知名房产律师解析两限房借名买房案件
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
张德彪与张念纯是姐弟关系。涉案房屋现登记在张念纯名下；2011年4月29日，张念纯取得涉案房屋所有权登记，房屋性质为限价商品住房。
2009年5月8日，张德彪与张念纯签订《关于房屋转让的协议》，约定：由于2008年拆迁，因张念纯资金不足，无力购买，将拆迁得来的涉诉房屋转让给张德彪购买。张德彪支付五万元转号费；如若干年以后无论任何原因张德彪出售此房，就在原来转号费人民币伍万元的基础上再补偿对方伍万元整。如张念纯不按此协议执行，反悔双倍返还房款。如张德彪不按此协议执行及执行还款，张念纯有权收回此房，余款不退还。
2009年12月19日，张念纯与A公司签订商品房预售合同，约定以548822元价格购买涉案房屋。后涉案房屋由张德彪装修居住至今，期间张德彪以张念纯名义申请办理了银行贷款17万元。
2013年，张念纯诉至法院，要求确认双方之间的《关于房屋转让的协议》无效。2013年11月6日，人民法院作出生效民事判决，认定双方签订的《关于房屋转让的协议》实质上约定借名购买涉案房屋行为，因涉案房屋性质是限价商品房，双方借名购房行为因违反国家法律、法规及政策性强制规定应属无效，遂判决确认双方于2009年5月8日签订的《关于房屋转让的协议》无效。
现张念纯和女儿无处居住，张念纯要求张德彪腾退涉诉房屋，张德彪拒绝，双方发生纠纷，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令张德彪腾退涉诉房屋；2、本案诉讼费由张德彪承担。
二、法院审理
张德彪在原审法院反诉称：张德彪与张念纯于2009年5月8日签订房屋转让协议后，张德彪向张念纯借款30万元并自行筹集资金购买了房屋，以张念纯名义贷款17万元并偿还贷款，又对房屋进行了装修入住。后双方之间转让协议被判无效，合同无效后，双方取得的利益应予以返还，故提起反诉。反诉请求：1、要求张念纯退还已付购房款169977元（张念纯借给张德彪的30万元本金及2万元利息与张念纯应返还给张德彪已付购房款、贷款利息已相互抵消）2、判令张念纯退还各项税费支出10019元（包括公共维修基金8924元、产权证工本费585元、贷款担保服务费510元）；3、判令张念纯支付装修补偿款31000元；4、判令张念纯支付房屋增值差价补偿1380976.1元（评估价值252800元减去原始房价款549977元得出1972823元，张德彪主张增值额70%补偿款1380976.1元）；5、判令张念纯支付诉费及评估费24700元。
经双方确认，张德彪支付涉案房屋购房款及偿还房屋银行贷款合计489977元（包括首付款378822元、后补房款1155元、累计偿还贷款110000元）、支付各项税费10019元（包括公共维修基金8924元、产权证工本费585元、贷款担保服务费510元）。双方一致确认由张德彪支付的购房款489977元抵扣张念纯出借给张德彪的30万元借款及2万元利息后，张念纯应返还张德彪已付购房款损失169977元。2013年12月1日之后涉案房屋贷款由张念纯偿还，之前由张德彪偿还的贷款及利息双方已清算抵扣完毕。
三、法院判决
法院审理后作出判决：
1、张德彪于本判决生效后六十日内将704的房屋腾退给张念纯；
2、张念纯于本判决生效后六十日内返还张德彪购房款（包括已经抵扣的张念纯向张德彪的借款、利息及张德彪已付贷款、利息）合计十六万九千九百七十七元、各项税费合计一万零一十九元，以上共计十七万九千九百九十六元；
3、张念纯于本判决生效后六十日内给付张德彪装修损失三万一千元；
4、张念纯于本判决生效后六十日内给付张德彪房屋差价补偿损失九十万元；
5、驳回张德彪其他反诉请求。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，张念纯在取得限价商品房购房资格后，由张德彪实际购买和使用诉争房屋，双方就诉争房屋实质是借名购房行为。
鉴于生效判决已认定张德彪与张念纯就借名购房所签订的转让协议无效。双方基于该无效协议所取得的财产，应当予以返还。因此，张德彪应将诉争房屋返还给张念纯，张念纯亦应返还张德彪已支付的购房款和税费。双方一致同意由张念纯返还张德彪32万购房款的债务与张德彪应偿还张念纯32万元借款及利息的债务相抵消。
因张德彪就诉争房屋所做装修已形成添附，张德彪将诉争房屋返还给张念纯后，张念纯作为装修添附的受益方应对张德彪的装修损失予以折价补偿，具体数额参照以评估报告结论酌情确定。
关于张德彪主张补偿房屋差价损失的请求。张德彪基于与张念纯姐弟特殊身份关系，对张念纯具有合理信赖，当诉争房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权的现实可能，且张德彪与家人形成了长期稳定居住现实。现张念纯诉讼行为，造成张德彪承担返还诉争房屋的后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给张德彪造成一定信赖利益损失。因张德彪不具有限价商品房购房资格而以张念纯名义购买房屋，对房屋转让协议无效具有过错。张念纯作为被借名人，明知张德彪没有购房资格，仍同意将购房资格转让给张德彪，双方具有同等程度过错。综上，综合考虑房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、房屋价格评估结果、诉争房屋增值情况等因素，酌定张念纯给付张德彪信赖利益损失数额。
