆年，主任。
委托代理人危亚武，男，1984年3月21日出生，汉族，住长沙市望城区，系该管委会职工。
上诉人长沙市和坤汽车销售服务有限公司（以下简称和坤汽车销售公司）因与被上诉人长沙麓谷汽车世界投资开发有限公司（以下简称麓谷汽车投资公司），原审第三人长沙高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新管委会）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第02489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：麓谷汽车投资公司与案外人长沙市岳麓区麓谷街道园艺场、长沙市岳麓区麓谷街道办事处签订了《土地使用权租赁合同》，约定案外人长沙市岳麓区麓谷街道园艺场将绕城高速以东、长三路以南、东方红路以西和东庆路以北合围区域内（土地使用权证号：高（2011）政国土字第13号）的国有建设用地土地使用权出租给麓谷汽车投资公司，并约定麓谷汽车投资公司有权将租赁土地分租、转租给车商或自用，用于汽车世界项目的汽车品牌”4S店”及相关配套建设。麓谷汽车投资公司与案外人长沙市岳麓区麓谷街道东塘集体经济管理委员会、长沙市岳麓区麓谷街道办事处签订了《土地使用权租赁合同》，约定案外人长沙市岳麓区麓谷街道东塘集体经济管理委员会将绕城高速以东、长三路以南、东方红路以西和东庆路以北合围区域内（土地使用权证号：高（2011）政国土字第14号）的国有建设用地土地使用权出租给麓谷汽车投资公司，并约定麓谷汽车投资公司有权将租赁土地分租、转租给车商或自用，用于汽车世界项目的汽车品牌”4S店”及相关配套建设。
2013年10月1日，麓谷汽车投资公司（出租方、甲方）与和坤汽车销售公司（承租方、乙方）及高新管委会（监管方，丙方）签订了《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，合同约定的部分事项如下：1、甲方将其有权出租的、位于麓谷汽车世界的部分土地使用权租赁给乙方建设斯柯达品牌汽车（专卖店）（4S店），租赁地块编号为E-08，租赁地块面积为9.81亩，租赁期限为2013年10月1日-2026年12月31日。乙方则按照合同约定向甲方支付各项费用；2、合同签订时，乙方交付定金，定金标准为6个月使用费，计人民币245250.00元，土地交付之日定金自行转为履约保证金，合同到期后，结清账款，不计利息，全额退还；3、进场正式施工前须交纳建筑施工及装饰装修保证金人民币245250.00元；4、使用费包括租金和配套设施使用费，2013年10月1日-2013年12月31日时段的租金标准为（20000÷365×实际出租天数）元/亩，配套设施使用费标准为（30000÷365×实际出租天数）元/亩，支付时间为合同签订之日。2014年1月1日-2016年12月31日的租金标准为23152.5元/亩?年，配套设施使用费标准为34728.75元/亩?年，支付时间为上一年12月1日前预交；5、市场整体形象宣传费按乙方建（构）筑物总建筑面积计算，标准为1元/㎡/月，由甲方收取和使用。乙方在首次办理临时用水用电手续时，首付6个月市场整体形象宣传费，以后按每年提前30天缴纳。市场整体形象宣传费标准参考市场收费标准协商调整；6、乙方自行负责专卖店（4S店）的建设实施工作并承担全部建设费用。从合同签订之日起，乙方建设期为5个月，开业准备期为1个月，共计6个月，期限届满乙方必须开张营业；7、乙方不按规定时间缴纳任何费用（包括但不限于使用费、物业管理费、市场整体形象宣传费等），甲方有权但无义务代乙方缴纳和垫付，乙方须尽快向甲方补还欠缴费用。无论甲方是否代乙方缴纳和垫付，乙方每延期一天须付给甲方欠缴费用总额的3‰的滞纳金。拖欠费用满60天，甲方有权解除合同，收回出租土地使用权，履约保证金不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物归甲方所有并不予补偿；8、乙方应在约定时间内开张营业，否则，每逾期一天，甲方按30元/天?亩（租赁地块面积）的标准向乙方收取违约金，逾期60天，甲方有权解除合同，收回出租土地，履约保证金和已缴使用费不予退还，建筑物、构筑物及其他附属物归甲方所有并不予补偿；9、与本合同有关的一切纠纷三方可通过友好协商解决，协商不成的，任何一方有权将此纠纷提交出租土地所在地人民法院起诉，在纠纷尚未解决前，各方面继续履行本合同所规定的义务，除非各方同意变更或解除合同。合同签订后，和坤汽车销售公司于2013年10月11日支付了368882.88元（包含了履约保证金及2013年10月1日至2013年12月31日时间段的使用费），于2013年12月24日支付了272601.3元（包含6个月市场整体形象宣传费及装饰装修保证金），2014年3月7日支付了500000元（2014年1月1日至2014年12月31日时间段的部分使用费），三次付款共计1141484.1元。2014年4月份和坤汽车销售公司停止施工亦未再缴纳任何费用。麓谷汽车投资公司于2014年11月20日向和坤汽车销售公司发出了公函，要求乙方支付2014年度的土地使用费、2014年市场整体形象宣传费。2014年12月18日麓谷汽车投资公司再次发出催款函，要求和坤汽车销售公司于2014年12月25日前支付2015年度使用费及市场整体形象宣传费。2015年4月15日，麓谷汽车投资公司向原审法院提起诉讼，原审法院于2015年8月5日向和坤汽车销售公司送达诉状副本。另查明，和坤汽车销售公司所租赁土地的施工工程仅建了地基，后一直处于停工状态。
