商品房买卖法律指南（三）——如何认定房屋交付
《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
一、如何认定房屋的交付？
根据以上规定，商品房买卖的交付是房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。
那什么是“对房屋的转移占有”呢？
根据合同法第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，按照司法解释的规定，房屋应当在移转占有时，可以认定为交付。一般的，司法实践中法院以“交付钥匙”为房屋移转占有的重要标志。
〖法条〗
《合同法》第133条，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外，
《司法解释》第11条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
〖特别提示〗
实践中以交付钥匙为房屋交付的重要特征，所以一旦交付了钥匙，开发商就履行完毕交付的义务，至于房屋质量与交付行为本身无关。
