海淀二手房律师评析当限购政策遇上权属纠纷
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
马小鱼、马文德、李安雯称：2008年我们三人以家庭名义申请限价商品房，2009年年初，我们获得购房指标，我们选定北京市朝阳区×号房屋。2009年6月22日，马小鱼与黄磊登记结婚，6月24日签订购房合同。2015年6月8日马小鱼与黄磊离婚，离婚时对涉案房屋未做处理。我们认为涉案房屋是马小鱼婚前以家庭名义申请并选定，我们三人享有对该房屋的所有权。为维护我们的合法权益，诉至法院，要求判决涉案房屋归我们三人所有，我们同意返还黄磊支付的购房首付款310615元。
二、被告辩称
黄磊称：购买限价房的指标仅为一种福利，而不是房屋权属的证明，根据北京市的限价房购房政策，之所以马小鱼、马文德、李安雯以家庭共同申请，是因为当时马小鱼年龄未达到30岁，而不是因为其父母需要购买该房屋，且其父母未支付购房款，房产证亦未登记二人名字，所以马小鱼的父母对涉案房屋没有共有权。涉案房屋是我和马小鱼婚后一同去现场购房，我用个人婚前积蓄向开发商支付首付款310615元，贷款20万元，双方婚内共同还贷。故涉案房屋属于夫妻共同财产，要求马小鱼返还我已付首付款310615元之后，与我平均分割涉案房屋，我要求涉案房屋归我所有，我支付马小鱼、马文德、李安雯折价款75万元。
三、审理查明
马小鱼婚前作为申请人向北京市朝阳区某街道办事处申请限价商品住房一套，申请家庭人口为3人，即马小鱼、马文德、李安雯。2009年6月28日，马小鱼（买受人）与房地产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定马小鱼购买涉案房屋。2012年1月5日，涉案房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为马小鱼。
涉案房屋首付款310615元由黄磊支付。房屋现价值为200万元。涉案房屋从2009年11月27日开始偿还首期贷款。婚姻关系存续期间由黄磊和马小鱼共同还贷，离婚后由马小鱼个人还贷。马小鱼、马文德、李安雯表示要求涉案房屋归马小鱼、马文德、李安雯共同共有，不要求在三人之间进行份额及补偿款的分割。
四、法院判决
1、位于北京市朝阳区某房屋归马小鱼所有，房屋剩余贷款由马小鱼负责偿还，马小鱼支付黄磊房屋折价款70万元；
2、驳回马小鱼、马文德、李安雯的其他诉讼请求。
五、律师点评
本案为分家析产纠纷。涉案房产为限价商品住房，依据《北京市限价商品住房管理办法》的规定，限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭，限制销售、住房套型面积和销售对象，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物，故此类房屋属于具有保障性质的政策性住房。
关于争议焦点一涉案房屋的权属问题。民事活动应当遵循公平原则。公民、法人的合法权益受法律保护。马小鱼与其父母马文德、李安雯一方主张该房产归其三人共同共有。对此，律师认为，主张共有关系成立，须以具备法律上的相关要件为前提。依据查明的事实，涉案房屋的申请人、购买人均为马小鱼，权属证明中载明的权利人亦为马小鱼单独所有，马文德、李安雯为共同申请成员而非申请人，亦未作为购房人签订购房合同、办理房屋登记手续，故马小鱼与其父母马文德、李安雯一方主张三人共有，缺乏事实及法律依据。
关于是否为夫妻共同财产。北京市住建委《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》规定，已购限价房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。限价房的申请以家庭为单位，如将涉案房产认定为马小鱼与黄磊的夫妻共同财产，既不符合该房产购买时对于购买人的身份要求与申请条件，亦与上述限价商品住房政策的目的相悖，损害广大潜在符合购买限价商品住房资格的人民群众的利益；其次，从涉案房产的确定来看，马小鱼于婚前提出购房申请，房产亦于婚前选定,故涉案房产在马小鱼与黄磊结婚前已经确定,不可更改,马小鱼与黄磊登记结婚，该事实不能对房产的确定产生任何影响；同时，从涉案房产取得的过程来看，在马小鱼申请购房、通过资格审查后，其签订房屋买卖合同、向房屋建设单位支付首付款、办理房屋权属登记手续等一系列行为均为申请购房行为的延续，在此期间马小鱼与黄磊登记结婚的行为不能割裂上述行为的连续性，该涉案房产性质上的特殊性使房产的取得主要取决于马小鱼所具备的限价商品住房的申请人资格；最后，依据《北京市限价商品住房管理办法》的相关规定，经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房，马小鱼及其父母已因该次限价房的申请丧失了再次申请其他形式的保障性住房的资格。如认定为夫妻共同财产亦无疑损害马小鱼父母的财产权益，有失公允。故，认定限价商品住房所有权的决定性因素应为身份而非出资等其他情况，黄磊虽然支付房屋首付款，但申请人须具有本市户口，黄磊无本市户口，不符合申请人资格，故亦不能简单地将其出资行为认定可获得此政策性住房的所有权。黄磊主张涉案房屋为夫妻共同财产，不应予以支持。
最后，涉案房屋判归马小鱼所有，黄磊以个人财产支付了房屋首付款，因而丧失其他订约机会而遭受损失，故黄磊应获得相应补偿。
提醒：当事人遇到此类案件时，由于相关政策的复杂、多变，一直在不断完善和修订中，我们建议您详细咨询律师相关政策、法规，最大限度维护您的合法权益，让专业律师为您的维权之路保驾护航！