麓谷汽车投资公司一审请求判令：1、解除麓谷汽车投资公司、和坤汽车销售公司和高新管委会于2013年10月1日所签的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》；2、和坤汽车销售公司立即向麓谷汽车投资公司返还租赁土地，且该土地上的建筑物、构筑物及其他附属物归麓谷汽车投资公司所有；3、和坤汽车销售公司向麓谷汽车投资公司支付使用费228047.8元、市场整体形象宣传费56677.97元、水费978元、电费12908元（使用费从2014年1月1日暂算至2015年4月13日，2015年4月14日至实际返还土地之日止的使用费要求按合同约定继续计算）；4、和坤汽车销售公司向麓谷汽车投资公司支付滞纳金225539.88元、违约金111245.4元（滞纳金每日为欠债总额的3‰，暂算至2015年4月13日，2015年4月14日至实际清偿日的滞纳金要求按照合同约定继续计算）；5、和坤汽车销售公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：一、关于土地租赁合同解除问题。
麓谷汽车投资公司与和坤汽车销售公司签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。麓谷汽车投资公司与和坤汽车销售公司签订合同后，麓谷汽车投资公司将土地使用权租赁给和坤汽车销售公司使用，和坤汽车销售公司应依约向麓谷汽车投资公司支付相关的费用。合同约定和坤汽车销售公司逾期60天未缴纳相关费用，麓谷汽车投资公司有解除合同的权利，亦约定和坤汽车销售公司必须在2014年3月31日前开业，和坤汽车销售公司没有按照合同的约定履行义务，应承担违约责任。麓谷汽车投资公司发出催告要求和坤汽车销售公司依约缴纳相关费用后，和坤汽车销售公司仍然未缴纳欠款，根据《合同法》的相关规定”当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，债权人有权解除合同”，现麓谷汽车投资公司诉请法院判令解除《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，予以支持。关于租赁合同的解除之日，因麓谷汽车投资公司无证据证明其于诉讼之前以通知方式行使解除权，故以麓谷汽车投资公司要求解除合同的诉状副本送达之日即2015年8月5日作为合同解除日。和坤汽车销售公司辩称麓谷汽车投资公司先存在违约行为才导致和坤汽车销售公司无法正常履行合同义务，但其未提供相关证据证实其主张，故不予采纳。合同约定，若和坤汽车销售公司在约定时间内不能正常营业，租赁土地上的建筑物、构筑物及其他附属物归麓谷汽车投资公司所有。现麓谷汽车投资公司请求判令租赁土地上的建筑物、构筑物及其他附属物归麓谷汽车投资公司所有，予以支持。自合同被确认解除之日起，至和坤汽车销售公司将所租赁的土地返还给麓谷汽车投资公司前，和坤汽车销售公司应当按合同约定标准支付的场地使用费，故对麓谷汽车投资公司的该项主张，予以部分支持。和坤汽车销售公司辩称市场整体形象宣传费是基于麓谷汽车投资公司先采取形象推广，和坤汽车销售公司厂房正在修建，麓谷汽车投资公司没有对和坤汽车销售公司进行整体形象推广，故不应当支持。本案中麓谷汽车投资公司与和坤汽车销售公司约定的是市场整体形象宣传费，对应的是”麓谷汽车世界”所有项目，非仅仅指和坤汽车销售公司一家公司，和坤汽车销售公司实际上亦可从中获益，故麓谷汽车投资公司诉请该项费用理由正当，予以支持。另麓谷汽车投资公司要求和坤汽车销售公司支付滞纳金按合同约定计算至实际清偿日止，理由正当，予以支持。
二、关于麓谷汽车投资公司诉请费用的具体计算。
