海淀二手房律师点评因拆迁安置房出卖人反悔引发的纠纷
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）
一、原告诉称
2014年3月，刘德华诉至法院称：2012年6月14日，吴清明、张莉莉因无钱购买其拆迁安置的房屋，将位于北京市朝阳区某房屋出售给我，并与我签订了房屋买卖合同。双方约定，涉案房屋的成交价格为每平方米11000元，购房款总计90万元。分两次支付，首付款为80万元，其中72万元直接替吴清明、张莉莉支付给开发商，其余8万元支付给吴清明、张莉莉；剩余购房款10万元在过户时支付。合同签订后，我依约支付了首付款80万元。因涉案房屋系安置房，在双方订立合同时吴清明、张莉莉尚未取得，故一直没有向我交付。2013年底，涉案房屋交付给吴清明、张莉莉，但是吴清明、张莉莉拒不向我交付房屋。故诉至法院，要求吴清明、张莉莉按照合同约定向我交付涉案房屋，并向我支付延期交付所造成我的经济损失，自2013年底至本案一审判决之日，按照每月3000元标准计算。
二、被告辩称
吴清明、张莉莉辩称：刘德华所述双方签订房屋买卖合同情况属实。我方在合同签订后收取了刘德华购房款80万元，但未将涉案房屋交付给刘德华。因涉案房屋是我二人及儿子因拆迁所获得之安置房屋。在安置之初，在未经儿子吴金明同意的情况下，将涉案房屋出售给了刘德华。2013年12月26日，我方取得了涉案房屋，因为其中有我儿子吴金明的权利，且其没有其他地方居住，故住在涉案房屋内。鉴于上述情况，我们认可双方之间的合同效力，但我们不能继续履行合同。我们在2013年9月即通知刘德华不再出售涉案房屋了，并愿意承担由此产生的违约责任。
三、审理查明
2012年双方签订合同后，吴清明、张莉莉保证拿到房屋钥匙后，一周内将钥匙交给刘德华，并保证取得房产证后，一周内将房产证交付给刘德华保管，并应积极配合刘德华办理房屋产权转移登记。合同对吴清明、张莉莉不能依约办理过户手续以及刘德华不能依约支付购房款所应当承担违约责任进行了约定。
另查明一，涉案房屋系吴清明、张莉莉及其儿子吴金明、儿媳李可心因原居住房屋拆迁，接受定向安置所得。2012年6月14日，吴清明作为乙方，与甲方北京某公司签订《定向安置房认购协议》，认购了包括涉案房屋在内的三套房屋。
另查二，刘德华自2011年起来京工作，并持有北京人社局发放的《外国人就业证》，有效期截至2014年7月9日。经询，刘德华称其在京未购买房屋，一直承租房屋居住。吴清明、张莉莉认可刘德华具有在北京市购房的资格。
刘德华提交了其与案外人罗旭订立的房屋租赁合同，显示每月租金6800元。针对该证据，吴清明、张莉莉未予认可，亦未提交反证。
四、法院判决
1、吴清明和张莉莉将涉案房屋交付刘德华；
2、驳回刘德华的其他诉讼请求。
五、律师点评
1、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘德华与吴清明、张莉莉签订的《房屋买卖合同》系双方自愿订立且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。各方均应当按照约定履行各自的义务。现刘德华依据合同起诉要求吴清明、张莉莉向其交付涉案房屋，主张合理有据，应当予以支持。吴清明、张莉莉主张涉案房屋系两限房，未满五年，只能出售给政府，但其未提供相应证据予以证明，故不予采信是正确的；其又辩称因与家人的沟通问题无法继续履行合同，但该辩解不能成为其拒绝履行合同义务的合理理由，故对该辩解不应予支持。
2、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于刘德华要求吴清明、张莉莉赔偿经济损失之请求，因双方在合同中并未对此明确约定，且刘德华提交之证据亦不能充分证明其主张的损失实际发生，故对刘德华该请求，不应予以支持。
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