二手房买卖交易中因限购政策无法履约谁之过？
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
2014年3月23日，我们与被告、第三人签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，约定我们购买被告出售的北京市朝阳区X号房屋，交易价格405万元；第三人提供居间服务，服务内容包括“提供与涉诉房屋买卖相关的政策、市场行情咨询等”。签订合同时，我们告知被告和第三人，二原告名下另有一套房屋，需要出售后才有能力购买此房屋，第三人表示没有问题，可以代为出售。于是，我们与被告将过户日期约定为签订买卖合同后120个工作日。
合同签订后，我们支付了定金10万元、首付款30万元。但第三人没有积极协助我们出售名下原有房屋，致使我们不符合北京市的限购政策，与被告签订的合同无法履行。2014年7月16日我们委托律师向被告发出了解除合同通知。7月18日短信通知被告委托代理人解除合同。诉讼请求：1、确认二原告、被告与第三人所签《房屋买卖合同》及《补充协议》于2014年7月18日解除；2、被告退还定金10万元、购房款30万元。
二、被告辩称
二原告所述签订合同以及付款40万元的情况属实，对于其诉讼请求：1、我同意解除合同；2、因合同解除系因二原告违约，故其应当承担相应的违约责任，我不同意退还已付款。
三、第三人述称
我公司同意解除合同，关于二原告的第2项诉讼请求，与我公司无关。
四、审理查明
二原告于2005年1月26日登记结婚，均非北京市户籍。另有北京市朝阳区XX号房屋）于2007年登记在原告名下。
二原告与被告签订《房屋买卖合同》约定：双方签订合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。
二原告提交律师函及以证明其委托律师向被告发出快递单，用了解除合同通知。快递单显示，2014年7月17日该快递未妥投，次日退回。被告表示其未收到相关函件。
第三人提交二原告签署的《购房承诺书》，载明：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”
二原告表示X号房屋没有能够出售，系因市场行情急转直下，即便其将房价自280万元下降至240万元，仍然未能成功售出。
五、法院判决
1、原告周倩倩、李立群与被告叶枫、第三人房产公司所签《房屋买卖合同》及《补充协议》于2014年7月18日解除。
2、驳回原告周倩倩、李立群其他诉讼请求。
六、律师点评
本案中，原、被告与第三人所签《房屋买卖合同》及《补充协议》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此履行。现原告要求确认合同于2014年7月16日解除，被告、第三人均同意，应予解除。关于合同解除的原因，系二原告违约致使合同目的无法实现，理由如下：
首先，房屋作为现代社会中兼具居住和投资属性的大额财产，任何一个一般理性人在房屋买卖交易中，都应当尽到足够的谨慎注意义务。国务院办公厅以及北京市人民政府所制定发布的相关政策规定，具有公示效力。二原告作为涉诉房屋的买受人，应当知晓其自身是否符合北京市的限购政策。
其次，根据第三人提交的《购房承诺书》，结合第三人以及被告的当庭陈述，可以认定第三人在签订房屋买卖合同前已向原告告知了相关政策规定。原告称其对北京市限购政策不知晓的陈述，与事实不符，应不予采信。
再次，在二原告不符合北京市限购政策，又与被告订立了房屋买卖合同的情况下，其承诺先将X号房屋出售，再购买涉诉房屋。故涉诉房屋买卖合同履行过程中的相关风险，均应由二原告负担。二原告应当依其承诺，无论交易价款高低，按期出售X号房屋，从而促使涉诉房屋买卖合同能够履行。
最后，尽管合同签订后二手房交易市场出现一定的波动，二原告也将X号房屋的出售报价由280万元降低至240万元，但客观上X号房屋未能出售，导致因二原告不具备北京市购房资格而无法继续履行合同，应当认定为二原告违约。
根据合同约定，双方签订合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。据此约定，二原告所应承担违约金的数额为81万元，现被告已收取二原告房款40万元。二原告违约确给被告造成了一定的经济损失。故对二原告要求退还已付款的请求，法院不予支持是正确的。
提醒：当事人遇到此类案件时，由于相关政策的复杂、多变，一直在不断完善和修订中，我们建议您详细咨询律师相关政策、法规，最大限度维护您的合法权益，让专业律师为您的维权之路保驾护航！