1、关于场地使用费，和坤汽车销售公司应在2013年11月30日前支付2014年1月1日至2014年12月30日时间段的场地使用费567815.06元，实际已付500000元，欠费67815.06元，截至2015年10月29日，逾期699天，产生滞纳金142208.18元；和坤汽车销售公司应在2014年11月30日前支付2015年1月1日至2015年10月29日的时间段的场地使用费469808.63元，该款截至2015年10月29日已逾期334天，产生滞纳金470748.25元；2、关于形象宣传费，应当计算至合同解除之日止，和坤汽车销售公司应在2013年11月30日前支付2014年1月1日至2014年6月30日时间段的形象宣传费27351.3元，和坤汽车销售公司实际已于2013年12月24日支付了272601.3元，包含6个月市场整体形象宣传费27351.3元（2013年10月1日-2014年3月31日）及装饰装修保证金245250.00元），故其尚欠三个月的（4月1日-6月31日）形象宣传费13675.65元，截至2015年8月5日已逾期613天，该欠款产生滞纳金25149.52元；和坤汽车销售公司应于2014年5月31日前支付2014年7月1日至2014年12月31日时间段的宣传费27351.3元，截至2015年8月5日该款已逾期431天未缴纳，产生滞纳金35365.23元；和坤汽车销售公司应于2014年11月30日前缴纳2015年1月1日至2015年6月30日时间段的宣传费27351.3元，该欠款已逾期248天产生滞纳金20349.37元，和坤汽车销售公司应于2015年5月31日前支付2015年7月1日至2015年8月5日时间段的宣传费5395.32元，该欠款已逾期66天产生滞纳金1068.27元；3、关于水电费，麓谷汽车投资公司替和坤汽车销售公司缴纳了2014年8月1日至2014年10月31日时间段的水费978元及电费12908元，该款截至2015年10月31日已逾期364天（2014.10.31-2015.10.31）未支付给麓谷汽车投资公司，分别产生滞纳金1067.98元与14095.54元；4、关于违约金，《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》中约定了履约保证金（定金）和装饰装修保证金，麓谷汽车投资公司已经收取了保证金，故对麓谷汽车投资公司诉请违约金的主张，不予支持。
综上，截至2015年10月29日，和坤汽车销售公司尚欠麓谷汽车投资公司合同约定的使用费和形象宣传费共计611397.26元（67815.06+469808.63+13675.65+27351.3+27351.3+5395.32）；尚欠水电费13886元，尚欠各项费用的滞纳金共计710052.34元（142208.18+470748.25+25149.52+35365.23+20349.37+1068.27+1067.98元+14095.54）。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、麓谷汽车投资公司、和坤汽车销售公司和高新管委会于2013年10月1日所签《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》于2015年8月5日解除；二、限和坤汽车销售公司自本判决生效之日起三日内向麓谷汽车投资公司返还租赁土地（租赁地块编号为E-08，租赁地块面积为9.81亩）；三、本案租赁土地上的建筑物、构筑物及其他附属物归麓谷汽车投资公司所有；四、和坤汽车销售公司自本判决生效之日起三日内向麓谷汽车投资公司支付各项费用共计625283.26元及各项滞纳金共计710052.34元；五、驳回麓谷汽车投资公司的其他诉讼请求。如果和坤汽车销售公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10154元，由和坤汽车销售公司承担。
上诉人和坤汽车销售公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案中，双方没有协商解除合同，也不存在法定解除条件，且麓谷汽车投资公司提供的证据不能充分证明其已合法有效通知和坤汽车销售公司主张解除合同，故本案不符合合同解除条件。二、和坤汽车销售公司支付形象推广费的前提是麓谷汽车投资公司实施了对和坤汽车销售公司有益的行为，但本案中，和坤汽车销售公司厂房正在修建，麓谷汽车投资公司没有对和坤汽车销售公司所经营的品牌进行宣传，和坤汽车销售公司也没有受益，故原审法院判决和坤汽车销售公司支付形象推广费缺乏事实和法律依据。三、合同签订后，麓谷汽车投资公司没有履行合同约定的义务向和坤汽车销售公司提供规划设计资料，导致和坤汽车销售公司不能正常施工和开业，已构成违约，而和坤汽车销售公司并不构成违约。故，请求撤销原审判决，改判不予解除三方签署的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》；改判和坤汽车销售公司不承担责任；由麓谷汽车投资公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人麓谷汽车投资公司答辩称：一、根据双方合同第十条第九款之约定，和坤汽车销售公司逾期60天未缴纳相关费用，麓谷汽车投资公司有权解除合同。和坤汽车销售公司已逾期交租一年半，麓谷汽车销售公司有权通过法院告知其解除合同。二、合同约定的”市场整体形象宣传费”是对麓谷汽车世界整个园区进行宣传，而非针对单个品牌车商，而且麓谷汽车投资公司长期不间断地为麓谷汽车世界园区整体推广宣传。因此原审法院判令和坤汽车销售公司支付市场整体形象宣传费正确。三、麓谷汽车投资公司已及时向和坤汽车销售公司提供了规划设计资料，并协助其办理报建手续，停工原因完全在于和坤汽车销售公司自身。四、原审判决将租赁土地使用费仅计算至2015年10月29日止有误，应当计算至实际交付之日止，请求予以纠正。
