方某某诉某某区人民政府房屋征收补偿决定一案
律师代理意见
依据相关法律规定，上海光明律师事务所接受原告方某某的委托，指派本所刘大卫律师就方某某诉某某区人民政府《房屋征收补偿决定》一案的代理人参加诉讼。现综合本案案情，认为被告某某区人民政府作出《房屋征收补偿决定》存在违法行政，请求法院应依法对该《房屋征收补偿决定》予以撤销，具体理由如下：
第一，从原告提供的证据（主要是公证书）以及被告提供的上海市国有土地上房屋征收评估{居住和非住}分户报告单以及房地产估价分户报告和征收决定公布时间不是在同一时点，根据原告提供的证据证明该征收决定公布时间在2015年4月20日。而根据上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（以下简称71号文件）第25条第二款明确规定：“被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日”，即要求三个文件的时点为2015年5月8日才合法，但征收决定是在同年的4月20日。由此，该评估分户报告程序违法，程序都违法又怎能保证实体的公证，即该评估价是否真实均存在疑问？
同时关于置换房屋奉贤区沿港路478弄23号301室28号101室什么时间评估的均没有，被告只是提供了一份配套商品房公示单，这与71号文件第25条相违背。而且被告在本案中仅提供了安置房屋产权证2本，而按照征收补偿决定中规定应提供三套房屋用于安置原告，由此，原告认为被告根本就没有房源安置原告，而且，从被告提供的一套房产证上权利人为上海佳煜置业有限公司的所有，根据71号文件以及590号文件规定，提供的安置房产权必须清洁，而本案中，被告提供的安置房系案外人的房屋作为安置原告，由此，就违背了法律规定安置房屋必须产权清晰，而且保证该产权房属于被告所有，但本案中被告违背了该法律的规定。由此，被告安置补偿决定违法，应予撤销。
第二，原告认为被告对其非居部分补偿违反了法律的规定，补偿标准错误，法院应予以更正。原告在被征收房屋内成立了上海盛发综合经营部，系独立的企业公司法人，对外独立承担责任。而本案中被告以个体工商户的标准对原告进行补偿，由此，被告对原告公司的性质都认定错误，基本事实的认定错误，又怎能作出公平公正的补偿呢？根据征收补偿方案第7条第5项的规定，对于原告非居部分应按照市政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见（沪府办发〔2014〕13号）第三、房屋补偿的方式
企事业单位房屋补偿一般以货币补偿为主，也可以在符合规划控制、节约集约用地、产业发展导向的前提下，结合企业发展需要，在协商一致、操作可行的情况下，采用提供商业用房或工业用房（用地）等其他补偿方式。
五、停产停业损失的补偿
企事业单位认为其停产停业损失超过现行规定标准的，由评估机构对企事业单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合企事业单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后，企事业单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。
由此，就本案而言，被告应提供被征收房屋同区位的商业用房对原告进行安置，而且该门店是原告全家人的所有收入来源，因被告的征收导致原告一家人的经济收入从此断送，由此，被告有义务提供同区位的商业用房给原告继续经营。同时，说明被告作出的征收补偿决定标准错误，由此，该征收补偿决定应予撤销。
同时，原告租赁的系争房屋用于商业使用的年限还有10的期限，因被告的征收，导致原告无法在原地继续进行经营，使得原告的公司损失惨重，而且严重影响到原告的收入，由此，希望法院予以重视。
第三：本案中被告在评估机构选任上存在严重违法，应依法予以撤销该《房屋征收补偿决定》。
根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称590号文件）第20条及上海市人民政府颁布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（下简称71号文件）第24条的规定均对评估机构选任作了明确规定：“房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。根据该条的规定，必须先有双方协商，协商不成的情况下才采取投票或其他方式选任评估单位。而本案中并没有双方进行协商选定评估单位的过程，且被告也未提供相关的证据证明曾经和被征收人、公房承租人及本案的原告有协商的选定评估机构的证据。由此，在选任评估机构过程中程序严重违法，评估机构选任不公平，怎能保证接下来的评估过程、结果公平公正呢？
同时，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条以及《上海国有土地上房屋征收评估管理规定》第九条对评估机构选任都作了类似规定。由此可见，该规定是禁止性规定，即行政机关必须依该规定履行职责，否则属于违法行政。且根据《上海国有土地上房屋征收评估管理规定》第10条第一款规定：“房屋征收部门组织被征收人、公房承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。”但本案中被告并未提供任何相关证据证明该行为，只是公布了评估机构的选举结果，至于协商过程、选举过程等等关键程序不知所踪。
第四：关于房屋征收评估{居住}分户报告单存在以下违法行为。
1，评估人员资质无法确认，虽有其估价师的印章及签名，但被告未提供自身资质的相关证据。根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（下称估价师规定）第11条的规定：“建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构，未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”
第十六条：房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。
第十七条：凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间二年以上者（含二年），注册管理机构将取消其注册。
以此可见，对估价师本身资格是否合法有效是关系到作出的评估报告是否合法有效的关键，但本案中被告并未提供有关证据予以佐证。
2，该评估分户报告单的评估程序严重违法。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估”。
而作为本案的分户报告单并没有表明采取以上法律规定的方法进行评估，由此，该报告单违反了上述规定。该评估程序严重违法，不能作为征收补偿的依据，同时也不能作为本案的定案依据。
3，该评估结论内容不完整，由此，依据法律的规定，该报告应属于无效报告，该评估报告不能作为本案定案依据，同时以该报告为依据作出的房屋征收补偿决定内容违法。
根据法律的规定，评估报告结论内容完整则必须包含以下事项：估价目的、估价对象、价值日期、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果等内容组成。而本案中被告提供的评估分户报告单仅有估价目的、估价日期，其他内容严重缺失，由此，该分户报告单不能作为本案的定案依据。
第五：原告未能与被告达成协议，是因为被告未依照安置方案以及房屋选购办法的要求与原告协商。
根据征收补偿方案第二条的规定，本地块被告认为是旧城区改造，结合590号文件第21条第二项规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。由此，被告应依法提供改建地段或者就近地段的房屋给予原告选择，且被告须无条件提供。
第六：原告认为，被告作出的评估价违反了590号文件第19条的规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。同时结合最高人民房屋征收行政案件十大案例的精神，而且最高人民法院行政庭庭长王振宇指出，根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格补偿，而且已被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。而本案的评估均价两万八千多，不仅低于上海市统计局信息公开的内环线以内的新建住宅平均销售价格，15年新建住宅平均销售价格为72066元。更低于同区为的价格，该区位的新建住宅平均销售价以及超过每平米10万元的数额，而本案仅为2。8万元。
作为本案被征收的房屋位置而言，系沿上海母亲河—苏州河旁，拥有轨道交通M8、M10、M12换乘点，交通便捷。外滩一脉相连，与陆家嘴金融贸易区隔江相望，距离人民广场、南京路、淮海路等成熟商圈均仅几分钟车程。而评估机构作出的评估价如此之低，仅凭被征收房屋占用范围内土地的市场价格都不指这个数，何况还有房屋本身的价值。
综上，被告作出该房屋征收补偿决定时存在以上诸多违法行为，该行政行为依法应予撤销。因被告的违法行政，严重侵害了原告的合法权益。所以，请求法院依法作出公正公平的判决，切实落实中共中央总书记习近平提倡的：“我们提出要努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”得以实现。
此致
上海市某中级人民法院
委托代理人：刘大卫
上海市光明律师事务所律师
2017-2-10