基本案情：位于济源市某小区22号楼东户和22号楼西户的房屋未取得房屋所有权证书。2006年3月5日，赵小、李平联签订购房协议，约定：甲方(李平)同意将该小区两套独院房售给乙方(赵小)，两套房屋共计价款33万元整，乙方先支付甲方3万元定金，甲方先办理土地使用证，乙方在2006年6月底之前把余款交清，甲方再把土地使用证交给乙方。赵小于协议签订当日交给李平定金3万元找到李平，向李平交款时，李平称土地使用证正在办理，未办成以前不收取房款。后赵小在两个车库上安装了卷闸门。2008年3月3日，赵小向济源市人民法院提起诉讼，请求判令李平双倍返还定金60000元、赔偿房屋增值损失300000元、租房损失8000元，同年5月5日开庭时，李平辩称其妻子欲将该房卖与亲戚，不同意其其卖房，其元权处分夫妻共同财产。2008年8月7日开庭时，称该两套房屋是彭彦青、卢素贞的，受其二人委托向赵小出售该两套房屋，因其不愿意牵涉朋友及亲戚(彭彦青系李平姐夫)，在原来开庭时作了虚假陈述。原审法院追加卢素贞、彭彦青为第三人参加诉讼，卢素贞、彭彦青述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平出售房屋。彭彦青、卢素贞述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平出售房屋。彭彦青、卢素贞述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平出售房屋。彭彦青、卢素贞分别持有济国用(2007)第F002号、济国用(2007)第F003号土地使用权证(登记日期为2007年4月10日)。在诉讼期间，赵小于2009年4月21日收到李平退还定金3万元。法院委托济源阳光资产评估有限公司评估，该公司作出司法鉴定检验报告书：在鉴定基准日2008年4日，22号楼东、西户房地产的鉴定价值为1225800元，东户、西户鉴定价值均为612900元。赵小支出鉴定费10000元。
　　案件焦点：房屋买卖合同订立时未办理房屋产权登记，买受人善意购买房屋，后办理了房屋产权登记，登记的产权人不是出卖人，房屋买卖合同是否有效?
　　河南合同法律师网首席律师邹超律师分析：李平与赵小签订房屋买卖协议时，房屋尚未办理土地使用权证和房屋所有权证，李平也未告知赵小其不是房屋的所有权人，赵小有理由相信李平有处分房屋的权利，是善意的合同相对人，双方签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。后作为合同标的物的两套房屋办理了土地使用权证，登记的使用权人为卢素贞、彭彦青。李平已不能向赵小履行合同，应当双倍返还赵小定金6万元，扣除李平已返还的3万元，应当再返还赵小3万元。根据李平与赵小签订买卖协议后房屋市场价格上涨的实际情况，参考本案所涉的两套房屋的鉴定价格等因素，赵小要求李平赔偿损失30万元，属合理请求，法院应当予以支持。赵小要求李平支付租金8000元，赵小未提供租赁合同、租金收据，仅凭证人证言不足以证明其租赁房屋、支付租金的事实，故对其要求支付租金的请求，法院不应支持。