【案情】

　　某商厦是甲公司开发建设的商住楼项目，该项目于2002年开始建设，但直至2012年才取得了包括《国有土地使用权证》在内的所有项目开发许可权证。2009年，甲公司与与乙公司签订《店面购买协议》，约定由乙公司购买商厦一楼店面两间。乙公司先后共支付了80%的购房款，并一直占有和使用两店面。

　　【分歧】

　　对于甲公司与乙公司签订的《店面购买协议》效力问题，存在两种不同观点：

　　第一种观点认为，在2012年甲公司取得商厦项目开发所有许可权证之前，《店面购买协议》效力待定，根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”2012年甲公司取得处分权，经其追认后《店面购买协议》有效。

　　第二种观点认为，根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，买卖合同仅是物权变动的原因，根据《物权法》第十五条，买卖合同自成立时生效。

　　【评析】

　　笔者同意第二种观点，基于以下三点思考：

　 第一，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效……”，该条明确了我国接受物权变动原因与结果的区分，合同效力与合同履行的区分，合同效力与物权效力的区分。

　　第二，在物权买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因，所有权转移是物权变动的结果。根据合同归《合同法》调整，虽然出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，但并不影响合同效力，影响的是所有权转移，判断买卖合同是否无效应根据《合同法》第五十二条的规定。2012年之前，即甲公司在取得所有项目开发许可权证之前，其与乙公司签订买卖店面协议时，没有处分权，但是该协议并不存在《合同法》第五十二条合同无效的几种法定情形。

　　 第三，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案虽然甲公司在缔约时对商厦属无处分权情形，但乙公司以此为由主张协议无效法院是不予支持的，即无处分权不必然导致合同无效。

　　综上，2007年施行的《物权法》与1999年施行的《合同法》对于无处分权人订立的合同效力存在着矛盾，而2012年施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》针对这一矛盾问题进行了解释，进一步减小分歧，向物权法理论靠拢，同时根据新法优于旧法原则，均可以得出：物权买卖合同法律关系中，无权处分人订立的合同不因无处分权而无效，合同自成立时生效。即本案甲公司与乙公司签订的店面买卖协议自成立时生效。作者：中级人民法院 江坎 揭婷