原审第三人高新管委会答辩称：原审判决有事实和法律依据，我方认可被上诉人的答辩意见。
二审中，被上诉人麓谷汽车投资公司向本院提交如下证据：证据一、《广告发布业务合作协议》、中国建设银行单位客户专用回单、增值税发票；证据二、《道闸广告灯箱发布合同》、中国建设银行单位客户专用回单、增值税发票；证据三、《广播广告合同》、中国建设银行单位客户专用回单、增值税发票，拟共同证明：麓谷汽车投资公司为麓谷汽车世界园区整体推广开展了大量宣传工作，并为此支付了高额宣传费用。对于上述证据，上诉人和坤汽车销售公司对其真实性没有异议，对合法性、关联性有异议：证据一、二在一审起诉前就已存在，但被上诉人在一审没有提交，应当承担逾期举证的后果；合同没有对内容和范围进行约定，也没有体现出对上诉人的宣传。原审第三人高新管委会对上述证据没有异议。
经审核，被上诉人麓谷汽车投资公司提交的上述证据，上诉人和原审第三人对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据采信的上述证据及各方当事人的陈述，本院二审补充查明：1、2014年3月31日、2014年4月1日、2015年11月19日，被上诉人麓谷汽车投资公司分别与长沙蓝网文化传播有限公司、长沙北纬三十文化传播有限公司和北京语成广告有限公司长沙分公司签订广告宣传合同，对麓谷汽车世界进行广告宣传。2、上诉人和坤汽车销售公司确认涉案工程已办理了建设工程施工许可证。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：麓谷汽车投资公司、和坤汽车销售公司与高新管委会于2013年10月1日签订的《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，系各方的真实意思表示，并无法定无效情形，依法有效。
关于麓谷汽车投资公司是否有权解除《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》。根据该合同第十条第9项之约定，和坤汽车销售公司拖欠费用满60天的，麓谷汽车投资公司有权解除合同，收回出租土地使用权。因和坤汽车销售公司未支付2014年4月份后的租金等费用已构成违约，麓谷汽车投资公司有权依据双方的约定解除《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》，故原审法院确认该合同已于本案麓谷汽车投资公司的诉状副本送达和坤汽车销售公司之日即2015年8月5日解除，并无不当，本院予以维持。
关于和坤汽车销售公司是否应向麓谷汽车投资公司支付市场整体形象宣传费。根据《麓谷汽车世界项目招商暨土地使用权租赁合同》第五条第2项之约定，和坤汽车销售公司应按建（构）筑物总建筑面积1元/㎡/月的标准向麓谷汽车投资公司支付市场整体形象宣传费，且麓谷汽车投资公司在2014年分别与长沙蓝网文化传播有限公司和长沙北纬三十文化传播有限公司签订广告宣传合同，对麓谷汽车世界进行整体广告宣传，故和坤汽车销售公司应按合同约定向麓谷汽车投资公司支付市场整体形象宣传费。
另，和坤汽车销售公司主张称麓谷汽车投资公司没有履行合同约定的义务向和坤汽车销售公司提供规划设计资料，导致和坤汽车销售公司不能正常施工和开业，已构成违约。然，和坤汽车销售公司确认涉案工程已办理了建设工程施工许可证，由此可推定麓谷汽车投资公司已向和坤汽车销售公司提供了规划设计等资料；且和坤汽车销售公司未提供充分证据证明其停工系因麓谷汽车投资公司存在违约行为所致，故对于和坤汽车销售公司的上述主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人和坤汽车销售公司的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10154元，由上诉人长沙市和坤汽车销售服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年五月三日
书 记 员 王 倩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
【裁判文书网链接】//wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=1f8333bf-296e-4f72-979c-14093fd99d23&KeyWord=%E9%99%88%E6%88%88%E5%9E%A0
