签了居间合同交了定金，没有签房屋买卖合同，房屋买卖有效吗
案件事实
2016年1月份，买方仝先生，卖方代表人吴先生（没有卖方的书面授权）及居间方上海某房地产投资有限公司，三方签订了《房地产买卖居间协议》。该协议约定：将浦东新区胜利路169弄26号101室卖给原告，房价120万（单价18862/平方米）。首期付款48万，于《上海市房地产买卖合同》签订后当日内支付支付甲方。 第二期71万于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行或贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准。 第三期1万元与交房当日支付。该协议第9条规定：本协议下，若甲方未能履行本协议所述事项，则应向乙方双倍返还定金，同时，向乙方支付总房价款20%违约金；若乙方未能履行本协议所述事项，则已支付甲方的定金不予返还，同时，向甲方支付总房价款的20%违约金。合同签订当日，原告将定金2W交给居间方，由居间方转交给卖方代表人吴先生。从签订合同到2016年5月起，卖方代表人吴先生和居间方一直承诺房子没有问题，可以交易。2016年5月31日，居间方电话通知仝先生说开发商不卖了。房价这时已经疯涨，同样的房子（毛坯1楼）已由120W涨到了190W，单价到了29988/平米，上涨近1.1W/平。吴先生找被告吴先生交涉，吴先生说是开发商需要缴纳土地使用增值税，所以不愿意去办产证销售了。吴先生同意退还定金，但仝先生不服，认为合同生效了，吴先生应承担违约责任。为此，吴先生咨询了很多律师，得到的答复是双方没有签订房屋买卖合同，买卖关系不存在，另外吴先生未得到开发商的书面授权，无权出卖该房屋，居间协议无效，吴先生不需要承担违约责任。之后仝先生咨询曾国文律师，曾律师认为，该居间协议有效，居间协议里面包含了实质性的房屋买卖条款，因此房屋买卖协议成立，卖方吴先生违反约定，应承担违约责任。
法律分析
本案的焦点之一：该居间协议包含的房屋买卖条款是否构成房屋买卖合同？对双方是否有法律约束力？曾律师认为，虽然协议名称为居间协议，但该该协议包含房屋买卖合同的必要条款，包括违约责任，因此该居间协议的房屋买卖条款购成房屋买卖协议，对双方都有法律约束力。本案争议的另一个法律问题是，吴先生未经房地产开发商书面授权，以卖方代表人的名义签订的房屋买卖协议是否有效？曾律师认为，吴先生是有民事行为能力的公民，而且该协议是在居间方的居间下签订的，吴先生应对自己的合同行为承担责任。曾律师的这一观点被上海浦东法院采纳。
法院判决
一审法院做出对仝先生有利的判决（案号：（2016）沪0115民初59149号）：
判决被告吴先生返还定金；判决被告支付违约金24万。
律师建议
买卖双方只签了居间协议，没有签独立的房屋买卖合同，该居间协议是否对买卖双方具有法律约束力，要具体分析。如果该居间协议包函了房屋买卖合同的实质条款，确明确规定了违约责任，则该居间协议中的房屋买卖条款构成房屋买卖协议，对双方有法律约束力。如果该居间协议没有包含房屋买卖的实质条款，就有可能仅仅是居间协议。
