知名房产律师解析不动产物权变动“玄机”
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名。）
一、基本案情
1、原告诉称
原审法院认为，被告王海辰代原告王海星偿还债务，从而在原告王海星与被告王海辰之间形成债权债务关系，原告王海星与被告王海辰签订发奉，以与其代偿债务数额相等的价格将房屋售与被告王海辰，是以房屋买卖价款抵偿债务的行为，发奉具有房屋买卖合同的性质，且房屋已现实交付，发奉已实际履行，抵偿成立，发奉合法，买卖有效，因房屋所有权未经登记，土地使用权未办理变更登记，不发生物权变动效力，但双方基于发奉的合法成立与房屋的现实交付，被告王海辰取得了相应的处分权利。
后原告王海星向被告王海辰提出原价买回该房屋，被告王海辰表示同意，原告王海星与被告王海辰之间就该房屋成立了新的房屋买卖合同，原告王海星依双方约定以抵押款的名义向被告王海辰给付了房款15000元，在此后长达近五年的时间内，余款一直未付，被告王海辰也未将房屋实际交付与原告。直至2010年3月，被告王海辰向原告王海星索要剩余房款未果，在未与原告王海星解除房屋买卖合同，并退回已付部分购房款的情况下，又将该房屋另售与被告武宗林，被告武宗林支付相应对价并实际占有使用该房屋，被告王海辰处分该房屋的行为虽为有权处分，但一房二卖，属违约行为。被告武宗林购买后又将该房屋转售与第三人王小光，第三人王小光购买后对该房屋进行了修缮，并实际占有使用该房屋至今。被告武宗林、第三人王小光先后购买房屋的行为因未办理权属变更登记，依法均不构成善意取得，不发生物权变动效力，但并不因此影响被告王海辰与被告武宗林、被告武宗林与第三人王小光之间房屋买卖合同的法律效力，因此第三人王小光对该房屋的占有合法。一审判决驳回原告王海星的诉讼请求。
一审判决后，王海星不服提出上诉，认为一审认定被上诉人对房屋具有处分权、上诉人丧失房屋所有权错误；被上诉人王海辰与被上诉人武宗林之间存在恶意买卖，被上诉人武宗林隐瞒讼争房屋正在诉讼期间的重大事实向第三人王小光转卖房屋属无效民事行为。请求二审改判二被上诉人及第三人返还上诉人所有的平房一院。
2、被告辩称
被上诉人王海辰辩称，我将房屋卖给武宗林后，曾要求退房，但武宗林不给退。
二、审理查明
原审查明，原告王海星、被告王海辰系兄弟关系。2003年3月12日，原告王海星因被告王海辰为其借款代偿债务，双方协定，原告王海星平房1院从即日起售给被告王海辰。近期由原告王海星暂住，王海星无权转让、租借、出售。该房屋未办理房屋所有权证，原告只在建房前取得了该房屋所占用土地的使用权证。后原告王海星向被告王海辰提出原价赎回该房屋，被告王海辰表示同意。2006年11月14日，原告王海星向被告王海辰付款15000元，被告王海辰收取原告王海星房屋抵押款15000元。2007年3月9日，原告王海星为该宗地换领了土地使用权证。此后，被告王海辰向原告王海星索要剩余欠款，原告王海星未能偿还。2010年3月初，被告王海辰再次向原告王海星索要剩余欠款，被告武宗林等人也与其一同前往，原告王海星向被告王海辰表示暂时无力偿还，被告王海辰提出若不还款，就将房屋另售他人。原告王海星请求延期还款，不同意另售他人，双方为此发生争执。2012年2月，原告王海星得知该房屋被出售后，即要求被告武宗林返还房屋，被被告武宗林拒绝。同月20日，原告王海星为此向法院提起诉讼，请求依法判令被告王海辰、武宗林返还原告所有的房屋，并停止侵害，排除妨碍。一审法院审理后于作出民事判决书，原告王海星不服判决提起上诉。二审期间，被告武宗林与第三人王小光签订售房协议1份，将该房屋以10万元的价格售与第三人王小光。第三人王小光购买该房屋后对其进行了修缮，居住使用至今，但未办理房屋所有权登记及土地使用权变更登记。
三、法院判决
一审判决：驳回原告王海星的诉讼请求。案件受理费550元由原告王海星负担。
二审裁判结果：
一、撤销某县人民法院（2013）民初字第266号民事判决；
二、第三人王小光向上诉人王海星、返还平房一院，限本判决生效后30日内履行完毕。
一、二审案件受理费1100元，由被上诉人王海辰、武宗林各负担550元。
四、律师点评
北京知名房产律师靳双权认为本案争议的焦点问题是：
1.被上诉人王海辰是否有权处分涉案房屋？
2.被上诉人武宗林、第三人王小光先后购买房屋的行为是否存在善意取得？
3.被上诉人王海辰、武宗林及第三人王小光是否应当向上诉人王海星返还房屋？
根据《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案讼争的平房一院，系上诉人王海星自建房屋，自房屋建成时即在事实上产生了房屋的所有权，上诉人因此取得了该房屋的所有权，属于事实上的所有权。
根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，王海辰作为购买人、王海星作为出售人，发奉具有房屋买卖合同的性质，虽未办理物权登记，但不影响合同效力。
后上诉人王海星提出偿还债务后赎回房屋，王海辰亦表示同意，并于以抵押款名义收取王海星现金15000元，双方虽然对其余欠款的支付日期未作约定，但应当认定二人达成合意解除原房屋买卖合同，同时重新订立担保合同，应认定为王海星将房屋抵押给王海辰作为还款保证，继续由王海辰管理、使用。一审法院将此认定为是王海辰与王海星之间的买卖行为不当，应予纠正。
此时，被上诉人王海辰对涉案房屋享有的是担保物权，也即在上诉人王海星不能履行债务时，王海辰只能依法实现抵押权，而无权直接以诉争房屋抵偿债务或擅自处分诉争房屋，故被上诉人王海辰将涉案房屋售予被上诉人武宗林房屋买卖行为系王海辰无权处分；被上诉人武宗林、第三人王小光先后购买涉案房屋，因未办理物权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，均不构成善意取得。
本案诉争房屋连环买卖过程中均未发生物权变动，涉案房屋的所有权人仍是上诉人王海星，物权具有排他的效力，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回”的规定，上诉人王海星有权主张返还原物，因该房屋现实际由第三人王小光占有，故应由第三人王小光向上诉人王海星返还。
